Загрузка...Здравствуй! Ниже описана тема Статья 25 ЗК РФ. Основания возникновения прав на землю. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что мы сможем помочь
Комментарий к Статье 25 Земельного кодекса РФ
Часть 1 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к гражданскому законодательству и иным федеральным законам в части установления ими оснований возникновения прав на земельные участки. При этом в статье указано только на права, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, в которых говорится о праве собственности на земельные участки (частной и публичной), аренды, праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), праве безвозмездного пользования. Не учитывается, что Законом N 171-ФЗ из главы IV ЗК РФ (но не из гражданского законодательства и ЗК РФ!) были исключены право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком в целях исключения внутреннего дублирования норм в ЗК РФ.
Указанные виды прав также возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, в связи с чем ч. 1 комментируемой статьи подлежит в этой части расширительному толкованию.
Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены ст. 8 ГК РФ, согласно которой гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. При этом применительно к возникновению прав на земельные участки можно отнести следующие основания, из числа предусмотренных ст. 8 ГК РФ:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
5) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
6) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Кроме того, ст. 8 ГК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2022 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7627) дополнена таким новым основанием возникновения прав, как решения собраний в случаях, предусмотренных законом. В настоящее время решение общего собрания не является самостоятельным основанием возникновения прав на земельные участки, но в ряде случаев их наличие будет условием возникновения таких прав, например, решение общего собрания членов некоммерческой организации, созданной гражданами, о распределении земельных участков между членами такой организации, решение общего собрания членов некоммерческой организации, созданной гражданами, о приобретении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного такой организации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, и др.
В отношении возможности приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в порядке приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ, необходимо отметить, что, как предусмотрено в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2022 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
При этом земельным законодательством Российской Федерации не предусматривается возможность приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в порядке приобретательной давности.
В числе федеральных законов, содержащих основания возникновения прав на земельные участки можно отметить Федеральный закон от 24 июля 2022 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3617), предусматривающий до принятия Федерального закона от 24 ноября 2022 г. N 356-ФЗ передачу в собственность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в качестве имущественного взноса Российской Федерации земельных участков, находящихся в федеральной собственности, на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, принимаемого на основании соответствующего документа <1>. Включаемые в состав имущественного комплекса унитарного предприятия земельные участки приватизируются по правилам, установленным Федеральным законом от 21 декабря 2022 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251). Часть 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2022 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15) связывает возникновение права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с моментом формирования такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
———————————
<1> Согласно ст. 7 Федерального закона от 24 ноября 2022 г. N 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2022 г. право собственности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на переданные Фонду в качестве имущественного взноса Российской Федерации земельные участки и иные объекты недвижимого имущества Фонда прекратилось (за исключением земельных участков и иных объектов недвижимого имущества Фонда, указанных в ч. ч. 2 и 3 статьи) и возникли права публично-правовых образований. В настоящее время согласно ч. 2.1 ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2022 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» единый институт развития в жилищной сфере выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, предусмотренным ст. 11 указанного Федерального закона другим имуществом, в отношении которого уполномоченным Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято предусмотренное п. 2 ч. 1 ст. 12 указанного Федерального закона решение.
Следует отметить, что основания возникновения прав на земельные участки раскрыты не только в гражданском законодательстве, но и содержатся в самом ЗК РФ. Так, например, помимо указания на конкретные решения уполномоченных органов о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договоров, заключаемых в отношении таких земельных участков, ЗК РФ предусматривает такие специфичные основания возникновения прав на земельные участки: возникновение публичного сервитута на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, возникновение права на земельный участок, образуемый в результате перераспределения земель и (или) земельных участков.
Следует также отметить, что разные права на земельные участки могут возникать далеко не по всем из предусмотренных гражданским законодательством основаниям. Так, например, в отличие от ранее действовавшего законодательства право безвозмездного пользования земельным участком может возникнуть только на основании договора (ранее также на основании решения уполномоченного органа). Возможность предоставления права пожизненного наследуемого владения земельным участком ЗК РФ не предусмотрена, поэтому данное право может возникнуть только в результате наследования такого права в соответствии со ст. 1181 части третьей ГК РФ (СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552) или ранее возникшее право может быть установлено решением суда.
Согласно п. 1 комментируемой статьи права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с 1 января 2022 г. — в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2022 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это положение соответствует ст. 8.1 ГК РФ, согласно ч. 1 которой в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. Указанная норма фактически воспроизводит п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
О государственной регистрации прав на земельные участки подробнее см. комментарий к ст. 26 ЗК РФ.
Согласно п. 2 комментируемой статьи государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Статьей 164 ГК РФ в прежней редакции предусматривалось, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вместе с тем Федеральным законом от 7 мая 2022 г. N 100-ФЗ были внесены изменения, исключившее однозначное требование о государственной регистрации таких сделок. Так, в настоящее время указанная статья предусматривает, что, в случае если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В настоящее время исходя из ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года <1>.
———————————
<1> Согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2022 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558 (договор продажи жилого помещения), 560 (договор продажи предприятия), 574 (договор дарения), 584 (договор ренты) ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2022 г. Изначально также предусматривалась отмена правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в ст. 609 (договор аренды недвижимого имущества), 651 (договор аренды здания или сооружения), 658 (договор аренды предприятия) ГК РФ, но впоследствии действие указанных правил было восстановлено Федеральным законом от 4 марта 2022 г. N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (СЗ РФ. 2013. N 9. Ст. 873). Это было связано с тем, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).
Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Часть 3 комментируемой статьи устанавливает, что не подлежат возврату земельные участки, возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 2022 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 15 июля 2022 г. N 282-О решение вопроса о возврате бывшим собственникам и их потомкам имущества, национализированного в условиях революционного изменения государственного строя, является выражением политической воли государства. Сами по себе данные положения не исключают возможность применения общих норм действующего законодательства, касающихся защиты права собственности, наследования, возмещения причиненного вреда и т.д. в случае обращения гражданина за защитой своих прав в судебном порядке на основе норм гражданского права, что не позволяет рассматривать их как ограничивающие какие-либо конституционные права и свободы.
Земельный кодекс Российской Федерации» N 136-ФЗ в последней редакции:
Статья 25 ЗК РФ. Основания возникновения прав на землю
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 2022 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.
Вернуться к оглавлению документа: Земельный кодекс РФ в последней редакции
Комментарии к статье 25 ЗК РФ, судебная практика применения
Госрегистрация сделок с земельными участками
Обязательность госрегистрации сделок с земельными участками предусмотрена, в частности, следующими нормами права:
Государственная регистрация сделок. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (статья 164 ГК РФ);
Государственная регистрация и учет залога. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: 1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1); 2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15) (статья 339.1 ГК РФ);
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ);
Государственная регистрация договора аренды. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 609 ГК РФ);
Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (статья 11 закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
В пункте 10 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 октября 2016г. № 3 (2016) приведена следующая правовая позиция (извлечение):
Для приобретения в собственность арендуемого земельного участка не требуется нотариально удостоверенное согласие супруга
«Для реализации гражданином права на приобретение в собственность земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2022 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не требуется нотариально заверенное согласие его супруга.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства обратился в департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с заявлением о приобретении в собственность находящегося у заявителя в аренде земельного участка на основании п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2022 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст. 21 Закона от 5 ноября 2022 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» ..
Департамент отказал предпринимателю в предоставлении соответствующей государственной услуги, мотивировав отказ тем, что в нарушение Административного регламента предоставления государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, утвержденного приказом департамента от 4 июня 2022 г. № 767, заявителем не представлено нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки по приобретению земельного участка.
Глава КФХ обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту о признании этого отказа незаконным и о возложении на департамент обязанности принять решение о предоставлении в собственность предпринимателя указанного земельного участка.
..Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила судебные акты об отказе в удовлетворении требований и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов урегулированы ст. 35 Семейного кодекса РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью.
Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли- продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).
Федеральным законом от 21 июня 2022 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не предусмотрена государственная регистрация рассматриваемой сделки.
Таким образом, реализация гражданином права на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых п. 3 ст. 35 СК РФ требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Установленная в административном регламенте обязанность в случае приобретения земельного участка в собственность одним из супругов представить нотариально заверенное согласие супруга вводит дополнительную обязанность для граждан, которая не предусмотрена нормативными правовыми актами, регулирующими оборот земель, а также правовой режим общего имущества супругов и ограничивает оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, что в силу подп. 1 п. 1 ст. 7 Закона № 210 и ч. 5 ст. 1 Закона № 101 не допускается.
В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2022 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу тринадцатому ст. 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.
Таким образом, суды необоснованно применили указанное положение административного регламента, противоречащее нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу».
