Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога 2021

Добрый день, уважаемые посетители. В этой статье идёт разговор про Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога 2021. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Надеемся, что информация Вам пригодится

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2021 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

  • ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
  • Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
  • ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
  • ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

( 3 оценки, среднее 5 из 5 )

Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, Вы даете свое согласие на работу с этими файлами.

Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости

О том что такое кадастровая стоимость мы подробно разбирали в статье «Кадастровая стоимость и кадастровая оценка». Кратко повторимся, что кадастровая стоимость – это величина, которая определяется путем последовательных вычислений сотрудниками специализированных госорганизаций.

Порядок вычисления при кадастровой оценке с января 2021 года теперь проводится путем применения рекомендаций закона № 237-ФЗ от 03.06.2016 «О кадастровой оценке». Напомним, что с 2021 по 2021 год существовали так называемые переходные правила по определению кадастровой стоимости – а именно, оценка проводилась по одному из двух вариантов – либо по 135-ФЗ 2021 года (который действует и по сей день, но часть статей приостановлены), либо по 237-ФЗ.

Государственную кадастровую оценку каждого поставленного на кадастровый учет объекта недвижимости проводят территориальные учреждения (на каждый субъект РФ создан свое ГБУ (госбюджет учреждение об определении кадастровой стоимости).

Сотрудники ГБУ, по кадастровой оценке, путем вычислений (с применением законных методов и подходов) определяют цену недвижимого имущества.

При таком определении не исключены технические или методологические ошибки, с которыми можно и нужно бороться законным путем.

Комментарии

Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь чтобы оставить комментарий.

Исправление ошибок об определении кадастровой стоимости

ГБУ, которое уполномочено определять кадастровую стоимость, отвечает за методологию и достоверность сведений ее определения.

Бывают случаи, что при кадастровой оценке возникают технические или методологические ошибки.
Для того, чтобы их исправить достаточно обратиться в территориальное учреждение с заявлением об исправлении ошибок.

Само обращение является бесплатным. Однако для того, чтобы обосновать свое обращение, следует приложить документацию, подтверждающую наличие ошибок. Данную документацию готовят организации – оценщики, которые берут плату за свои услуги.

ГБУ рассматривает заявление и дает ответ на него в течение двух месяцев. Кадастровую стоимость, в случае обнаружения ошибок пересчитывают, либо отказывают с обоснованием причин такого отказа. Важная деталь в пользу собственника – кадастровую стоимость при исправлении ошибок меняют только в случае, если после пересчета она понижается.

Как оспорить кадастровую стоимость в 2021 году в Росреестре

В каждом субъекте РФ работает Комиссия, в которой можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Комиссии создаются при министерствах и ведомствах субъектов в соответствии с порядком, установленным приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620.

Среди членов комиссии есть сотрудники Росреестра. Узнать о том, куда обратиться для оспаривания кадастровой стоимости в вашем регионе (субъекте) можно на официальном сайте Росреестра, или территориального органа власти.

Обращение возможно через местный многофункциональный центр (МФЦ) .

Документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости:

  • Заявление об оспаривании кадастровой стоимости
  • Выписка ЕГРН
  • Обоснование того, что стоимость посчитана неверно (расчет рыночной стоимости, подготовленный квалифицированными оценщиками)
  • Иные документы.

В течение месяца рассматривается Ваше обращение и выносится решение. Оно может быть положительным или отрицательным.

Если решение не удовлетворяет интересы заявителя — отрицательное, то оно должно иметь обоснование отказа.

По статистике 2021 года, за год Комиссиями по спорам определения кадастровой стоимости рассмотрено более 40 тыс. заявлений на 65 тыс. объектов недвижимости. При этом, существует положительная динамика по снижению кадастровой стоимости, однако часть заявлений все же не удовлетворяют, обосновывая тем, что предоставленные результаты об оценке рыночной стоимости недостаточно обоснованы.

В январе 2021 года за оспариванием кадастровой стоимости по разным регионам России было подано 1 100 заявлений, большая часть из которых об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков.

Что делать, если кадастровая стоимость посчитана неверно? Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога?

Итак, предположим, что государство провело оценку вашей недвижимости по итогам которой получилось, что кадастровая стоимость намного выше рыночной.

Например, рыночная стоимость вашего дома составляет максимум два миллиона рублей, за большую суммы в его ни в жизнь не продадите. А государство решило, что ваш дом стоит пять миллионов. И налоги берутся, соответственно с учетом этой суммы. Как быть в этой ситуации, чтобы не переплачивать лишнего? Ведь ежегодный налог, и иные налоги на имущество будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Предположим, что ваш дом площадью 100 кв.м. находится в Московской области, и как налогоплательщик вы не имеете никаких льгот. Тогда, за 2021 год, при стоимости дома 2 миллиона рублей налог составит 1 000 руб, а при стоимости 5 миллионов – 2 500 руб., а это в два с половиной раза больше! Но налог можно уменьшить, если оспорить кадастровую оценку.

Существуют два пути оспаривания кадастровой стоимости – административный и судебный.

Административный путь – другими словами — обращение в госорганы, в свою очередь можно поделить на обращение в ГБУ об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости (направляется в госучреждение, которое определило кадастровую стоимость) и на обращение об оспаривании кадастровой стоимости (подается в Комиссию, созданную при Росреестре).

Судебный порядок обжалования кадастровой стоимости

По статистическим данным Росреестра, в 2021 году обращений об оспаривании кадастровой стоимости судом было рассмотрено в два раза меньше, чем Комиссиями.

Заинтересованно лицо имеет право обратиться по своему усмотрению либо сразу в суд либо в Комиссию.

Никакого досудебного порядка не имеется, но этот нюанс касается лишь физических лиц, для юридических – сначала необходимо все же обратиться в Комиссию.

Судебное разбирательство, с учетом процессуальных сроков будет длиться порядка двух-трех месяцев.
В суд необходимо направить исковое заявление, а также документы — основания, которые необходимы для оспаривания кадастровой стоимости.

Подведем итог. Оспаривание кадастровой стоимости – сама по себе процедура не сложная, но, как и любое обращение за справедливостью в госорганы требует временных и финансовых затрат. Иногда, действительно, смысл в оспаривании есть, когда от налоговиков приходят заоблачные суммы, а иногда – спорить выходит себе дороже, но это уж надо смотреть по ситуации. Главное, что есть пути для обращения.

Куда обратиться – в комиссию или суд?

​Этот вопрос нужно рассматривать индивидуально. У физических лиц, в отличие от организаций, есть возможность выбора – комиссия или суд. При этом первоначально обращение в комиссию не лишает права на судебный пересмотр стоимости. Кому-то ближе, удобнее, проще сразу обратиться в суд, особенно учитывая, что и комиссии, и суды работают на уровне регионов. С другой стороны, судебные процессы считаются более длительными и сложными для юридически неподкованных граждан. Хотя в любом случае придется обосновывать пересмотр кадастровой стоимости и доказывать свою правоту.

Проблемы пересмотра кадастровой стоимости

Основные сложности, связанные с пересмотром кадастровой стоимости:

  1. Трудно доказать ошибки, нарушения или использование недостоверных данных при определении кадастровой стоимости в результате оценки. В этом случае необходимо разбираться в том, как проводится оценка, какие регламенты и нормы действовали на момент ее проведения, в чем именно заключаются ошибки или нарушения. Без специалистов сделать это бывает очень сложно.
  2. Нужно самим заказывать оценку для установления рыночной стоимости объекта на момент установления его кадастровой стоимости. Проанализировать рынок и сослаться на некие самостоятельно полученные данные не удастся. Необходимо документальное подтверждение, для чего и проводится оценка, а ее результаты подтверждаются экспертным заключением. Самостоятельный анализ рыночной стоимости поможет сориентироваться в том, стоит или нет затевать оспаривание. Но для принятие комиссией или судом решения этого недостаточно. Оценку проводят независимые оценщики, состоящие в СРО. И это, увы, потребует расходов. Стоимость услуг зависит от региона, объекта, его площади, статуса собственника. Она варьируется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.  

Учитывая затраты времени и денег на пересмотр кадастровой стоимости, всегда нужно анализировать, насколько комиссионная или судебная процедура дадут нужный эффект. Вряд ли выигрыш по налогам в несколько рублей оправдает затраты. Нет особого смысла в пересмотре оценки, если вы пользуетесь льготами и освобождены от уплаты имущественного налога. Это же касается и регионов, где до сих пор налог считают по инвентаризационной стоимости недвижимости.

Если вам удалось пересмотреть стоимость недвижимости, новая величина будет действовать с момента внесения данных в кадастр. С 2021 года новые сведения учитываются при расчете налога за налоговый период, в котором было подано заявление о пересмотре (оспаривании) стоимости, но не ранее даты включения новых сведений в кадастр.

Другие статьи по теме

Наверх

Основания для уменьшения кадастровой стоимости

Основания для пересмотра оценки установлены законом об оценочной деятельности, и их всего два:

  1. Несоответствие действительности сведений об объекте, на основе которых определялась кадастровая стоимость.
  2. Установление на объект рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

В первом случае необходимо ссылаться на ошибки, нарушения при оценке, использование недостоверной информации о характеристиках недвижимости – все, что безосновательно повлияло на завышение стоимости.

Судебная практика допускает пересмотр стоимости в ситуациях, когда искажены, ошибочны, ложны или не учитывались следующие сведения:

  • перечень объектов в недвижимом комплексе;
  • местоположение объекта;
  • целевое назначение;
  • разрешенное использование;
  • аварийное состояние объекта;
  • нахождение недвижимости в зонах с особыми условиями использования;
  • данные расчетов стоимости, включая первоначальные данные, промежуточные расчетные данные, а также итоговые данные, полученные из-за ошибок в расчетах.

Для анализа информации, которая легла в основу оценки, необходимо запросить сведения у заказчика кадастровой оценки или оценщика. Данные о них можно получить, обратившись в свое территориальное подразделение Росреестра. Ответ должны дать в течение 7 дней.

Для использования второго основания оспаривания кадастровой стоимости необходимо узнать рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки и установления кадастровой стоимости. Тот факт, что со временем недвижимость серьезно потеряла на рынке в цене, никак вам не поможет. Все равно будет применяться та величина рыночной стоимости, которая была в прошлом.

Второе основание для оспаривания не применяется в регионах, где до сих пор в налогообложении используется инвентаризационная стоимость недвижимости. Несмотря на то, что иски такой категории были в практике, суды в них отказывают, полагая, что права заинтересованных лиц здесь не нарушаются и основания для оспаривания кадастровой (инвентаризационной) стоимости отсутствуют.

Какие документы понадобятся

И для комиссии, и для суда перечень основных документов практически идентичен. Главное – обосновать свое требование и доказать, что пересмотр стоимости в сторону уменьшения позволит восстановить нарушенные права и интересы.

Перечень обязательных документов:

  1. Заявление в комиссию или иск в суд.
  2. Справка о кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости).
  3. Нотариально удостоверенные копии документов на недвижимость (землю), устанавливающие или подтверждающие права заявителя.
  4. Документы в подтверждение недостоверности сведений о недвижимости, которые были использованы для определения кадастровой стоимости, наличия кадастровой и (или) технической ошибки (если такие факты – основания для оспаривания).
  5. Отчет оценщика об установлении рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости (если это является основанием для оспаривания) и экспертное заключение по отчету от эксперта (экспертов) СРО, где состоит оценщик. Отчет и заключение готовятся по заказу заявителя и должны соответствовать установленным стандартам и требованиям.

При обращении в суд дополнительно к иску приобщаются документы об оплате госпошлины, документы в подтверждение вручения (направления) другим участникам процесса копий иска и приложений к нему.

Если в деле участвует представитель, необходима доверенность.

Судебный порядок

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости для уменьшения налога используется физическими лицами независимо от соблюдения досудебного порядка. Заявитель вправе самостоятельно определить свое требование:

  1. Признать решение Комиссии незаконным и (или) необоснованным (если было обращение в Комиссию).
  2. Изменить кадастровую стоимость (если установлено применение недостоверных сведений об объекте оценки для целей определения кадастровой стоимости, техническая (кадастровая) ошибка).
  3. Установить в отношении объекта рыночную стоимость.

Порядок обращения в суд и рассмотрения заявлений регулируется Главой 25 КАС РФ. Иные требования, например, связанные с налогообложением, одновременно в перечисленными выше заявлены быть не могут, поскольку рассматриваются в ином порядке.

Особенности судебного процесса:

  • При подготовке иска в качестве ответчиков необходимо указывать инстанцию, утвердившую оспариваемые результаты оценки, и Росреестр (соответствующее региональное подразделение).
  • Истцом выступает любое лицо, права и интересы которого нарушены оспариваемыми результатами оценки. Как правило, речь идет о собственниках недвижимости. Единственным истцом может быть участник долевой собственности, при этом другие сособственники вправе согласиться с позицией истца или представить свои возражения. В любом случае предметом рассмотрения выступит стоимость всего объекта в целом, а не отдельно взятой доли или долей. Возражения сособственников учитываются, но не препятствуют вынесению положительного решения по иску.
  • Дела подсудны судам регионального уровня. Таким образом, иск нужно направлять в суд своего субъекта федерации, а не районный суд. Если проведение кадастровой оценки основано на договоре, заключенном до вступления в силу ФЗ № 167-ФЗ от 22.07.2010 года, то для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно обращаться в районный суд по местонахождению ответчика. Правда, с учетом срока давности подачи исков, эта судебная инстанция уже не актуальна. Оспорить кадастровую стоимость можно в течение 5-ти лет со дня внесения оспариваемых результатов в кадастр, при этом пересматривать можно только последнюю внесенную в кадастр стоимость.
  • Срок судебного рассмотрения дела – 2 месяца, сложных дел – возможно, 3 месяца.
  • Все, что заявлено в иске, обосновывает и подтверждает истец. Если трудно получить какие-то доказательства, истец вправе ходатайствовать перед судом об их истребовании. Суд может запросить нужные доказательства и сам, если посчитает это необходимым. Обычно суды лояльно относятся к заявителям, учитывая массовое распространение исков, связанных с пересмотром кадастровой стоимости.
  • Пересматривая или устанавливая кадастровую стоимость, суд должен в решении определить ее конкретную величину, которая подлежит внесению в кадастр.

Как узнать кадастровую стоимость

Прежде чем решать, как оспорить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога или недвижимости, нужно понять:

  • Какова кадастровая стоимость объекта на текущий момент. Обратите внимание, что вернуть переплаченный налог нельзя, и пересмотренная стоимость будет применяться только в текущий и будущие налоговые периоды.
  • Действительно ли оценка завышена – превышает рыночную стоимость.

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость – зайти на специальный интернет-сервис Росреестра и ввести в форму поиска кадастровый номер объекта или его адрес. Одновременно можно получить и другие сведения об интересующей недвижимости.

При расчете налога:

  • кадастровая стоимость уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров, установленного для того или иного объекта недвижимости (актуальные данные по вычетам – ст. 403 Налогового кодекса);
  • применяются налоговые льготы, если налогоплательщик – лицо, освобожденное от уплаты имущественного налога (полный список льготников и льготных объектов недвижимости – ст. 407 НК РФ).

Установленную кадастровую стоимость необходимо сравнить с рыночной стоимостью недвижимости. Оспаривать есть смысл, когда налог из-за несоответствия этих величин достаточно серьезный. При этом следует учесть и наличие оснований для оспаривания стоимости, поскольку одного желания уменьшить налог недостаточно. 

Оспаривание стоимости в Комиссии

Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии – специальная процедура досудебного пересмотра оценки. Она регулируется ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Комиссии работают в субъектах федерации при региональных подразделениях Росреестра.

Особенности:

  • Срок рассмотрения обращения – 1 месяц.
  • Комиссия вправе пересмотреть стоимость или установить в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость объекта – в зависимости от основания для оспаривания, указанного в заявлении.
  • Отрицательное решение комиссии можно обжаловать в суд в порядке подачи административного иска.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: