Перепланировка нежилого помещения и инструкция по узакониванию перепланировки

Доброго времени суток, уважаемые посетители. Ниже описана тема Перепланировка нежилого помещения и инструкция по узакониванию перепланировки. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что мы сможем помочь

Содержание статьи

1. Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом.

Узаконенная планировка из технического заключения.

Здесь мы разберём процесс узаконивания перепланировки нежилого помещения, встроенного в жилое здание или пристроенного к нему, если переустройство уже выполнено. Если ремонт только планируется, то процесс его согласования мы рассматривали в данной статье.

Ранее, если ремонт уже был произведен, но не был зафиксирован красными линиями в документах БТИ, то можно было попробовать согласовать его, как планируемый. Так выполненное изменение планировки не отслеживалось ни по каким документам. При этом не должны были быть затронуты фасады, изменение которых необходимо согласовать с Москомархитектурой, а оттуда выходит специалист и сразу фиксирует текущее положение: изменены они были или ещё нет, и выполненная перепланировка сразу «засвечивалась». Теперь стало также- даже если перепланировка не отмечена в БТИ и фасады не затрагивались, на объект выборочно может выйти инспектор из Жилищной инспекции, куда подаются документы на согласование, и проверить выполнена ли перепланировка или нет. Поэтому такая «лазейка», которая позволяла избежать штрафа и ряда других неприятностей, о которых мы не будем здесь писать, становится всё призрачнее.

1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Шаг 1.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Итак, если переустройство уже произведено, то первым делом необходимо получить планы БТИ и экспликацию в красных линиях. Эти линии показывают, какие элементы изменены были в помещении. Однако демонтированные конструкции в них не показываются, а потому, чтобы понять, какая планировка была в помещении до ремонта, надо заказать ещё план и экспликацию БТИ до перепланировки.

Заказать их можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации (БТИ). Подробнее о планах БТИ мы писали здесь. На объект выйдет техник и заново обмерит помещение.
Перед вызовом техника настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов (можно у нас) по выполненным работам, чтобы узнать не нарушили ли они какие-либо нормы, коих бывает не мало. Иначе техник БТИ отметит их красными линиями на поэтажном плане и нарушения нельзя будет потом узаконить. Чтобы избежать этого, надо подготовить помещение к приходу техника,

Шаг 2.

Пункт 18 Прилож. №1 Постановления Прав-ва Москвы № 508 допускает уже проведенный ремонт нежилого помещения узаконивать по техническому заключению (ТЗК), разработанному фирмой, владеющей необходимым допуском Саморегулируемой организации на данный тип работ.
Поэтому необходимо заказать такое техзаключение в специализированной компании (можно у нас). Отметим, что если при ремонте были затронуты несущие элементы здания, то заказывать такое техзаключение необходимо в фирме, являющейся разработчиком проекта данного дома. Если разработчик неизвестен, то заключение следует заказывать в ГБУ «Экспертный центр».
Самые простые работы, не перечисленные в пунктах 2 и 3 Прил.1 ППМ №508, по перепланировке без затрагивания фасадов, несущих стен, мокрых зон, входных групп и т. д., допускается согласовывать по эскизу в соответствии с п. 21 Прилож. №1 ППМ № 508, но такие перепланировки встречаются крайне редко.

Шаг 3.

Пункты 1.3 и 2.5.1.1.2 Прилож. №2 ППМ № 508 говорят, что в МосЖилинспекцию, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, на Портале городских услуг сдаются в электронной форме необходимые документы:

запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
выписка из ЕГРН;
ОГРН;
документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
устав юридического лица;
приказ об утверждении руководителя юридического лица;
банковские реквизиты;
план БТИ до и после переустройства, а также экспликации;
формы 1а и 5 из БТИ;
акты освидетельствования скрытых работ;
журнал работ, если затрагивались несущие элементы;

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии.

Иногда надо подавать и дополнительные документы:
— к примеру, протокол общего собрания жильцов дома, если при ремонте было затронуто общедомовое имущество;
— оформление заключение Отдела подземных сооружений, если затрагивается придомовая площадь с углублением в землю более чем на 30 см.;
— и т.д.
Все возможные случаи рассмотреть в одной статье невозможно.
Если документы подаются от физического лица, а не юридического, то необходимо предоставлять те же документы за исключением тех, что относятся к юридическим лицам.
Если при ремонте были затронуты фасады, то техническое заключение дополняется их фотомонтажами и чертежами до и после перепланировки, которые МосЖилинспекция отправляет на согласование в Москомархитектуру. До недавнего времени п. 19 (1) Прилож. №1 к ППМ № 508 не разрешал согласовывать уже выполненную перепланировку фасадов. Сейчас с выходом 19 августа 2022 года пункта 20 того же Приложения это делать разрешили до 1 января 2022 г.

Шаг 4.

На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 9.12 КоАП г. Москвы физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 300-350 000 руб. Чтобы избежать такого большого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке. Один экземпляр он отправляет в БТИ.

Шаг 5.

Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.

Шаг 6.

На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.

Цена узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Такое помещение может быть встроено-пристроенным к жилому зданию, а может располагаться и в нежилом доме. Это сильно влияет на стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения и саму процедуру. Также цена формируется от вида произведенных мероприятий, метража объекта и других факторов. Для уточнения стоимости Вашего случая и получения коммерческого предложения позвоните нам по номеру 8-495-507-74-67 или вышлете на наш электронный адрес [email protected] любой план рассматриваемого помещения до и после переустройства. Мы обязательно Вам ответим!

3. Примеры узаконенных перепланировок в нежилых помещениях.

3.1. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Согласованная планировка из технического заключения.

В данном примере продоволльственного магазина были узаконенны устройство входной группы, тамбура; демонтаж и монтаж ненесущих перегородок, в том числе с устройством мокрых зон.

3.2. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в нежилом здании.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в красных линиях.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в черных линиях.

В данном случае была узаконена внутренняя перепланировка помещения, в том числе с устройством мокрых зон и кухни с газовой плитой.

Надеемся, наша статья оказалась для Вас полезной.

Добавить в закладки

2. Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание.

Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.

Поэтому в проектной фирме с допуском СРО подготавливаются техзаключение и проект перепланировки. Их сдают в БТИ для заказа плана и экспликации с обмерами. Из БТИ выезжает техник и обмеряет объект. Если планировка совпадает с той, что указана в проекте, то выдаются планы БТИ с новой планировкой без красных линий.
Однако есть одна загвоздка. Раньше в Москве изменение фасадов отдельно стоящих нежилых зданий, как и для многоквартирных домов, согласовывалось в Москомархитектуре. Затем с них эти полномочия сняли, а новую организацию не назначили. Теперь получается, что изменение фасада такого здания узаконить невозможно. Росреестр в такой ситуации дает отказ на внесение новых данных в ЕГРН. Да и БТИ сейчас стало рисовать затрагивание фасадов красными линиями. Скоро должно выйти Постановление Прав-ва Москвы, которое назначит организацию и определит процедуру для узаконивания фасадов отдельных нежилых зданий, но пока получить черные линии БТИ можно только на внутреннюю перепланировку. Здесь также важно, чтобы выполнялись мероприятия только по перепланировке, а не реконструкции. Иначе придется получать разрешение на строительство согласно Градостроительному кодексу РФ. Список работ, не относящихся к реконструкции, приведен в ППМ № 432.
Если в нежилом помещении произведена только внутренняя перепланировка без реконструкции, то после получения БТИ в черных линиях кадастровый инженер составляет техплан, который подается на фиксацию изменений в ЕГРН.

Порядок оформления

Согласно статье 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировкой нежилого помещения в общественных зданиях считают:

перенос санузлов;
установка стационарных перегородок с нагрузкой на несущий каркас постройки;
изменение конфигурации оконных и дверных проемов (о перепланировке входной группы и ее согласовании можно подробно прочитать тут);
установка специального оборудования с подключением к основным коммуникациям;
устройство лоджий и лестниц;
модификация лестничных пролетов и тамбуров.

На все эти действия нужно получать разрешение. На основании разрешения — исправить технический паспорт в Бюро технической инвентаризации. Только тогда у государства не будет никаких претензий к вашим действиям.

Когда работы не затрагивают первичную геометрию помещения и задумку архитектора здания, разрешение получать не нужно. К таковым относятся замена ранее установленного специального оборудования, отделочные работы, демонтаж встроенной техники и мебели.

В России существует следующий порядок действий для узаконивания перепланировки нежилых помещений:

Подача заявление в БТИ.
Получение разрешения.
Замена технического паспорта.
Обновление сведений в Государственном Кадастре недвижимости.

Только со всеми документами на руках законно приступать к перепланировке. Никакие работы, в том числе подготовительные, нежелательно начинать до получения нового техпаспорта. Иногда из БТИ приезжает проверка, любые работы до выдачи разрешения проверяющие сочтут незаконными.

Подробный порядок перепланировки нежилого помещения в нежилом доме вы найдете здесь, а в этой статье говорится о том, как осуществить эту процедуру в многоквартирном доме.

Требуется ли регистрация?

Регистрировать перепланировку обязательно. Для этого нужно по завершении с актом завершенной перепланировки обратиться в отдел учета нежилого фонда. Такой, как правило, работает в городской или районной префектуре.

На месте специалист подробно расскажет, как оформить заявление. К нему прикладываются:

нотариально заверенные копии учредительных и правоустанавливающих документов;
новый поэтажный план БТИ;
проект перепланировки;
техническое заключение проектной организации;
акты проверок (в том числе на смежные помещения);
акт завершения перепланировки.

Стоимость в разных регионах отличается. Сроки — до месяца. На основании представленных актов и справок обновят сведения в реестре.

Что такое техническое заключение?

Важно! Техническое заключение нужно получать перед подачей документов в БТИ. Без него в разрешении откажут.

Техническое заключение возможности перепланировки дают в трех инстанциях:

в архитектурном бюро, где проектировали здание;
коммерческих проектных компаниях с лицензией на выдачу подобных документов;
МФЦ.

Выдают его после двухэтапной проверки. На первом этапе компетентные эксперты изучают проект перепланировки, сопоставляют его с текущим планом помещения, рассчитывают степень воздействия изменений на несущие конструкции здания. На втором этапе комиссия от проектировщика проверяет правильность расчетов на месте. Если всё в порядке, то владелец получает на руки техническое заключение. Стоимость отличается в зависимости от региона, единой тарифной сетки нет.

Скачать образец технического заключения на перепланировку нежилого помещения

Перечень документов

На всех этапах законного оформления перепланировки нежилой недвижимости понадобится собирать справки, акты и разрешения в разных инстанциях. Потому заранее желательно найти и выписать адреса:

муниципальных управления по архитектуре и планированию;
бюро технической инвентаризации;
отделения Роспотребнадзора;
МЧС;
санитарно-эпидемиологической станции;
районного многофункционального центра МФЦ.

В многофункциональном центре помогают за деньги и оформляют всё гораздо быстрее, чем напрямую.

Какие документы нужно подготовить и зачем они:

Технический паспорт на помещение — в нем есть чертеж и описание текущей планировки, замеры, данные о подключенных коммуникациях.
Техническое заключение от организации-проектировщика здания.
Свидетельства права собственности.
Документы на юрлицо.
Проект запланированной перепланировки — чертеж того, что изменится после перепланировки, с описанием.
Акты от всех инспекторов о безопасности возможных изменений.

С полным пакетом документов можно идти к инспектору в БТИ. На месте пишется заявление, образцы часто висят в холле. Ручку желательно взять с собой, также могут пригодиться листы форматной бумаги, бумажная папка или скоросшиватель.

Как получить разрешение и что оно из себя представляет?

За разрешением нужно идти в Межведомственную комиссию по перепланировке в районную префектуру.

Заседает она, как правило, в городском или районном здании исполкома.

Префектам для выдачи разрешения нужно убедиться, что запланированная перепланировка:

отвечает санитарным нормам;
отвечает требованиям пожарной безопасности здания;
укладывается в несущую способность фундамента.

Ниже вы увидите образец разрешения на перепланировку нежилого помещения:

Доказательствами этому будут акты, составленные инспекторами санстанции, МЧС, муниципальной архитектурной службой. Выдают акты на основании проекта перепланировки, в котором указано: что изменится и как это будет выглядеть. Разумеется, с приложенными чертежами, новым планом, описаниями.

С какими документами ехать:

документ, подтверждающий полномочия директора;
паспорт;
копия свидетельства регистрации юрлица;
копия правоустанавливающего документа помещения;
решение органа исполнительной власти, по изменению функционального использования;
согласование балансодержателя;
согласование собственника;
проектная документация;
график производства работ.

Подписанные акты, проектную документацию, документы на право собственности, технический паспорт помещения и заявление нужно подать в районную префектуру на рассмотрение. Услуга бесплатная, сроки — до 45 дней.

Нужно ли получать разрешение и как происходит согласование?

На любые виды монтажных, демонтажных, строительных и ремонтных работ изменяющих планировку нежилого помещения нужно получать разрешение в БТИ. Часто дополнительно требуют одобрения муниципальной архитектурной комиссии, справок о пожарной безопасности предложенных в проекте изменений внутри или на фасаде.

Заявление на разрешение подает собственник объекта недвижимости или его законный представитель. У кого нет желания искать адрес городского БТИ идут к посредникам — агентствам, готовым за комиссионные по нотариальной доверенности получить законное разрешение.

Важно! Собственник платит только госпошлины, наценка посредников иногда доходит до 200-300% от суммы госпошлины за получение разрешения на перепланировку в бюро.

Подробнее о согласовании перепланировки нежилого помещения в здании и жилом доме написано тут.

Что будет за незаконную деятельность?

За незаконную перепланировку нежилого помещения в жилом доме владелец юридическое лицо облагается штрафом в 40–50 тысяч рублей. В нежилых здания за несогласованные работы по изменению планировки также накладывается штраф, размеры которого определяет суд (о том, что грозит за незаконную перепланировку и как ее узаконить, написано здесь). Часто по решению суда владельца помещения обязывают вернуть первоначальную планировку.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как составить заявление?

Типовое заявление на перепланировку нежилых и жилых помещение выглядит одинаково. При подаче документов обычно дают образец, по которому писать. В Москве и некоторых других больших городах предоставляют напечатанные бланки, в которые остается только вписать личную информацию, поставить дату и подписаться.

В заявлении указываются адрес, информация о собственниках, сроки производства перепланировки, списки запланированных изменений и прилагаемых документов.

Скачать бланк заявления на перепланировку нежилого помещения

Как и для чего составляется акт?

Акт о завершенной перепланировке составляют и подписывают представители всех инстанций, которые ее согласовывали. Для этого нужно по завершении работ обратиться в жилищную инспекцию в префектуру с заявлением. В заявлении указываются реквизиты выданного ранее разрешения, к нему прилагаются договор с подрядчиком, журнал производства работ, копия договора авторского надзора с проектной организацией.

Акт на незначительную перепланировку могут выдать без визуального осмотра. Серьезные ремонтные работы освидетельствуют на месте. Комиссия имеет право провести выборочное вскрытие отделки для проверки качества скрытых этапов работ. При выдачи акта на месте в нем расписываются все присутствующие. Оригиналов оформляют три штуки: для проектировщика, собственника, жилищной инспекции.

Скачать бланк акта о завершении перепланировки нежилого помещения

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Перепланировка, переустройство, переоборудование: в чем разница?

К переустройству в соответствии с Жилищным кодексом РФ относят замену, установку, перенос инженерных коммуникаций, санитарно-технического оборудования, вентиляции, электрических сетей, оборудования и иных коммуникаций. Изменения, связанные с переустройством отражаются в технической документации.

Перепланировка, в отличие от переустройства предполагает изменение конфигурации объекта: снос перегородок, перенос стен, изменение расположения входа и пр. Часто перепланировка сопровождается переустройством, тогда время на согласование проекта экономится, и работы проводятся в комплексе.

Понятие переоборудования похоже на перепланировку и заключается в изменении технических характеристик и расположения коммуникаций. К переоборудованию относят установку большего количества мокрых точек, замену расположения раковины и пр.

Обоснование

К перепланировке предъявляются требования, установленные Жилищным кодексом и правилами согласования принятые в определенном субъекте страны.

Этапы узаконивания

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проводится в несколько этапов:

Составление проекта

Подготовкой проекта должен заниматься специалист, который входит в СРО проектировщиков. Проект содержит сведения о характеристиках объекта, перечне работ, требованиях к безопасности, результатах действий.

Согласование с контролирующими органами

Проект необходимо согласовать с Роспотребнадзором, государственным пожарным надзором, комитетом по градостроительству и архитектуре, комитетом по охране памятников архитектуры и жилищной инспекцией. Надзорные органы знакомятся с планируемыми изменениями и выдают заключение.

Получение разрешения на перепланировку

Разрешение выдает отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта на основании пакета документов. Собственник готовит: заявление, проектную документацию, свидетельство о праве собственности, паспорт или учредительные документы, технический паспорт, заключения контролирующих органов. Арендатор дополнительно предоставляет согласие собственников. Если объект расположен в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, собственник готовит заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану памятников.

Ход работ

Перепланировкой можно заниматься после получения разрешения. Работы проводятся в рамках проекта и технического заключения.

Акт завершенной перепланировки

По завершению работ составляется акт. Приглашенный инспектор БТИ изучает результаты и сравнивает их с проектом. После осмотра составляется акт по скрытым работам и о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет

Параметры объекта фиксируются на осмотре помещения кадастровым инженером и специалистом по обследованию зданий. Если выявляются работы, не прописанные в проекте, факт отражается в заключении. Существенные нарушения не согласуются, и объект не ставится на кадастровый учет. Итогом обследования становится технический план, на основании которого помещение ставится на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре

Сведения об объекте попадают в Росреестр после постановки объекта на кадастровый учет. Подтверждением узаконивания становится выписка из ЕГРН.

В дальнейшем выписка ЕГРН служит подтверждением пройденной процедуры узаконивания перепланировки. Получить справку можно двумя способами: в Росреестре, МФЦ или через сайт егрп-онлайн.рф. Обращение в МФЦ или Росреестр занимает много времени. На руки вы получаете бумажный документ, заверенный печатью и подписью. При обращении на сайт егрп-онлайн.рф вам не нужно выходить из дома, тратить время и стоять в очереди. В течение часа после запроса выписка ЕГРН придет на почту в электронном виде. Документ заверяется цифровой подписью Росреестра (файл с расширением .sig) и от бумажной версии больше ничем не отличается.

Самовольная перепланировка

Если собственник не получил разрешение на выполнение работ по перепланировке, такие действия считаются самовольными. В нежилых помещениях постоянно находятся люди и объекты должны отвечать требованиям безопасности. Не согласованные изменения не могут гарантировать, что людям и имуществу не будет причинен вред. Поэтому за выявленный факт внесения изменений собственник несет ответственность. Владельцу вменяется обязанность возвращения помещения в первоначальный вид. Предусмотрена так же административная ответственность.

На собственника – физическое лицо налагается штраф в размере от 2022 до 2022 рублей. Юридическое лицо платит от 20000 до 30000 рублей, должностное – от 2022 рублей до 2022 рублей. При этом штрафные санкции не отменяют обязанности привести помещение в первоначальный вид.

Узаконивание самовольной перепланировки

Вероятность привлечения к административной ответственности не останавливает многих собственников, и они проводят работы по перепланировке, не согласуя действия с компетентными органами. В любом случае перепланировку необходимо узаконить, даже если она уже проведена.

Для этого необходимо оформить проект документации, в котором отражаются все проведенные работы. Несущие элементы здания проверяются, исключается вероятность нарушения безопасности. Перепланировка нежилого помещения в составе многоквартирного дома согласуется с муниципалитетом. После этого объект обследует кадастровый инженер и составляет технический план. На последнем этапе недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре с получением выписки ЕГРН.

Узаконивание через суд

Если муниципалитет отказал в согласовании перепланировки, собственник может попробовать обратиться в суд. Владелец обращается в суд с исковым заявлением. Доказательством по делу выступает техплан. В судебный процесс приглашаются кадастровые инженеры в качестве экспертов. Предоставляется следующий пакет документов:

свидетельство о праве собственности;
проектная документация;
технический паспорт;
заключение контролирующих органов;
технический план, составленный кадастровым инженером.

После удовлетворения заявления судом, в реестр недвижимости вносятся изменения. Доказательством узаконивания служит выписка ЕГРН. Суд отказывает в удовлетворении исковых требований при выявлении фактов нарушения законодательства в ходе перепланировки, а к собственнику предъявляются требования восстановить состояние объекта.

Не стоит браться за перепланировку без согласования проекта в государственных органах. Фирмы, обещающие внести изменения в ЕГРН без согласования, работают вне закона и являются мошенниками. Если действовать по всем этапам процедуры, сложностей в согласовании не возникнет.