Схема расположения земельного участка (СРЗУ). Что это? И для чего она нужна? на сайте Недвио

Здравствуйте. В этой статье мы обсудим следующую тему Схема расположения земельного участка (СРЗУ). Что это? И для чего она нужна? на сайте Недвио. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что информация Вам пригодится

Как оформить онлайн кредит, получить займ на карту?

Главная Схема расположения земельного участка (СРЗУ). Что это? И для чего она нужна?

Кто отвечает за подготовку СРЗУ?

Согласно действующему законодательству, составлять схему расположения, могут:

кадастровый инженер;
орган власти, которому дано право распоряжаться землей.

Предыдущие правила оставляли это право исключительно за администрацией района.

Можно ли самостоятельно разработать (подготовить) СРЗУ?

Да, это допускается если:

земельный участок находится за жилой чертой;
при аренде ЗУ, если для его выдачи не проводятся торги;
в случае, если в аукционе участвует единственный заявитель;
гражданин является преемником изъятого участка.

Рассмотрим особенности подготовки СРЗУ разными исполнителями более подробно.

1. Подготовка схемы участка кадастровым инженером

В зависимости от сложности проекта, кад. инженер принимает решение оформить СРЗУ либо с выездом на место, либо камерально.

В первом случае, необходимость личного присутствия на месте диктуется невозможностью определения местоположения объекта, точных границ участка, спорными моментами. Стоимость исследования будет выше, но данные, полученные в результате выезда, можно использовать в межевом плане.

Если кадастровый специалист обладает всей необходимой информацией по земельному объекту, а топографическая съемка не требуется, то проект выполняется непосредственно в офисе. При этом, и сроки и стоимость работ становятся заметно меньше.

2. Оформление схемы участка администрацией района

Местные административные органы ответственны за составление СРЗУ, если реализацию земли планируется осуществлять посредством аукциона.

Остальные случаи предусматривают оформление СРЗУ заинтересованным в приобретении гражданином или юридическим лицом. При этом все расходы ложатся на заявителя.

3. Самостоятельное оформление СРЗУ

Закон допускает, что схема расположения земельного участка может быть выполнена самостоятельно гражданином или организацией. При условии, что вся документация будет подготовлена согласно требованиям закона, а также будет соблюдена точность границ и углов ЗУ.

При самостоятельной подготовке СРЗУ, важно уметь пользоваться геоинформационной программой, ориентироваться в графических редакторах.

Самостоятельное составление происходит по следующему алгоритму:

На сайте Росреестра заказывается электронная карта интересующего ЗУ;
Затем она переносится в графический редактор (при этом необходимо строго соблюдать ее формат, точность наносимых на план обозначений).

Важно: Эксперты советуют готовить СРЗУ сразу в электронном формате. Схемы, отрисованные на бумаге, сегодня уходят «в прошлое», и с высокой вероятностью не будут приняты уполномоченными органами.

На основании представленной схемы, администрация принимает решение о выдачи или отклонении заявления на выделении ЗУ. На принятие решения влияют ряд факторов:

соответствует ли поданная схема требованиям законодательства;
нет ли поблизости важных стратегических или государственных объектов, сельхоз полей, заповедников;
будет ли земля использоваться для постройки жилых домов.

Возможно с первого раза сдать пакет не получится – сложно учесть сразу все требования. Просто посоветуйтесь с кадастровым инженером или людьми, которые ранее получали подобные разрешения. Схему можно подать по новой, после того, как вы исправите ошибки и переделаете несоответствия.

Что такое СРЗУ?

Схема расположения земельного участка (СРЗУ) — это документально оформленный план границ создаваемого участка или перераспределяемых территорий. Он утверждается местными органами власти и является графическим приложением к документам о распределении земельных ресурсов.

Благодаря этой схеме, с помощью графического чертежа и поясняющего текстового описания дана подробная, четкая характеристика выделяемого участка. На ней показан район, где находится ЗУ, его четкие границы, форма, площадь.

Для чего используется схема расположения земельного участка?

Все требования к ее разработке, составлению, предоставлению документации о распределяемых землях обозначены в приказе Минэкономразвития России №762 от 27.11.2014г. СРЗУ также входит в перечень документов, которые необходимы, чтобы провести продажу, передачу по наследству, дарение и обозначен в Земельном кодексе Российской Федерации (в редакции от 01.03.2015г.), статья 11.3.

Согласно ним, местоположение участка определяется по координатам, погрешность которых не должна превышать 10 см (ранее 1 метр). Также осуществляется привязка ЗУ к крупным объектам.

Важно: Несоответствие требованиям грозит возвратом заявления и приостановкой учета.

В зависимости от причин оформления, в чертежах ЗУ имеются некоторые особенности. Они необходимы если:

происходит распределение земли;
при перераспределении образовывается новый участок;
проводится раздел государственной или муниципальной собственности.

На плане, в этом случае, указываются два участка: один, который присоединяется и второй, к которому происходит присоединение.

В СРЗУ должны быть отображены:

Местоположение участка: координаты, точные границы, размеры, поворотные точки;
Капитальные строения, ориентиры для привязки по месту;
Соседние участки, зарегистрированные в реестре;
Цели, для которых приобретается данный земельный надел;
Подробные данные об организации, которая подготовила документ;
Данные заявителя, дата, номер регистрации.

Также собственникам настоятельно рекомендуется выполнить топографическую съемку. Многие чиновники местных администраций настаивают на ее проведении, т.к. на фото будет видно прохождение подземных коммуникаций. Все это позволит избежать лишних вопросов при использовании земельного участка, возможности строительства на нем.

Составление схемы участка необходимо:

В случае, если передача государственной земли в аренду или безвозмездное пользование проводится без аукциона, торгов;
При оформлении изымаемой земли, в интересах местного муниципалитета;
Когда осуществляется раздел территорий, находящихся в собственности государства или муниципалитета, с последующей передачей гражданину или юридическому лицу в аренду;
Если в результате перераспределения такой площади образовался земельный участок, так называемый прирезок к имеющемуся ЗУ;
В некоторых случаях, которые оговорены законом, СРЗУ требуется при получении разрешения на строительство;
При подаче формировании заявки для аукциона.

В последнем случае, это работает следующим образом. Данные публикуются в специальных изданиях, и оглашаются раз в месяц для подачи заявок всех желающих. Если заявка единственная, то заявитель получает право на землю, но оформление происходит за собственный счет. При проведении аукциона, победителю все оформляет и оплачивает муниципалитет.

Во всех остальных случаях, органы государственной или местной власти выделяют земельные площади по проекту межевания, планировки территории. План, необходимый для регистрации собственности, необходимо составить не позднее чем за два года — столько действительна схема расположения.

Сколько стоит схема расположения участка земли?

Стоимость составления СРЗУ зависит от выбранного способа ее получения.

Самый бюджетный вариант – самостоятельная работа. Здесь достаточно арендовать профессиональное оборудование, измерительный инструмент и потратить время на графическое изображение (желательно использование качественного ПО, если документ электронный).

Если все делать своими силами, придется заплатить временем, не знанием тонкостей обработки полевых и камеральных данных, плюс аренда оборудования, ну и нервы которые вы потратите на подготовку документа не имея опыта.

Второй вариант – подготовка документации органом местной власти. Услуга доступна только на условиях продажи участка на торгах.

Участие профессионального кадастрового инженера обойдется дороже, чем самостоятельная подготовка или привлечение административных исполнителей. Зато оправдает себя более быстрым результатом.

Цена услуги зависит от формы схемы и способа ее составления:

Без выезда (в среднем по Москве – от 5–7 тысяч руб. за один объект);
СРЗУ с выездом стоит в среднем от 10 до 20 тысяч руб., в зависимости от площади замеряемой территории;
Стоимость составления топографического плана (проведения топосъемки) определяется индивидуально (от 9–10 тысяч рублей).

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Что это за документ?

С 1 марта 2022 года вступил в силу 171-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»(статья 11.10) и приказ от 27 ноября 2022 г. N 762, которые и регламентируют оформление и содержание схемы земельного участка.

Схема представляет собой план расположения границ образуемого или перераспределяемых земельных участков (в случае «прирезки») на кадастровом плане территории. По сути эта схема (подписанная уже уполномоченным лицом в Администрации) является графическим приложением к распоряжению исполнительного органа государственной власти, описывающим расположение земельного участка на местности. Там указывается конкретное местоположение (координаты до целых метров), конфигурация границ и площадь выделяемого земельного участка.

Кто подготавливает схему земельного участка?

Схема расположения земельного участка утверждается опять-таки решением исполнительного органа государственной власти . Так написано в Законе (Земельный Кодекс РФ). Ключевое слово- утверждается, а вот кем подготавливается? Вот здесь есть несколько путей, по которым на данный момент может проходить подготовка этой схемы. Схему может подготовить администрация, уполномоченная распоряжаться землей, кадастровый инженер, также схему можно оформить самостоятельно. Все пути разные и подходят для разных случаев. Разберем подробнее.

Подготовка администрацией.

«Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа, кроме случаев, когда она готовится в целях образования земельного участка для предоставления без проведения торгов» — выдержка из приказа N 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка….». Там же в пункте 15 написано, что в электронной форме схема заверяется электронной подписью исполнительного органа, утвердившего схему. Из этого следует, что электронную схему расположения не может подготовить ни частное лицо ни кадастровый инженер.

Администрация муниципального образования обязана будет готовить схему только в случае реализации земельного участка через торги. В остальных случаях, перечисленных выше ⇑(«когда необходима схема расположения«), схема «может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом», т.е. на практике это означает, что схема будет готовиться за счет Заявителя.

Чтобы было понятно- в электронной форме этот документ подготавливается для межведомственного взаимодействия органа, выделяющего землю и Росреестра. Это делается для того, чтобы в течение 2 лет (или до регистрации права) на месте выделенного участка не образовался какой- нибудь другой участок. Если администрация требует электронный документ с заявителя- она нарушает закон.

Но что такое закон для администрации? Правильно — писанина, которая только мешает работать. Поэтому, если же потребуют схему в электронном виде- лучше ее предоставить и не спорить. Себе дороже.

Подготовка самостоятельно. Как прописано в вышеупомянутом Законе — схему может составить любой гражданин/юрлицо. Ведь там не ставятся никакие подписи и печати (хотя некоторые администрации на этом настаивают). Главное условие- соблюдение всех норм оформления и точности определения координат границы земельного участка (0.01 м). Если Вы обладаете некоторыми навыками владения ГИС- программами, автокадом или ему подобными графическими редакторами- подготовить схему расположения земельного участка на КПТ возможно и самостоятельно.

Для этого нужно заказать в на сайте Росреестра электронную версию КПТ. Загрузить его в графический редактор и обозначить программными средствами границу требуемого участка. Важно соблюдать форму этого документа (цифры, условные обозначения и т.д)- ведь при допуске неточностей Вы можете получить отказ. Хотя, даже если все будет идеально- от отказа Вы не застрахованы. Но об отказах ниже.

Вроде бы администрации и выгодно продавать участки, но самоделки они принимают неохотно- часто предлагают «правильных» кадастровых инженеров, -«которые все оформят без проблем» (но втридорога). Также хочется предостеречь Вас от подготовки схемы «на глазок» с применением линеек, циркулей и тому подобных приборчиков- требуемую точность координат (0.01 м) и площади (особенно непрямоугольных участков) без применения программных продуктов Вы не сможете получить.

Еще возникает большая проблема определения местоположения земельного участка, если на кадастровой карте вблизи участка нет никаких границ. «Привязать» участок в таком случае будет очень проблематично.

В общем- если Вы уверены в своих силах и можете точно указать координаты участка, то можно подготовить бумажную схему самостоятельно. Возможно ее придется несколько раз переделывать под требования администрации- зато будет бесплатной. И все-таки во многих случаях схемы самостоятельно оформить не получится. Особенно, если нужны фактические измерения на земельном участке. Помогут в этом кадастровые инженеры.

Подготовка кадастровым инженером. Соответственно, заинтересованное в образовании земельного участка лицо может обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения ЗУ на КПТ.

Существует 2 варианта подготовки- с выездом специалиста или без- опираясь на пожелания заказчика и кадастровую информацию.

С выездом. Если местоположение участка невозможно определить камерально, то кадастровый инженер выезжает на объект и координирует границы участка. Эти измерения можно будет использовать в случае положительного ответа администрации о выделении участка для подготовки межевого плана. То есть для постановки этого участка на кадастровый учет. Стоимость подготовки межплана будет ниже- ведь полевые работы уже проведены. В некоторых случаях, помимо определения границ, потребуется и топосъемка. Но если администрация не одобрит выделение земли- расходы на оказанные геодезические услуги будут не оправданы.
Без выезда. Если местоположение участка можно определить камерально (по кадастровой карте) и администрация района не требует топоплан— стоимость услуг, конечно, будет гораздо меньше, как и сроки изготовления (об этом ниже).

Основания для отказа в утверждении схемы

Оснований не так много, но достаточно, чтобы поиграть на нервах «возможного покупателя». Иногда складывается впечатление, что органам исполнительной власти невыгодно предоставлять участки на платной основе, потому что утверждают схему неохотно. Нередко отказывают по разным надуманным причинам. Возможно, если не приняли схему с первого раза, у администрации есть свои виды на испрашиваемый участок.

Откажут если:

схема не соответствует утвержденным требованиям (самая частая причина)
границы образуемого участка пересекают границы другого участка, поставленного на кадастровый учет или схема которого утверждена ранее до истечения срока ее действия (очень редко бывает, так как при подготовке схемы эти границы учитываются)
образуемый участок не соответствует требованиям ЗК (можно ознакомиться здесь)
участок расположен в той области, где существует проект межевания территории (участки образуются только согласно этому документу)
границы участка не соответствуют проекту планировки территории или землеустроительной документации.

Стоимость подготовки схемы

Если есть возможность подготовки схемы без выезда на местность, то стоимость схемы составит 3500 рублей.

При необходимости полевых измерений стоимость схемы будет составлять от 10000р (зависит от местоположения и площади ЗУ). Например для земельного участка площадью 10 соток в Домодедовском районе схема обойдется в 10500р. Это стоимость без топографической съемки. Если одновременно подготавливается и схема и топоплан- от 18000р.

Как выглядит и что содержит?

Требования к форме схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории описаны в Приказе Министерства экономического развития РФ от 27 ноября 2022 г. N 762.

Есть основные две разновидности схемы- для перераспределения участков (дорезка к уже имеющемуся ЗУ) и для образования участков. Есть еще схемы для раздела участков, находящихся в государственной собственности. Но они встречаются редко и для рядового гражданина не имеют ценности.

Отличие в том, что при перераспределении указывается на схеме не только интересующий для покупки или аренды участок, но и «исходный» участок, к которому идет присоединение. То есть образуется сразу единый участок вместе с «дорезкой». Если участок образуется обособленно- обозначается только он.

Что должно быть учтено:

красные линии
местоположение земельных участков
местоположение капитальных строений
границы зон с особыми условиями использования территории
проекты планировки территории (обычно есть в самой администрации)

С проектами планировки не все так просто- в публичном пользовании их не найти- это «сверхзасекреченная» информация. Так считают в администрациях, поэтому при подаче схемы для предварительного согласования можно получить отказ вида — «при сопоставлении приложенной схемы с данными информационной системы департамента, установлено, что запрашиваемый объект не соответствует утвержденному проекту планировки и межевания«- или что- то подобное.

В этом случае получить участок в указанном месте в аренду или в собственность будет очень проблематично- только если Вы добьетесь включения этого участка в проект.

Что должно быть отображено:

Граница образуемого земельного участка и участков, находящихся на кадастровом учете
Условные обозначения, используемые при подготовке схемы
Площадь образуемого участка
Условный номер участка (если образуются 2 и более)
Список координат характерных точек в соответствии с изображением на схеме (до 0.01 метра)
Сведения об утверждении схемы уполномоченными органами.
Также желательно отобразить топографическую съемку участка и окрестностей.

Во-первых, администрации многих районов считают, что топосъемка обязательна, хотя в законе прямой ссылки на это нет. И все Ваши доводы про то, что она не нужна, упрутся в стену непонимания. Мы с этим сталкивались не раз. Для Вас, как Заказчика подготовки схемы, это выльется в дополнительные расходы.

Во-вторых, топосъемка пригодится Вам во избежание появления проблем. Ведь на участке могут проходить подземные коммуникации, что в дальнейшем может привести к невозможности полноценно пользоваться участком. Топосъемка призвана выявить и нанести на план все сети. Конечно это будет стоить дополнительных средств- но может сэкономить немало нервов впоследствии.

Опять же, органы местного самоуправления всегда имеют свою точку зрения относительно многих пунктов оформления и предоставления схемы, несмотря на букву Закона. Это происходит скорее из-за неповоротливости исполнительной власти на местах. Документ этот не новый, просто к нему предъявляются другие требования. А администрация не всегда хочет менять установленные и удобные формы. Но этого не стоит бояться- если с первого раза схема не устроит представителей муниципалитета- нужно уточнить, что именно. Обычно это незначительные правки в условные обозначения, потому что «они так привыкли».

Даже если схема расположения подготовлена правильно и грамотно-радоваться рано.

Порядок действий

Чтобы не запутаться в хитросплетениях путей для подготовки документов необходимо придерживаться следующего плана:

сначала нужно определиться с границами земельного участка, который Вы хотите выкупить или взять в аренду
далее решить, готовить схему самостоятельно или обратиться к кадастровому инженеру
если воспользовались услугами кадастрового инженера, то, желательно, сразу сделать замеры на участке
после получения/распечатки схемы ее нужно отнести в МФЦ. Заявление можно заполнить на месте
если получен отказ- посоветоваться с кадастровым инженером, может что посоветует. Если получили Распоряжение/Постановление об образовании земельного участка- половина пути пройдена
далее нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана на постановку на кадастровый учет
этот межевой план отнести в ближайший МФЦ и через некоторое время получить кадастровую выписку на земельный участок
вот с этой выпиской нужно уже обратиться в администрацию для заключения договора купли- продажи или аренды на земельный участок и оплатить оговоренную сумму
и последним пунктом будет поход в МФЦ, чтобы оформить появившиеся права на участок.

Как видно, процедура не быстрая, но необходимая.

Подготовить схему помогут наши специалисты. Обращайтесь и не будете разочарованы.

Цена на схему

Для чего она нужна?

Одним из документов, на основании которого выделяется земельный участок (ст. 11.3 ЗК РФ) является утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в составе приложения к решению о выделении. Ее основная цель- предоставление данных об интересующем земельном участке для предварительного согласования с собственником (федеральным или муниципальным представителем).

Схема расположения земельного участка необходима в следующих случаях:

при образовании земельного участка для предоставления гражданину без проведения торгов или для проведения аукциона по продаже или на право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
при образовании земельного участка для последующего изъятия для муниципальных нужд
при образовании земельного участка, находящегося в муниципальной или госсобственности путем раздела для предоставления физическим и юридическим лицам на праве аренды или безвозмездного пользования
при образовании земельного участка путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и находящихся в государственной или муниципальной собственности. В простонародье это называется оформлением прирезок к уже имеющемуся земельному участку.
в некоторых случаях схему требуют для получения разрешения на строительство, в частности для ГПЗУ.

В остальных случаях земельные участки выделяются из земель муниципальных и государственных согласно проекту планировки и межевания территории.

В общем-

Собирая все вышеизложенное в единое целое, можно определить, что схема расположения земельного участка нужна для предварительного согласования о предоставлении земельного участка в собственность или аренду у муниципалитета или государства. Также, в некоторых случаях, она служит картографическим материалом для определения местоположения и площади земельного участка.

Впоследствии должны будут подготовлены межевые планы по образованию земельного участка, перераспределению или разделу.