Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Здравствуйте, дорогой посетитель. В этой статье мы обсудим следующее: Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам — секреты безупречной сделки. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

Паспорта сторон.
Выписки из реестра.
Справку из налоговой об отсутствии долгов.
Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
Свидетельство о регистрации.
Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
Акт приема-передачи квартиры.
Акт передачи денег.
Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

Статья 153 ЖК РФ
Статья 154 ЖК РФ
Статья 158 ЖК РФ
Статья 391 ГК РФ
Статья 163 УК РФ

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

88582

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ Содержание статьи: Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ Как узнать о долгах по ЖКХ? Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов? Порядок … 88 582 просмотра
Заявление на временную регистрацию Содержание статьи: Временная регистрация: подача заявления, требуемые документы Форма заявления на временную регистрацию Заполнение заявления по форме №1ПР Правила составления заявления на временную регистрацию … 54 893 просмотра
Социальная программа «Устойчивое развитие сельских территорий» Содержание статьи: Основные положения программы Размеры социальных выплат по программе «Устойчивое развитие сельских территорий» Кто может участвовать в программе? Как стать участником программы? Список необходимых … 52 549 просмотров
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке Содержание статьи: Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке Требования к квартире на вторичном рынке при покупке Порядок оформления договора купли-продажи Порядок регистрации перехода прав собственности … 44 512 просмотров
Расселение из ветхого и аварийного жилья Содержание статьи: Расселение Какое жилье признается ветхим Варианты расселения из ветхого и аварийного жилья Порядок расселения из ветхого и аварийного жилья Список необходимых документов Нюансы при расселении ветхого и аварийного жилья Наиболее … 44 273 просмотра
Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками Содержание статьи: Договор купли-продажи квартиры Требования к квартире при покупке Виды общей собственности Порядок оформления договора купли-продажи Порядок регистрации перехода прав собственности Список документов Порядок … 38 909 просмотров

Действия новых жильцов, когда УК заставляет платить долг

Как мы уже выяснили, долг по коммунальным платежам может оставаться и после покупки квартиры. Сотрудники управляющей компании всеми способами стремятся к тому, чтобы существующая по счету задолженность была погашена как можно скорее.

Поэтому нередко платежные документы с требованием оплаты направляют по конкретному адресу. Что делать в таком случае?

Для начала необходимо уведомить соответствующую организацию о том, что изменился собственник. Это нужно сделать по следующим причинам:

Во-первых, когда жильцы несвоевременно оплачивают услуги или не делают этого вообще, управляющая компания вправе приостановить их подачу (перекрыть канализацию, отключить свет, воду и т. п.).
Во-вторых, снижается вероятность того, что задолженность по платежам будет перенесена на ваше имя.

Итак:

Новому квартиросъемщику требуется снять копии с документа, подтверждающего покупку, и предоставить их в управляющую организацию.
Составить заявление, в котором описать свои требования – не предъявлять к оплате счета, образовавшиеся до даты регистрации собственника, или до момента покупки жилья. При наличии акта приема-передачи недвижимого имущества, счетчиков, приложить их.
Проследить, чтобы документы были приняты организацией, расписаться о передаче бумаг.

Иногда управляющая компания не прекращает отправку квитанций с указанием задолженности прошлого периода. В таком случае владельцу необходимо написать претензию.

Данный документ рассматривается в течение месяца с момента обращения. Некоторые сотрудники отказываются визировать такую бумагу, тогда заявление следует отправить заказным письмом.

Если отклика на претензию не последовало, можно обратиться в следующую инстанцию – Жилищную инспекцию.

Когда перечисленные выше действия выполнены, а требования оплаты долга продолжают поступать, будет законно подать иск о вымогательстве со стороны управляющей компании.

Нередко помогают провести продажу квартиры сотрудники агентства недвижимости. Риэлторы могут намеренно скрыть информацию о наличии долга. Но за это они несут ответственность, вплоть до возмещения компенсации за моральный ущерб.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

«Шпаргалка» для покупателей квартиры с задолженностью по коммуналке

Как проверить коммунальные долги при покупке квартиры?

Каждый человек, который желает приобрести жилье, может оградить себя от лишних проблем. Для этого необходимо действовать следующим образом:

Проверить документы, подтверждающие право владения недвижимым имуществом.
Убедиться, что аресты и другие обременения отсутствуют – поможет выписка из ЕГРП.
Договориться с продавцом, чтобы тот предоставил информацию о состоянии счетов по коммуналке. Если возникают какие-либо препятствия или человек отказывает в подобной мелочи, значит, что-то здесь «нечисто» — от такой квартиры лучше отказаться.
При наличии долга, откорректировать цену жилья или внести в договор пункт, который подтвердит непричастность нового владельца к задолженности.
Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Подготовить акт приема-передачи жилья, заверить его у сотрудников УК.

Как узнать, что имеется долг?

Удостовериться, что долг по коммуналке отсутствует, можно несколькими способами:

посетить государственные органы;
обратиться в финансовую организацию (Сбербанк, ВТБ-банк и др.);
посредством сети интернет;
позвонить по телефону.

К государственным органам, которые владеют информацией о состоянии счета по коммунальным услугам, относят: жилищно-управляющие хозяйства, портал центра координации ГУ ИС, многофункциональный центр, расчетный центр и др. Здесь каждый владелец недвижимого имущества сможет получить достоверные данные.

Прежде чем посетить организацию, необходимо выяснить график работы, время обеденного перерыва. Как правило, подобные компании не предоставляют информацию третьим лицам, поэтому обращаться придется лично и с подтверждающими документами.

Нужно быть готовым к огромной очереди. То есть, если вы работаете, лучше возьмите выходной – процедура небыстрая.

Заметим! Государственные компании предоставляют точную информацию о наличии или об отсутствии долга, которую могут подтвердить соответствующим документом – справкой, выпиской. При необходимости распечатывают квитанцию.

Следующий достаточно доступный способ – узнать состояние счета через банк. Но для этого понадобится код плательщика.

Информацию можно получить на экране банкомата (выбрать раздел «Платежи и переводы», далее кликнуть на кнопку «ЖКХ», ввести свой код) или войти на официальный сайт финансовой организации.

Плюсы данного метода:

доступно;
быстро;
не нужно стоять в очереди;
при желании можно сразу внести платеж.

Еще один способ. Чтобы узнать сумму задолженности по коммуналке, необходимо войти на официальный сайт любой организации, которая владеет подобной информацией. Компании, предоставляющие услуги, указаны на официальном ресурсе Жилищной инспекции вашего района.

Что делать, если купили квартиру с долгами по коммуналке?

Далее требуется ввести запрашиваемые данные (код плательщика или паспортные), после чего отобразятся интересующие вас сведения. К слову, посредством интернета можно произвести оплату.

Данный способ имеет те же плюсы, что и предыдущий. Лишь добавим – получить информацию можно не отходя от компьютера.

И последний способ получить информацию – позвонить по телефону. Но в таком случае нужно быть готовым к отказу. Дело в том, что некоторые организации не предоставляют финансовую информацию в телефонном режиме.

Или же оператор запросит подтверждающие данные – код плательщика или другую информацию, которая поможет идентифицировать личность.

Перечень документов

Для регистрации квартиры понадобятся:

· удостоверения личности покупателя и продавца;

· справка из налогового органа о том, что задолженность отсутствует;

· выписка из Росреестра;

· данные о всех зарегистрированных по этому адресу;

· квитанция об уплате госпошлины;

· свидетельство о регистрации;

· акт приема-передачи квартиры;

· справка-счет из государственного органа (ЖЭК, расчетный центр, УК);

· документ, подтверждающий право собственности;

· при наличии долга нужно составить дополнительное соглашение, в котором будет указано, кто отвечает за его оплату;

· расписка;

· акт приема-передачи средств.

Пример

Приведем пример:

Иванов И.И. приобрел квартиру через агентство недвижимости. Как законопослушный гражданин, он обратился в УК, чтобы оформить документы на оказание услуг.
Заметим! Иванов И.И. уверен, что никаких проблем не возникнет – ему за деньги помогал посредник.
Оказалось, что платежи не осуществлялись определенное время. Что делать? Иванову И.И. нужно обратиться в товарищество владельцев жилой недвижимостью. Там затребовать, чтобы лицевой счет перевели на его имя.

В свою очередь, риэлтор будет наказан за оказание некачественной услуги. Возможно, средства, уплаченные агентству, вернут. А УК по закону не сможет отказать в переводе лицевого счета на нового владельца.

В заключение отметим, покупая квартиру, следует проверить информацию о наличии долга по коммунальным платежам.

Несмотря на то, что закон находится на стороне покупателя, будет правильным закрыть данный вопрос до подписания соответствующих документов. Это поможет избежать лишних финансовых затрат и сэкономит время.

Рисковано ли покупать квартиру с долгом по коммунальным платежам:

31 Авг 2018 kasjanenko
466

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам — особенности сделки

Как правильно купить квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Будущие жильцы, которые знают о наличии задолженности по коммунальным платежам, выдвигают продавцу свои условия:

переносят дату сделки (пока не увидят документ о погашении долга);
предлагают снизить стоимость квартиры на эту сумму;
заключают договор, но с условием последующей оплаты прежними жильцами своих обязательств.

Чересчур доверчивые покупатели в большинстве случаев узнают о проблеме после подписания всех бумаг. Первая неприятность для них – это квитанция об оплате за коммунальные услуги, где цифры значительно превышают ожидаемые.

Следующая неприятность – действующее законодательство не позволяет прописаться по новому адресу или вступить в свои права. Ограничение действует, пока не будет полностью погашена существующая задолженность.

Заметим! Для работников коммунальных служб не имеет значения, кто будет оплачивать долг. Поэтому часто они предлагают произвести оплату новому собственнику. Главный аргумент – задолженность отображается на конкретном счету и не привязана к фамилии.

Законом справедливо установлено, что каждый платит за свое. То есть, обязанность вносить плату за услуги ЖКХ наступает с момента вступления в права владения (когда договор подписан).

Выходит, предыдущие хозяева ни при каких обстоятельствах не смогут перенести ответственность на новых. Восстановить справедливость можно путем обращения в суд.

Следует учесть! По закону взыскать долговые обязательства представляется возможным лишь за предыдущие три года. А если долг нарастал, к примеру, 5-7 лет, то платить придется и новым жильцам.

Также неприятным сюрпризом может стать перенос долга по взносу на капитальный ремонт.

Способы узнать о долгах

Перед заключением сделки стоит выяснить, есть у продавца задолженность за коммуналку и насколько она велика. Узнать о проблемной ситуации возможно из справки,запрашиваемой у продавца. Если прежние жильцы не торопятся нести нужную бумажку, есть и другие источники получения информации:

Расчетные центры, открытые в большинстве городов.
Организации, поставляющие потребителям ресурсы (тепловые, энергосбытовые компании).
Интернет-порталы управляющих компаний.
Почтовые отделения, осуществляющие прием платежей.

Также покупатель имеет право воспользоваться банковскими ресурсами. Например, информацию о наличии долгов предоставляет ПАО «Сбербанк». Узнать о задолженности можно по реквизитам, которые есть в квитанциях. При оплате счета в терминале плательщик сразу увидит сумму долга по конкретному адресу.

С помощью этих методов можно узнать о наличии задолженности за газ, электричество и прочие необходимые людям ресурсы. Нельзя забывать и про оплату стационарного телефона, если он установлен. Долги по нему бывают двух видов: за междугородние разговоры и по абонентской плате.

Долговое бремя за квартиру, оформленную в ипотеку

Процедура приобретения квадратных метров в ипотеку практически ничем не отличается от стандартной купли-продажи. Поскольку долги к новоселам не переходят, банки спокойно относятся к приобретению такого жилья.

Так что семьям, оформляющим ипотечный кредит, не стоит надеяться, что банк проверит квартиру на наличие долгов. Чтобы не затягивать переезд, лучше как можно быстрее прояснить ситуацию и урегулировать вопрос с продавцом.

Как быть с долгами по капремонту

При покупке квадратных метров нужно поинтересоваться, оплачены ли у прежнего владельца счета за капремонт. Дело в том, что согласно ст.158 ЖК долги по ремонту с целью восстановления ресурса, сделанные прежним хозяином, становятся головной болью новоселов. Бывает, что сумма набегает приличная, и обращаться в суд в этой ситуации бессмысленно.

Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг

Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.

Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.

Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.

Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.

Особенности покупки квадратных метров с долгами

В законодательстве РФ отсутствуют нормы, ограничивающие возможность продажи жилья с долгами. К тому же бремя долга за ЖКХ не возлагается на новых собственников квадратных метров, поэтому повода для паники вроде бы нет.

Мнение эксперта

Станислав Ершов

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!

Написать эксперту

Но иногда люди сталкиваются с настойчивостью коммунальщиков, требующих погасить долги за продавца. Конечно, это незаконно, но неприятности никому не нужны. Поэтому лучше заранее поинтересоваться, все ли счета оплатил бывший хозяин. Если нет – можно попытаться сбить цену. Кроме того, необходимо внести изменения в стандартный текст договора.

Особенности покупки квадратных метров с бременем долгов по квартплате заключаются в следующем:

Долг привязывается не к жилплощади, а к физическому лицу.
Единственный случай, когда невозможна реализация квартиры с долгами – если из-за большой суммы задолженности коммунальщики подали в суд и дело дошло до ареста жилплощади.
Период ИД по коммунальному долговому бремени равен 3 годам. Например, если хозяева не оплачивали счета в течение 5 лет, служба ЖКХ может взыскать деньги в судебном порядке только за трехлетний срок.
При смене хозяина меняется лицевой счет.
Как только собственник получит документы, удостоверяющие право, нужно известить УК.
Если организаций, оказывающих коммунальные услуги, несколько, известить придется каждую.

Несмотря на то, что никто не запрещает отчуждение объекта с долгами, в процессе регистрации права собственности возможны проблемы. Поэтому в скорейшем урегулировании ситуации с задолженностью заинтересованы обе стороны.

Для решения вопроса оплаты есть несколько способов. Распространенный вариант – когда стоимость квартиры снижается на сумму долга. При заключении сделки указывается, что покупатель сам его погасит. Стороны могут внести нужный пункт в текст договора или составить дополнительное соглашение.

Если оплатить счета намерен продавец, нужно составить передаточный документ. В нем указываются данные о сумме долга и показания учетных устройств.

В тех случаях, когда задолженность в соглашении не упоминается вообще, она следует за первоначальным владельцем автоматически.

Алгоритм совершения сделки

Процесс покупки жилья с долгами за коммунальные услуги состоит из нескольких стадий:

Получение информации о задолженности любым удобным способом;
Обращение за выпиской из ЕГРП для проверки квартиры на наличие обременений. Это нужно сделать обязательно. Если у продавца накоплена большая задолженность за жилье, не исключено и наличие долгов по кредитам, а значит, недвижимость может быть арестована приставами;
Обсуждение с продавцом порядка и условий погашения долга;
Составление соглашения купли-продажи и его подписание.

После этого необходимо обратиться в регистрационный орган, который переведет право собственности с продавца на покупателя.

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги не представляет особых сложностей. Главное – вовремя узнать, что эти долги существуют, и прописать важные моменты в соглашении. Если покупатель не знает, как составить договор с учетом всех нюансов, можно воспользоваться услугами риэлтора или опытного юриста.

Автор статьи

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу.

Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.

Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?

Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства. В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.

Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.

Квартиру с долгами можно продать в 2022 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.

Переходят ли долги за коммунальные услуги к новому собственнику?

Нет, в соответствии с жилищным и гражданским законодательством, квартира продается и переходит к новому собственнику, но долги за ней не следуют. Иными словами, «спихнуть» свою задолженность новому владельцу никак не удастся. Но есть одно «но». Да, долги за холодное и горячее водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, содержание придомовой территории и общего имущества в многоквартирном доме, электроэнергию, газ и т.д. новому владельцу недвижимости не передаются. Они закреплены не за жилым помещением, а за его владельцем. Это было бы даже нелогично, ведь эти услуги уже потреблены предыдущим собственником. А новый собственник будет оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства с того момента, когда его право собственности было зарегистрировано в Росреестре.

Долги за телефонную связь, интернет, кабельное и спутниковое телевидения также не переводятся на нового собственника. Договор на предоставление вышеуказанных услуг обязательно должен быть расторгнут при продаже квартиры. Перед расторжением продавец обязан будет погасить существующую задолженность.

ВАЖНО !!! Исключением из этого правила являются долги за капитальный ремонт. Вот они, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 158) переходят к новому владельцу. Ведь взносы поступают в фонд капитального ремонта и накапливаются там. И, как правило, использоваться будут не в настоящем, а в будущем для ремонта соответствующего многоквартирного дома. Поэтому взносы за капремонт придется оплачивать покупателю, заставить это сделать продавца, даже в судебном порядке, уже будет очень трудно. Проще будет сначала их оплатить, а потом уже начинать судебный процесс по взысканию уплаченных средств с бывшего хозяина.

Каковы способы решения проблемного вопроса при купле-продаже квартиры с задолженностью по «коммуналке»?

Таких основных способов будет четыре.

В первом случае владелец квартиры сам решает проблему с задолженностью по согласованию с управляющей компанией. Он может взять в банке кредит и сразу погасить имеющуюся задолженность, либо просить у управляющей компании отсрочку по уплате. Либо же будет погашать более мелкими платежами, то есть договориться с управляющей компании о рассрочке платежа.

При втором варианте продавец получает средства для погашения задолженности за коммунальные услуги из задатка (авансового платежа) за отчуждаемую квартиру. Но это обязательно должно быть оформлено отдельным соглашением. Это условие может быть также включено в предварительный договор купли-продажи.

ВАЖНО !!! Сумма задолженности должна быть прописана в соглашении обязательно, в полном объеме.

В третьем случае договор купли-продажи заключается без каких-либо предварительных соглашений и дополнительных условий. При этом задолженность остается за продавцом, и он будет ее самостоятельно погашать из суммы, полученной по договору. Но покупатель обязательно должен быть о ней осведомлен.

При четвертом способе возможен перевод долгов на покупателя путем включения соответствующего условия в договор купли-продажи. Соответственно, цена недвижимости также снижается на суммы задолженности за услуги жилищно-коммунального хозяйства. Управляющая компания также должна быть уведомлена о переводе долгов на нового собственника.

К каким уловкам прибегают управляющие компании, чтобы ввести в заблуждение нового собственника?

Любой управляющей компании абсолютно все равно, кто именно погасит долги за поставленные услуги: хоть прежний владелец, хоть новый. Поэтому, отчаявшись получить деньги от бывшего собственника и не желая начинать процедуру судебного разбирательства, управляющие компании пытаются переложить обязанности по выплате долгов на нового собственника. Любому гражданину необходимо знать, что это незаконно. И со спокойной совестью можно игнорировать долги в квитанции, если они возникли до момента перехода права собственности (т.е. до момента постановки на учет в Регистрационной палате).

Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению. Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый. Поэтому управляющие компании не вправе указывать эту задолженность в квитанции для нового владельца.

Не стоит реагировать и на угрозы управляющих компаний об отключении света, воды и газа. Сделать это они неправомочны, равно как и подать в суд. Включение нового владельца в список должников, размещенный в открытом доступе (например, на сайте или на стене объявлений конкретного ТСЖ) также незаконно, более того порочит имя нового собственника. Теоретически, при этом можно подать в суд, но практически этого не делают, ибо слишком запутанная процедура.

Каковы основные условия, включаемые в договор купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам?

Список таких условий достаточно общий и включает в себя:

Данные продавца и приобретателя.
Полное описание квартиры.
Перечисление правоустанавливающих документов и указание на их реквизиты.
Цена договора. В этом пункте указывается общая стоимость квартиры и то, как она будет выплачиваться: полностью или частями, в наличной или безналичной форме. Здесь же прописывается скидка в размере долгов по коммунальным платежам, если покупатель согласен их погасить.

ВНИМАНИЕ !!! Даже если долг остается за прежним владельцем, то указание на него все равно должно быть зафиксировано в договоре. Кроме того, необходимо прописать срок, в течение которого бывший владелец погасит свои долги перед управляющей компанией.

Отдельно надо указать долг по взносам в фонд капитального ремонта, иначе они перейдут к новому собственнику даже без специального включения такого условия в договор.

Если это условие не будет включено в договор, то покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной.

При необходимости в договор купли-продажи могут быть включены и иные пункты.

К договору прилагается передаточный акт, где прописываются все нюансы, в том числе и показания счетчиков. Сделать это нужно обязательно, иначе потом у покупателя могут возникнуть проблемы с доказательством того, что долги были накоплены именно бывшим владельцем.

Но даже соблюдение всех этих прав не всегда может обезопасить от покупки обремененного долгами жилья.

Бесплатная горячая линия

Поможем решить ваш вопрос

Москва

Санкт-Петербург

Россия

Консультации экспертов

Андрей Семенов

Юрист — стаж 7 лет

Мария Богданова

Семейный юрист — стаж 6 лет

Максим Маслов

Юрист — стаж 9 лет

Вера Данилова

Юрист по недвижимости — стаж 10 лет

Наша команда предлагает бесплатные юридические консультации по всем отраслям права. Статьи и публикации на сайте представлены от профессиональных и квалифицированных юристов с огромным опытом и стажем работы.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и области +7 (499) 938-51-12, в Санкт-Петербурге и области +7 (812) 425-63-72, по России 8 (800) 511-38-05

Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами?

Хотя долги за коммунальные услуги на нового собственника не переходят, все равно приобрести подобную квартиру будет неприятно, поскольку грозит затратами нервов и времени. Поэтому ниже будет дана пошаговая инструкция, как снизить риск приобретения квартиры, обремененной долгом за услуги жилищно-коммунального хозяйства.

В первую очередь необходимо любым способом получить документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Предоставить подобную справку (выписку) должен продавец. Либо он должен предоставить согласие в письменном виде на то, чтобы управляющая компания предоставила сведения о наличии или отсутствии такой задолженности по услугам жилищно-коммунального хозяйства. Без согласия бывшего собственника управляющая компания предоставлять такие сведения не правомочна.

Предоставить информацию по долгам может не только управляющая компания, но и единый информационный расчетный центр. Организация, осуществляющая поставку ресурсов (газа, тепла, воды и пр.), также может помочь узнать текущую задолженность.

ВНИМАНИЕ !!! Запрос о наличии долгов по капитальному ремонту также можно направить в соответствующий региональный фонд.

Помимо проверки задолженности по квартплате покупателю нужно справиться о том, не существует ли у данного жилого помещения иного обременения (например, ареста). В едином реестре прав на недвижимость предоставляют подобные выписки, но тоже только продавцу.

Если задолженность за коммунальные услуги все же обнаружилась, то надо решить вместе с продавцом, как действовать. Об основных вариантах действий будет сказано ниже.

Придя с бывшим владельцем к консенсусу, переходят непосредственно к заключению сделки купли-продажи.

После заключения сделки она должна быть надлежащим образом зарегистрирована в Росреестре. При этом должны быть, помимо стандартного перечня, предоставлены документы, подтверждающие решение вопроса по коммунальным платежам.

После регистрации перехода прав на квартиру к новому собственнику, он должен уведомить об этом управляющую компанию.

Другие новости

Особенности приобретения квартиры с долгами

Если вам приглянулась квартира, но на ней «висит» долг, проблему можно решить следующими способами:

Указать в договоре, что покупатель будет оплачивать задолженность за прежнего собственника. При этом в договоре должна быть указана сумма расходов, на которую уменьшится стоимость квартиры. Указанную сумму необходимо прописать отдельным пунктом, так как есть риск, что при оспаривании сделки продавец может вернуть себе квартиру с оплаченными счетами.

Включить в договор дополнительные условия, отражающие порядок и сроки погашения долга продавцом за счет средств, которые были получены от продажи квартиры.

Если упоминание о долгах в договоре отсутствует, это означает, что задолженность автоматически будет следовать за первоначальным владельцем.

После государственной регистрации права собственности на квартиру в Росреестре необходимо составить передаточный акт, передать деньги удобным способом и указать показания счетчиков в отдельном документе. Для большей уверенности акт можно заверить в управляющей компании.

Важно знать, что в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации долги привязываются не к объекту недвижимости, а к его собственнику. Однако долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт согласно ст. 158 ЖК РФ.

При смене собственника происходит и смена лицевого счета. Для этого нужно обратиться в управляющую компанию сразу же после получения документов на квартиру. Если долговые обязательства возникли перед двумя и более организациями, то необходимо направить уведомление в адрес каждой из них.

Документы

Для покупки квартиры с задолженностью по коммунальным услугам и ее дальнейшей регистрации, необходимо подготовить пакет документов, куда входит:

паспорта продавца и покупателя;
договор купли-продажи и дополнительное соглашение о погашении долга по услугам ЖКХ;
акт приема-передачи квартиры.

Что делать, если УК требует выплаты долгов с нового владельца?

Хорошо проработанный договор изначально содержит пункт, что долг по услугам ЖКХ новому собственнику передаться не может. Но даже в этом случае недобросовестная управляющая компания может потребовать оплату задолженности. Если это произошло, судебного преследования опасаться не стоит, за исключением случаев, если в договоре купли-продажи сказано обратное. Тогда придется оплачивать долги согласно ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При приобретении квартиры задолженность не может автоматически списаться из-за особенностей бухгалтерского учета. Если платежные документы с требованием погасить долг приходят, необходимо предпринять следующее:

Сделать копии свидетельства о собственности на квартиру и договора купли-продажи.
Написать заявление о прекращении выставлять счет за предшествующий регистрации период.
Отправить документы заказным письмом либо передать в офис компании под расписку.

Любые действия по взысканию денег после этого обращения будут считаться вымогательством и караются уголовным преследованием. Также отметим, что новый владелец не обязан предоставлять какую-либо информацию о прежнем собственнике.

В покупке квартиры с долгом по коммунальным платежам ничего страшного и опасного нет. На практике такое встречается очень часто. Необходимо лишь указать порядок погашения задолженности в договоре. В этом плане покупатель защищен и законом, где указано, что долговые обязательства закрепляются за собственником недвижимости, но не за объектом.