Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Здравствуйте, дорогой гость! Далее подробно описана тема Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Комментарий к Статье 39.4 Земельного кодекса РФ

Комментируемая статья регулирует вопросы определения цены находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, по которой должен заключаться договор купли-продажи такого земельного участка.

Статьей предусмотрены следующие подходы к решению данного вопроса.

1. Если договор заключается на аукционе, то цена определяется по результатам такого аукциона, т.е. ценой земельного участка является цена, предложенная победителем аукциона.

2. В случае признания аукциона несостоявшимся заключение договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником осуществляется по начальной цене предмета аукциона. Правила определения такой начальной цены установлены п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ. Представляется, что законодатель выбрал такой подход, поскольку подача заявления на участие в аукционе свидетельствует о намерении лица заключить договор по установленной начальной цене предмета аукциона. Изменение цены при заключении договора в сторону уменьшения недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции, изменение в сторону увеличения может привести к нарушению прав единственного участника аукциона.

3. В случаях приобретения земельных участков без проведения торгов цена земельного участка определяется в порядке, установленном нормативным правовым актом Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в зависимости от формы собственности на земельный участок. Иная цена или порядок определения цены могут быть установлены федеральным законом. При этом п. 3 комментируемой статьи установлены ограничения максимального размера цены земельного участка <1>.
———————————
<1> Следует отметить, что ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ также устанавливалась обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления установить порядок определения цены земельных участков, на которых находились здания, строения, сооружения. Однако на федеральном уровне соответствующий порядок принят не был. Вместе с тем п. 1.2 указанной статьи предусматривал, что до установления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. В связи с этим отсутствие указанного порядка не вызывало особых проблем на практике, а продажа осуществлялась по кадастровой стоимости земельного участка. Однако отсутствие аналогичной оговорки в комментируемой статье ставит под сомнение возможность заключения договоров купли-продажи земельных участков в отсутствие утвержденных порядков определения цены земельных участков.

Вопрос с определением цены незастроенных земельных участков, продаваемых без проведения торгов (например, для целей, не связанных со строительством) вообще ЗК РФ не регулировался. В связи с этим договоры купли-продажи рекомендовалось заключать в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2022 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. N 279. Согласно указанным Правилам цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением следующих случаев:

— цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже:

а) земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке <1>;
———————————
<1> Интересно отметить, что многие субъекты и муниципалитеты установили выкупную цену земельных участков существенно ниже цены, установленной для аналогичных случаев Правительством Российской Федерации. Например, согласно Положению об определении (установлении) цены земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «городской округ Мытищи Московской области», утв. решением Совета депутатов городского округа Мытищи Московской области от 16 июня 2022 г. N 8/7 (Родники спецвыпуск. 2016. N 85), при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов цена земельного участка определяется в размере: а) 3% его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, размещения индивидуального гаража, гражданину, являющемуся собственником здания, строения или сооружения, возведенных на таком земельном участке в соответствии с его видом разрешенного использования и расположенных на приобретаемом земельном участке; б) 15% его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу — собственнику здания или сооружения, расположенного на приобретаемом земельном участке. Правилами определения цены земельного участка, находящегося в собственности городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утв. решением Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области от 28 июля 2022 г. N 10/36, цена продажи земельного участка гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таком земельном участке, определяется в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном: 1) 3% кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство); 2) 15% кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков. Постановлением правительства Московской области от 2 мая 2022 г. N 639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках» (в ред. Постановления правительства Московской области от 16 мая 2022 г. N 360/14) цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, устанавливается в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном: 1) 3% кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков: относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения; относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования); вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство); 2) 15% кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

б) земельного участка, предоставленного юридическому лицу — собственнику здания или сооружения, являющихся объектами федерального или регионального значения и расположенных на приобретаемом земельном участке;

— цена земельного участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, некоммерческой организации, созданной гражданами, или юридическому лицу, которым исходный участок предоставлен соответственно для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства или для ведения дачного хозяйства.

Представляется целесообразным отметить также федеральные законы, устанавливающие иной порядок определения цены земельных участков:

— приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (п. 7 ст. 10 Закона N 101-ФЗ). Такая же цена установлена для случаев переоформления сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на право собственности на земельные участки, которые расположены в границах населенных пунктов (за исключением территорий субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), предназначены для ведения сельскохозяйственного производства и на которых отсутствуют здания или сооружения (п. 3.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ). Аналогичным образом определяется цена указанных земельных участков в случае приобретения их в собственность арендатором, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды (п. 3.2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ);

— в случае приобретения земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости (п. 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ);

— в случае приобретения собственниками зданий, строений, сооружений находящихся у них на праве аренды земельных участков в собственность цена устанавливается по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, если до 1 июля 2022 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также в случае приобретения в собственность земельных участков, образованных из указанных (п. 2.2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

— в случае купли-продажи земельного участка в соответствии с Законом N 119-ФЗ цена по договору купли-продажи земельного участка рассчитывается как произведение превышения площади земельного участка над площадью, рассчитанной исходя из одного гектара на каждого гражданина, с которым заключен договор безвозмездного пользования земельным участком, и пятнадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, определенной исходя из указанного превышения площади земельного участка.

Следует отметить, что законодатель посчитал необходимым определить только порядок установления цены земельных участков, находящихся в государственной собственности или муниципальных участков. Иных особенностей при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков комментируемой главой не предусмотрено. Таким образом, договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться в соответствии с гражданским законодательством, а также особенностями, предусмотренными ст. 37 ЗК РФ.

Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает правило об исключительно возмездном характере приобретения в собственность находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами. Данное правило не является новеллой земельного законодательства и ранее предусматривалось п. 5 ст. 28 ЗК РФ.

Следует отметить, что ряд положений ЗК РФ, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, являлся предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2022 г. N 8-П (Бюллетень ВС РФ. 2014. N 6)), который отметил, что согласно ст. 62 (ч. 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.

Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.

Продажа земли государственной и муниципальной собственности

gtag(‘config’, ‘UA-136093856-1’);

Условия продажи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Земли государственной и муниципальной собственности могут быть не только переданы во временное пользование, но и проданы. Варианты реализации наделов обозначены в ст. 39.3 ЗК РФ. Порядок продажи земельного участка предполагает проведение торгов в виде аукциона, кроме некоторых других ситуаций, в частности:

если участок образован из земли, ранее оформленной в аренду для освоения территории;
если участок образован из земли, переданной некоммерческим организациям для дальнейшей застройки, например, кооперативам или садовым обществам;
если участки образованы из земель, переданных некоммерческой организации в рамках ИЖС;
если участок образован из земли, переданной юр. лицу для ведения дачного хозяйства и являющейся территорией общего пользования;
если на участке имеются постройки;
земли оформлены для нужд граждан в порядке бессрочного постоянного использования;
земли продаются крестьянско-фермерскому хозяйству в установленных законом случаях;
земли реализуются для организации ЛПХ

Каждый из видов земель продается в порядке, установленном российским законодательством. Сделки купли-продажи обязательно проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Торги, как форма продажи земель государственной и муниципальной собственности

Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности осуществляется путем организации торгов в виде аукциона. Благодаря использованию этого варианта, земли могут быть проданы по более высокой цене, а также отпадает необходимость в выборе покупателя.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Торги проводятся в следующем порядке, установленном ст. 39.12 ЗК РФ:

Организатор назначает место и время прохождения процедуры, а также разъясняет порядок предоставления заявок на участие в торгах. Извещение помещается на электронном ресурсе организатора, а также в прессе, не менее чем за 30 дней до начала процедуры.
Граждане, желающие принять участие, не позднее 5 дней до начала конкурса подают заявку (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на участие в аукционе по продаже земли]). Каждый претендент имеет право на подачу одного заявления.
Проводятся торги, ведется обязательный протокол. В документе фиксируется окончательная цена.
После выявления победителя происходят расчеты, и составляется договор купли-продажи.
Право на землю официально ставится на учет в назначенном законом порядке.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности без торгов производится лишь в отношении тех наделов, которые описаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Заключение договора купли-продажи

Купчая оформляется в письменном виде на типовом бланке. Участниками данной сделки выступают распорядители надела – администрация, федеральный орган, а также граждане или организации. Первые являются продавцами, а вторые покупателями. Каждый из участников должен быть дееспособным, а также подтвердить свои полномочия соответствующими документами.

В договоре обязательно должна присутствовать следующая информация:

место и дата осуществления сделки;
реквизиты сторон;
права и обязанности сторон;
сведения об объекте сделки, включая технические параметры участка;
порядок выполнения расчетов по сделке;
расчет стоимости участка;
условия опротестования сделки;
подписи сторон.

Обязательным условием для вступления данного соглашения в законную силу является его регистрация в Росреестре. Для этого покупатель обязан обратиться в данный орган и подать пакет необходимых документов.

Постановка на учет осуществляется не позднее десяти дней и помимо договора купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы.

Список документов

В качестве документов для оформления договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи земли]) могут выступать следующие бумаги:

паспорт покупателя и документы продавца;
технические бумаги на землю;
документы, являющаяся основанием для проведения сделки;
бумаги, подтверждающие отсутствие обременений;
финансовые документы, указывающие на оплату всех необходимых сумм.

Могут потребоваться дополнительные документы во время официальной регистрации сделки в Росреестре.

Цена продажи земельного участка

В статье 39.4 Земельного кодекса РФ указаны порядок и правила исчисления стоимости надела, который будет реализован на торгах.

Прежде всего, следует отметить, что цена площади, проданной на торгах, определяется по итогам конкурса или в случае размера начальной заявки которая представлена в единственном виде.

При заключении договора о реализации земли без прохождения конкурса, цена земли определяется в соответствии с федеральными или муниципальными законодательными актами. Устанавливают данные правила и размеры выплат уполномоченные органы. Важно отметить, что цена участка, реализующегося без торгов, не может превышать его кадастровую стоимость. Для иностранных граждан размер оплаты определяется отдельно, руководствуясь положениями кодекса РФ.

Пример по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Игорь Анисимов обратился в администрацию своего региона с просьбой продать ему земельный участок, поскольку на территории располагается его ЛПХ.

Через некоторое время мужчина получил отказ, аргументированный тем, что муниципалитет будет проводить аукцион в отношении надела, и он может его выкупить исключительно в рамках прохождения этой процедуры.

Анисимов пояснил, что имеет право на покупку земли без проведения аукциона, поскольку там находится его ферма, однако, ничего не вышло. Через некоторое время чиновники назначили аукцион.

Поскольку у Игоря не было достаточно средств, чтобы выкупить землю по аукционной цене, да и в торгах участие планировали принимать несколько человек, мужчина обратился к юристу и с его помощью было составлено исковое заявление о признании действий администрации противоправными. В результате судебного заседания было вынесено решение об отмене аукциона и передаче земли по кадастровой стоимости Анисимову.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

Реализация земель, принадлежащих муниципалитету или государству, происходит согласно установленному законом порядку.
Участки могут быть проданы в стандартном порядке – путем оформления купчей и ее дальнейшей регистрации, а могут быть реализованы на торгах.
Торги проходят в форме аукциона, что позволяется реализовать земли по достаточно высокой цене, а также исключить сложности при выборе покупателя.
Процесс торгов также определен земельным законодательством и содержит ряд обязательных действий.
Организаторы обязаны опубликовать извещение о проведении аукциона за 30 дней до его начала.
Потенциальные участники подают заявку и вносят задаток. Если заявка одна, то конкурс все равно считается состоявшимся. Заявление на участие подается не позднее чем за 5 дней до начала аукциона.
Во время торгов обязательно ведется протокол и по итогам конкурса составляется договор.
Сделка обязательно проходит регистрацию в Росреестре и только тогда вступает в законную силу. Для постановки на учет требуется не только договор купли-продажи, но и пакет обязательных документов на землю.
В договоре купли-продажи указываются все существенные условия, включая подробное описание земельного участка и его цену.
Цена зависит от того, каким образом реализуется участок. Если продажа осуществляется на торгах, то стоимость определяется в процессе проведения аукциона. В том случае, когда надел реализуется без торгов, цена устанавливается не выше кадастровой стоимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Вопрос: Добрый день, меня зовут Татьяна, и я столкнулась с небольшой сложностью. Дело в том, что я узнала, что скоро администрация будет продавать наделы под ИЖС. Я решила приобрести площадь и отправилась подавать заявку на участие в аукционе.

Во-первых, выяснилось, что стоимость земель была гораздо выше кадастровой, хотя это противоречило нормам закона, и, во-вторых, мне отказали в заключении договора купли-продажи, потому что моя заявка на конкретный участок была единственной.

Подскажите, законны такие действия, и как опротестовать высокую стоимость земли?

Ответ: Здравствуйте, Татьяна. Прежде всего, вы заблуждаетесь относительно стоимости. Согласно ст. 39.4 ЗК РФ, земли продаются по цене, не превышающей кадастровый показатель только в том случае, если не проводится аукцион. Если имеют место торги, то цена будет установлена на том уровне, который заявил выигравший покупатель.

Что касается отказа по причине единственной заявки, то такие действия неправомерны. В данном случае выкупная стоимость определяется по уровню данной заявки и это не может стать причиной отказа.

Сейчас вам следует обратиться в суд и попытаться оспорить действия организаторов торгов. Если судья примет решение в вашу пользу, то вы сможете купить землю.

Список законов

Статья 39.3 ЗК РФ
Статья 39.12 ЗК РФ
Статья 39.4 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.