Кто проводит кадастровую оценку земель?

Добрый день, дорогой гость! В данной статье мы поговорим о том, Кто проводит кадастровую оценку земель?. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Процедура кадастровой оценки земли

Для реализации государственных полномочий в сфере налогового права 1проводится кадастровая оценка земли. Эта процедура является государственной функцией и подчиняется жестко регламентированным правилам. На данный момент проведение кадастровой оценки регламентируется Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, утвердившим Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Заказчиком работ для проведения кадастровой оценки земли выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта РФ. Выбор исполнителя данных услуг происходит в рамках контрактной системы размещения заказов на выполнение услуг для государственных нужд и регламентируется положениями 44-ФЗ. Процесс выбора исполнителя является открытым и публичным, результаты процедуры определения исполнителя доступны на официальном сайте госзакупок.

После выбора исполнителя оценщику передается техническое задание с указанием конкретных участков земли, в отношении которых необходимо проведение оценки.

Порядок выполнения мероприятий для определения кадастровой стоимости земли осуществляется в рамках Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом МЭР от 22.10.2010 года № 508. Чтобы провести кадастровую оценку определенного объекта требуется, чтобы сведения о данном объекте были внесены в Государственный кадастр недвижимости.

Для проведения работ по кадастровой оценке конкретного земельного участка оценщик обязан руководствоваться основными методами оценки (доходный, сравнительный, затратный). Выбор одного из методов является правом оценщика, однако требует обязательного обоснования в итоговом документе о проведении оценки.

Оценщик обязан доказать обоснованность выбора методологии оценки исходя из вида пользования или назначения, которые соответствуют оцениваемому объекту, а также с учетом полноты и достоверности данных, полученных на рынке сделок с земельными участками.

В случае, если оценщик не указал обоснование выбора метода оценки, итоговый результат выполненных работ не может быть принят заказчиком.

Из трех указанных методов предпочтение отдается сравнительному подходу, так как он позволяет учесть текущее состояние рынка сделок и предложений в зависимости от территориальных условий расположения оцениваемого участка. В сравнительном подходе имеется возможность дать оценку кадастровой стоимости земли, максимально приближенную к реальным условиям региона проведения исследования.

В случае, когда проводится оценка группы объектов (земельных участков), оценщик может использовать массовый подход к оценке, который позволяет группировать объекты исходя из наличия похожих характеристик.

Процедура проведения кадастровой оценки начинается с заключения договора с заказчиком, определяющего техническое задание на проводимые работы. В рамках исполнения данного договора оценщик обязан провести полный анализ информации на территориальном рынке объектов, схожих с оцениваемым, собрать данные об основных значениях и факторах, влияющих на определение стоимости земельных участков.

Ценообразующие факторы подбираются с учетом характеристик, соответствующих конкретному объекту, подлежащему оценке, и должны соответствовать методу и модели, который оценщик выбрал для работы.

После выбора модели и способов оценки, проводится расчет кадастровой стоимости земельного участка, результаты которого оформляются в итоговом документе – отчете об определении кадастровой стоимости объекта.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Срочный вопрос

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Порядок оспаривания кадастровой оценки

Изменение результатов кадастровой оценки может быть проведено в случае установления факта технической ошибки в процессе работы оценщика. В этом случае оценщик повторно выполняет работы по оценке и представляет результат заказчику для внесения изменений в акт об утверждении результатов оценки земли.

Возможность судебного оспаривания результатов кадастровой оценки земли возможно в случаях, когда собственник объекта не согласен с расчетом налоговой базы, сделанной исходя из оценки земли. 

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, что в случае судебных споров кадастровая стоимость земли может быть определена судом. До 2021 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Суд принимает в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Также это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

Общее количество судебных решений, вынесенных в пользу заявителей, постоянно растет. Основной причиной такого роста является развитие методов и средств независимой оценки рыночной стоимости земельных участков. Квалификация оценщиков на данном рынке услуг также постоянно повышается, что позволяет готовить аргументированные отчеты с хорошей доказательной базой.

Утверждение результатов кадастровой оценки

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение результатов в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта результаты кадастровой оценки земли вступают в силу и могут использовать для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.           

Акт об утверждении кадастровой оценки земли размещается в открытом доступе на сайте Росреестра, а также на официальных сайтах исполнительных органов власти субъекта РФ.

Кто проводит кадастровую оценку земли?

Кадастровая оценка земли проводится профессиональными оценщиками, действующими на основании Федерального закона от 29 июля 2021 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

В соответствие со ст. 24.12 ФЗ-135 установлена периодичность проведения кадастровой оценки земли – не чаще чем один раз в течение трех лет (для городов федерального значения – не чаще одного раза в два года).

ГБУ – полномочия учреждений государственной кадастровой оценки в 2021 году

Итак, с 1 января 2021 года кадастровая оценка недвижимости проводится в соответствии с нормами закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке».
Так было не всегда. Ранее кадастровую стоимость определяли сторонние организации, на конкурсной основе. Муниципалитеты принимали решение о проведении государственной кадастровой оценки, далее отбирали исполнителей работ, с которыми заключали контракт. Это было предусмотрено законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в России», который действует и по сей день, за исключением ряда приостановленных статей.

Какие полномочия вменены ГБУ по кадастровой оценке?

С 1 января 2021 года кадастровая стоимость определяется только госорганизациями (ГБУ).
ГБУ по определению кадастровой стоимости создается на основании приказа или распоряжения уполномоченного на то органа субъекта РФ.

Таким образом, в каждом субъекте России есть госструктура основными функциями и полномочиями которой является:

  • оценка кадастровой стоимости недвижимости по закону 237-Ф3 (в соответствии с 14 статьей);
  • определение кадастровой стоимости вновь созданных и поставленных на кадастровый учет объектов;
  • кадастровая оценка измененных объектов недвижимости, (при пристройке, или сносе части дома, изменении площади и др;
  • сбор материалов, обработка данных, а также их запись на накопители и хранение информации используемой в ходе проведения кадастровой оценки;
  • предоставление в Росреестр сведений, полученных в результате своей деятельности.

Требования к специалистам ГБУ, осуществляющим кадастровую оценку объектов недвижимости

Сотрудники ГБУ, которые определяют кадастровую стоимость, должны отвечать следующим квалификационным требованиям:

  • иметь высшее образование в одной из областей: управление, экономика, математика, информатика, наука о земле, биология, архитектура, техника, прикладная геология, геодезия, горное, нефтегазовое дело, дело, сельское, лесное и рыбное хозяйство;
  • быть несудимыми гражданами РФ;
  • обладать опытом работе в сфере определения кадастровой стоимости (от 3х лет) – для тех, кто подписывает отчет о кадастровой стоимости.

Требования к сотрудникам ГБУ по кадастровой оценке прописаны на федеральном уровне в законе 237-ФЗ, а также в Приказе Минэкономразвития от 12.07.2017 г. № 177.

Центр государственной кадастровой оценки

ГБУ по определению кадастровой стоимости часто называют центр государственной кадастровой оценки.

Действительно, на территории субъекта РФ, будь то область, республика, округ или край, действует одно учреждение, которое определяет кадастровую стоимость – это своего рода центральный аппарат, действующий на определенной территории. В каждом субъекте эти учреждения имеют свою численность, штатное расписание и дополнительные функции и полномочия, а также имеют индивидуальное название.

Например, в Ленинградской области – ГБУ «ЛенКадОценка», В Крыму – ГБУ «Центр землеустройства и кадастровой оценки», в Мордовии – ГБУ «Фонд имущества» но чаще всего, например на Алтае, в Бурятии, Якутии, в Амурской, Белгородской и других областях уполномоченное государством учреждению по определению кадастровой стоимости так и называется – Центр государственной кадастровой оценки.

Фонд данных кадастровой оценки

Федеральная служба кадастра и картографии (Росреестр) на своем официальном сайте https://rosreestr.ru/ содержит информацию об оценке кадастровой стоимости. Данный раздел информации называется «Фонд данных кадастровой оценки». Здесь можно ввести интересующий кадастровый номер вашего объекта (земельного участка, дома) и выяснить какова кадастровая стоимость объекта, дата проведения оценки, сведения о результатах кадастровой оценки.

Кроме этого, можно узнать, когда и где планируется проведение оценочной деятельности, а также выяснить иную интересующую информации о проведении кадастровой оценке и о возможностях оспаривания ее.
Но не вся информация в Фонде данных кадастровой оценки содержится в свободном доступе – часть скрыта и доступна только сотрудникам Росреестра.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Рекомендуем другие статьи

Оспаривание

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: