Техническое заключение о безопасности перепланировки: зачем и как его получают

Добрый день, уважаемые посетители! Ниже подробно описана тема Техническое заключение о безопасности перепланировки: зачем и как его получают. Все вопросы можете сразу писать консультанту! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно…

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый день. Заказываем 3д дизайнера, который рассчитает нам планы перепланировки, сделает 3д визуализацию. Но в жил. инспекции…

Необходимо оформить техническое заключение по факту произведенных ремонтных работ в квартире (на кухне была передвинута газовая…

Здравствуйте, была выполнена перепланировка. Планирую самостоятельно узаконить, но нужно тех.заклюение. Площадь 67,6 квадратов,…

Объединение балкона с комнатой или кухней

К распространенным вариантам перепланировки квартир относится объединение…

Текстовая часть ТЗ:

1. Титульный лист

Это «лицо» проектной компании. В основном здесь отражен фирменный стиль организации, а также важными пунктами являются номер проекта и дата изготовления.

На данном листе ставятся подписи лиц, ответственных за разработку проекта перепланировки и переустройства. Зачастую бывают обложка и только далее титульный лист. Они бывают как раздельными так и совмещенными.

2. Введение и оглавление (содержание):

В данном разделе собственно идет оглавление содержимого технического заключения. По содержанию любое техническое заключение имеет графическую часть, текстовую и раздел прилагаемой документации.

3. Общая часть.

Сюда входят общее описание здания, характеристики конструктивных элементов и материалов, а также техническое задание и заявление заказчика.

4. Результаты обследования затрагиваемых конструкций с указанием выявленных особенностей и дефектов. В результатах обследования отражается информация о типе перекрытий, прогонах и балках, заполнении плит, звукоизоляции, содержится информация о дефектах перекрытий и показателях прочности материала перекрытия.

5. Необходимые расчеты по прочности, несущей способности затрагиваемых конструкций (стеновых панелей, платформенных стыков, балок, перекрытий, и т.д.).

6. Общие выводы о возможности будущей или допустимости выполненной перепланировки и рекомендации по производству работ

ТЗ на будущую перепланировку: ТЗ по факту выполненной перепланировки:

7. Список нормативной документации, используемой при разработке технического заключения. В частности перечень использованные нормативно-правовые акты и методика расчетов, перечерь нормативные и регламентирующих документов.

8. Допуск СРО

Данное свидетельство является подтверждением того, что проектная докуменатция была разработана в соответствии с требованиями СРО (саморегулируемые организации).

Согласование выполненной перепланировки в административном или судебном порядке

Техническое заключение о безопасности перепланировки помещения, то есть изменений его конфигурации, в многоквартирном доме необходимо для того, чтобы одобрить несанкционированный самовольный ремонт. В Москве органом, который может узаконить перепланировку, является Мосжилинспекция — МЖИ. В большей части городов Московской области выполненную перепланировку признают допустимой в суде общей юрисдикции. Например, такой порядок действует на территории Реутова, Балашихи, Одинцова. В орган, который может узаконить перепланировку, или в суд нужно будет представить техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки от проектной организации.

При узаконивании ремонта в судебном порядке техническое заключение о допустимости перепланировки позволит:

подать в районный суд исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном или переустроенном состоянии;
подтвердить в ходе судебного разбирательства, что угроза жизни или здоровью жильцов отсутствует, права и законные интересы граждан соблюдены, а все конструктивные изменения соответствуют строительной нормативно-технической документации.

Узаконивание перепланировки по техническому заключению в Москве в административном порядке проходит в несколько этапов[1]. Так, собственнику помещения необходимо:

Обратиться в проектное бюро и проконсультироваться у специалиста.
Получить заключение о допустимости и безопасности работ.
Запросить в БТИ техпаспорт квартиры — старый, который был актуален до «переделок», и новый, где зафиксированы все изменения.
Собрать документы на квартиру, в том числе доверенности, если есть такая необходимость.
Получить справку из МОСГАЗа (нужна при переносе газовой плиты).
Оплатить штраф.
Подать пакет документов в МЖИ через МФЦ или портал mos.ru. На личном приеме заявление в МЖИ подают только юрлица.
Получить акт, подписанный должностным лицом МЖИ.

Следует понимать, что уполномоченный орган вправе отказать в узаконивании перепланировки. Такое может произойти, если:

были предоставлены не все нужные документы;
проект перепланировки не соответствует требованиям.

Отказ МЖИ в согласовании перепланировки можно обжаловать в суде, но, скорее всего, это не будет иметь смысла. Отрицательное решение Мосжилинспекции основывается на нормативных и технических документах. Поэтому с большой долей вероятности суд придет к такому же решению.

Чтобы не получить отказ, необходимо иметь четкое представление о видах работ, которые попросту запрещены: если причина отказа в этом, заниматься опротестованием бессмысленно. Например, многие собственники хотят расширить жилое пространство за счет балкона. Как можно догадаться, делать этого нельзя — несущая способность балконной плиты сильно ограничена, и нагружать ее сверх меры небезопасно. Другие запреты перечислены в соответствующих законодательных актах[2].

К сведению
Мало кто знает, что балконы, а если точнее, балконная плита, внешние стены и ограждение являются общедомовым имуществом. А вот внутреннее пространство балкона или лоджии вместе со всей мебелью, светильниками, декоративными элементами и другими предметами принадлежит собственнику квартиры. По закону хозяин жилья также владеет козырьками, навесами и прочими подобными деталями, которые сам же и установил.

Штрафные санкции владельца квартиры, который выполнил перепланировку без предварительного согласования, ждут в любом случае[3]. Для физлиц сумма штрафа составляет 2000–2500 рублей, для должностных лиц — 4000–5000 рублей, для юрлиц — 40 000–50 000 рублей. Впрочем, стоит признать, что это еще не самая строгая мера взыскания за незаконный ремонт. Если выяснится, что конструктивные изменения представляют реальную опасность для жильцов дома, собственника обяжут вернуть квартиру в состояние, в котором она находилась до ремонта.

Это важно
За неуплату штрафа, назначенного МЖИ, хозяин квартиры получит повторный штраф в двукратном размере[4]. Если человек игнорирует предписание инспекции, она вправе решить вопрос через суд, который обяжет собственника привести квартиру к согласованному виду. Если владелец жилья не реагирует и на судебное решение, квартиру выставляют на торги. На часть вырученных денег проводят ремонт, а оставшиеся средства возвращают владельцу — но это крайне редкий случай. Тем, кто не узаконивает перепланировку даже после требования МЖИ и суда, по требованию пристава может быть ограничен выезд за рубеж.

Некоторые владельцы квартир ошибочно полагают, что узаконивать перепланировку, а следовательно, и получать техническое заключение не имеет смысла. Такие хозяева считают, что все может обойтись, пока в МЖИ не знают о самовольной перепланировке. Однако в этом случае владелец жилья неизбежно столкнется с проблемами, если пожелает продать квартиру, передать ее в наследство, заложить или официально сдать в аренду.

Техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ

Без технического заключения, требования к которому прописаны в постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2022 года № 508-ПП, получить акт о завершенной перепланировке, а значит, узаконить ее невозможно[5]. Этот документ, по сути, является подтверждением того, что все выполненные работы соответствуют нормам.

Если не были затронуты несущие стены, выдача технического заключения может быть произведена любой проектной организацией, имеющей допуск СРО и являющейся ее членом. Подготовка технического заключения в этом случае обычно занимает от семи до десяти дней. Если выполненные работы коснулись и несущих конструкций (или разгружающих перегородок), а также если в здании есть деревянные перекрытия, то получить техническое заключение можно будет только у автора проекта дома. Так, его придется привлечь, если в квартире был устроен дополнительный этаж и возведены лестницы. Процесс получения технического заключения у составителя плана дома может затянуться на месяц-два. Выяснить, кто является автором проекта, можно, обратившись в управляющую компанию или в МЖИ.

Если установить автора проекта не удалось, жилищная инспекция сама решает, кто станет исполнителем заказа. Такое случается редко — например, если оказывается, что проектная организация ликвидирована или была лишена прав на составление технической документации. В столице экспертной оценкой незаконно проведенного ремонта, когда составитель проекта неизвестен, занимается ГБУ «Экспертный центр».

Техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ выдается на основании инженерного осмотра квартиры. Специалист выезжает на объект, определяет несущие стены и степень их износа. Также он дает оценку состояния затронутых конструкций, делает обмеры и расчеты. Иногда для обследования помещений приходится частично удалять обои и другие отделочные материалы. Кроме этого, может понадобиться осмотр соседских квартир.

Экспертное техническое заключение о соответствии проектной документации содержит текстовую и графическую части. Также оно обязательно включает титульный лист с печатью и подписями. В текстовую часть документа входят:

заявление собственника;
описание общего состояния здания, характеристики конструктивных элементов;
результаты осмотра затронутых при переделке конструкций с указанием дефектов перекрытий и показателей прочности материалов;
сами расчеты прочности затронутых конструкций;
описание и оценка решений по устройству инженерных сетей и выводы об их функционировании;
выводы о допустимости проведенных конструктивных изменений;
список нормативных документов, на которые ссылается автор;
свидетельство, подтверждающее членство СРО.

К графической части технического заключения относятся:

план жилища до перепланировки;
план помещений после ремонта с изображением выполненных работ, обозначением несущих и ненесущих элементов, а также инженерного оборудования;
чертежи и схемы затронутых конструкций с обмерами.

В состав технического заключения должна входить еще и пояснительная записка с указанием сведений:

о проектной мощности электропотребления и конкретном количестве киловатт, выделенных на квартиру;
о соответствии выводов техническим условиям и требованиям действующих норм и правил;
о произведенных ремонтных работах.

К документации могут быть добавлены фотографии объекта, а также, если требуется, поэтажный план здания. Срок действия технического заключения ограничен годом. С полным перечнем требований к содержанию данного документа может ознакомиться любой желающий — список приведен в Приложении 3 постановлению № 508-ПП[6].

Стоимость подготовки технического заключения

Техническое заключение о безопасности проведенных работ по перепланировке квартиры в среднем стоит от 20 000 до 40 000 рублей. Эта сумма рассчитывается отдельно в каждом случае и может сильно варьироваться. Зависит цена на данную документацию от нескольких факторов:

площади объекта;
необходимости проверки несущих конструкций (если они были затронуты);
сложности проведения работ и необходимости открывать доступ к конструкциям;
набора используемых инструментов и спецтехники;
необходимости получать доступ к коммуникациям и работать с ними (если они были затронуты).

Заказывать техническое заключение у автора проекта обычно в несколько раз дороже, чем в сторонних организациях. Иногда услуги проектировщика могут обойтись в сумму порядка 120 000 рублей или даже больше.

Доставка документов, консультация по заполнению заявлений, сопровождение инспектора, составление нового техпаспорта и другие дополнительные услуги оплачиваются отдельно.

Техническое заключение о возможности перепланировки необходимо для узаконивания выполненных работ, в результате которых изменилась конфигурация помещений. Если же планировку не узаконить, можно столкнуться с целым рядом проблем в будущем, а также с необходимостью оплачивать штраф или даже возвращать квартиру в первоначальный вид. Составлением технических заключений при этом занимаются специализированные компании, в отдельных случаях — авторы проекта дома или ГБУ «Экспертный центр». Впрочем, зачастую собственники квартир, получив заветный документ, не знают, что делать дальше. Проконсультировать по этому вопросу и предложить план действий могут специалисты того же проектного бюро, в котором составлялась техдокументация. Чтобы сэкономить время и нервы, а также без особого труда добиться желаемого результата, можно доверить весь процесс узаконивания ремонта профессионалам.

** Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на июнь 2022 года.

Стоимость технического заключения может зависеть от площади объекта, затрагиваемых коммуникаций, несущих конструкций, а также сложности работ.

Узнать стоимость…

Заказать проект перепланировки квартиры и техническое заключение о возможности перепланировки можно в специализированной компании.

Заказать услугу…

Разработка проектной и технической документации для согласования перепланировки требует обязательного участия компании, имеющей соответствующий допуск СРО.

Подробнее…

Пармон Анна СергеевнаОтветственный редактор

Мнение редакции

В Москве и Московской области множество проектных организаций, но далеко не все они могут взять на себя оформление технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ. Разработать и выдать нужную документацию сможет только компания, являющаяся членом СРО.