Особенности обмена земельных участков

Добрый день, дорогой гость! Сегодня мы поговорим про Особенности обмена земельных участков. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь! Приятного чтения

Порядок обмена муниципальной земли на частную

  • gtag(‘config’, ‘UA-136093856-1’);

  • Основания для обмена муниципальной земли на частную

    В России, законодательно закреплены случаи обмена земельного надела, состоящего в распоряжении госорганов или муниципалитета на частные владения. Данный момент обозначен в ст. 39.21 ЗК РФ. Обмен земельными участками с администрацией возможен при наличии следующих оснований:

    1. Если меняется муниципальная или государственная собственность на частные земли, изымаемые для нужд госорганов или городской управы.
    2. Когда владения госорганов или муниципалитета обмениваются на земли находящиеся в частной собственности и предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры или транспортного пункта, где данные объекты будут располагаться.

    Образец договора мены

    Стороны данной сделки равноправны и подразумевается, что участки также равнозначны. В качестве одного участника – стороны А выступает администрация или госорган, распоряжающиеся территориями, а стороной Б является собственник другой площади.

    Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

    Предметом данного соглашения выступают земельные участки, которые в дальнейшем будут подлежать обмену, а именно, собственность стороны А и владения другого участника. Помимо самих земель, предметом сделки могут быть объекты недвижимости, которые находятся на этих участках. Если надел и постройки находятся в собственности одного и того же лица, допускается оформление акта мены совместно с безвозмездной передачей недвижимости в госсобственность или в распоряжение городской управы.

    Территории различных целевых назначений также могут участвовать в сделках подобного вида.

    Договор заключается в письменном виде с указанием всех существенных моментов. Земельные участки должны быть равноценны и официально зарегистрированы в официальном порядке. Заключенный договор мены (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора мены земельными участками]) также должен пройти обязательную госрегистрацию в Росреестре. Обязательным требованием к договору мены, если на площади находятся постройки, является то, что требуется проведение оценки построек, которые не подлежат безвозмездной передаче в распоряжение уполномоченного ведомства.

    Стоимость наделов, подлежащих обмену, должна быть равнозначной, за исключением случаев, когда при изъятии надела, взамен гражданину предлагается другой участок, но стоимостью ниже. В этом случае, владельцу выплачивается разница между выкупной ценой и стоимость предлагаемой территорией в срок не более 3-х месяцев с момента перехода прав на отчужденный участок.

    Порядок обмена муниципальной земли на частную

    Обмен земельными участками осуществляется в соответствие с установленным регламентом. Этапы процедуры следующие:

    1. Сторонами, желающими произвести обмен, собираются необходимые бумаги.
    2. При наличии законных оснований, между участниками заключается соглашение мены.
    3. В том случае, когда на территории имеются постройки, не передающиеся администрации или госорганам безвозмездно, проводится официальная оценка этой недвижимости.
    4. После оформления договора мены, производится ее госрегистрация сделки в Росреестре.
    5. На финальном этапе составляется передаточный акт, подтверждающий условие сделки о проведении обмена.
    6. После подписания указанного документа сделка считается завершенной, и участки переходят от одного распорядителя другому.

    Регистрация прав собственности осуществляется в течение месяца, соответственно период времени, необходимый для проведения данной сделки может быть от одного – двух месяцев и больше.

    Список документов

    В рамках земельного кодекса определен перечень обязательных бумаг, необходимых для оформления сделки мены. К таковым относятся:

    • личные документы участников – паспорта, уставные документы, реквизиты;
    • правоустанавливающие бумаги на земельные территории, которые подлежат обмену;
    • технические документы – кадастровый паспорт участка, справка из БТИ о постройках, межевая схема;
    • справки об отсутствии задолженностей и обременений;
    • оценочный акт, при необходимости;
    • разрешение супруга (ги) на обмен, в отношении частного участка.

    Пример по обмену муниципальной земли на частную

    Борис Андреев получил уведомление о необходимости обмена его садового участка на территорию в другом месте и был составлен договор мены. Участки были равнозначны, и никаких доплат не требовалось, однако, через несколько месяцев после оформления сделки мужчина потребовал компенсации, аргументировав свою претензию тем, что рядом расположенные наделы резко возросли в цене и, следовательно, он упустил выгоду.

    Администрация отреагировала на требования гражданина официальным письмом, где сообщалось, что поскольку сделка уже оформлена, никаких прав на территорию в текущем времени Андреев уже не имеет, а в связи с этим и требований об уплате недополученной выгоды тоже.

    Борис обратился к юристу и с его помощью составил исковое заявление на действия администрации. В результате судебного заседания, в отношении иска Андреева было вынесено отрицательное решение, поскольку сделка была заключена на законных основаниях и соблюдения установленного регламента. По решению судьи, администрация также не нарушила закона своими действиями.

    Заключение

    На основании вышесказанного можно сделать ряд выводов:

    1. Обмен госвладений или территорий города на частные земли является законным деянием, если на это имеются правовые основания и все действия, произведенные сторонами договоренности, происходят согласно действующему регламенту.
    2. Соглашение мены является документальным оформлением правоотношений данного вида и представляет собой типовой бланк, заполненный сторонами.
    3. В сделке принимают участие две стороны, одна из которых – это уполномоченное ведомство, которое распоряжается одним наделом и вторая – владелец другой площади.
    4. В соглашении участвуют равнозначные земли, и доплата предусмотрена только в исключительных случаях.
    5. Предметом соглашения выступают сами территории и постройки, которые на них находятся. Здания и сооружения передаются в безвозмездном порядке, или за них совершается доплата после проведения обязательной оценки.
    6. В случае изъятия площадей для нужд города или госорганов и предложения гражданину площади стоимостью ниже отчужденного надела, производится выплата разницы в течение 3 месяцев после изъятия.
    7. Порядок оформления соглашения мены также закреплен земельным кодексом и включает в себя этапы передачи площадей и обязательной постановки на учет.

    Наиболее популярные вопросы и ответы на них по обмену муниципальной земли на частную

    Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Ольга. Совсем недавно мне пришло уведомление о том, что мою землю, на котором расположен небольшой дачный домик, будут изымать для нужд города. Там построят автобусную станцию.

    Взамен мне предложили другой надел. Новая площадь расположена в хорошем месте, однако меня интересует ряд других вопросов. Во-первых, допускается ли обмен участков разного целевого назначения и будет ли сделка в дальнейшем законной, потому что моя земля предназначалась для дачного хозяйства, а эта площадь ИЖС. И во-вторых, мой участок стоит чуть дороже, чем предлагаемый, и на территории имеется домик. Должны ли мне возместить разницу между стоимостями земель, выплатить средства за дачный домик и что нужно для этого сделать? Какой период времени дается на произведение выплаты?

    Ответ: Здравствуйте, Ольга, в вашей ситуации следует обратиться в администрацию и потребовать пояснений по будущему обмену относительно двух вопросов:

    • размера возмещения за разницу между стоимостями наделов;
    • сумму выплаты за постройку, расположенную на вашей территории.

    Прежде чем это делать, потребуется произвести оценку надела и дома и выяснить рыночную стоимость имущества. В том случае, если администрация откажет в возмещении, вы имеете право подать иск в судебную инстанцию и предъявить там заключение оценщиков, а также справку из БТИ о существовании на изымаемой площади строения.

    Что касается целевого использования, то данный момент не является причиной признания сделки ничтожной, так что можете заключать соглашение. Все эти вопросы регулируются ст. 39.22 ЗК РФ, поэтому обращаясь в администрацию и в суд, вы можете ссылаться именно на это положение.

    Список законов

    • Статья 39.21 ЗК РФ
    • Статья 39.22 ЗК РФ

    Образцы заявлений и бланков

    Вам понадобятся следующие образцы документов:

    Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

    Договор мены земельных участков – это, прежде всего, сделка. А сама мена, по сути – это та же купля-продажа, когда каждая из сторон – одновременно и покупатель, и продавец, а платой служит недвижимое (иногда движимое) имущество. Об этом говорилось выше. А порядок действий, когда меняются равноценные и неравноценные объекты различается:

    Когда одно землевладение планируется обменять на другое или недвижимое имущество иного рода, следует знать следующее:

    И покупатель, и продавец (а именно таковыми признаются участники сделки мены) непременно должны знать обо всех требованиях, которые могут к ним предъявить налоговые органы.

    Когда объектом обмена стал земельный надел или другое имущество, движимое и недвижимое:

    Прежде чем подать объявление об обмене земельного участка и заняться, собственно, сделкой, не помешает в подробностях изучить все особенности и подводные камни, которые могут таиться при заключении подобного договора.

    Оценка статьи:

    Правила мены

    Земля, что находится в собственности гражданина или юридического лица, всегда может стать объектом возмездной сделки. Более того, оба кодекса РФ (ГК и ЗК) предоставляют возможность совершить подобный акт на безвозмездной основе. У того, кто пользуется наделом не постоянно, как, например, арендаторов, подобных возможностей нет.

    А тот факт, что надел земли отнесен законодателем к объектам собственности, вынуждает владельца его обязательно проходить процедуру регистрации в отделении Росреестра.

    Саму мену характеризуют следующие ключевые признаки:

    • участники подобной сделки взаимно передают от одного ко второму права собственности на обмениваемые ими объекты;
    • совсем необязательно менять надел на аналогичный имущественный актив, допускается выставление в качестве предмета мены жилого (квартиры или дома) или нежилого помещения, любого транспорта и др.;
    • важным условием контракта является требование выплаты денежной компенсации от той из участниц соглашения, чье имущество оказалось по стоимости дешевле.

    Земельный участок становится предметом договора мены независимо от назначения. На нем могут строиться любые жилые здания или нежилые постройки, он может иметь сельскохозяйственное назначение.

    Земли сельхозназначения — территории, что расположены вне населенных пунктов.

    Новый собственник не вправе без особого разрешения органа местной власти изменить правовой режим землепользования, что указан в правоустанавливающем документе.

    Придется также учесть, что:

    • право собственности, зарегистрированное на нового владельца не отменяет ранее установленных обременений и ограничений типа ренты, частного или публичного сервитута;
    • одновременно с землей отчуждается и любое строение, расположенное на ней;
    • если надел в долевой собственности, а обменивается лишь часть, первым делом предложение должно быть сделано другим дольщикам.

    Обмен участка – собственности государственного или муниципального органа на частное владение, как утверждает ЗК РФ (ст. 39.21), возможен, если земли, что в собственности у гражданина или организации:

    • изымаются на нужды госоргана или муниципалитета;
    • предназначаются под объект социальной или транспортной инфраструктуры.

    Именно то обстоятельство, что права собственности в процессе выполнения условий договора мены переходят на условиях возмездности, сделка эта по форме схожа с куплей-продажей.

    Законодательство об обмене земель

    Земельный участок согласно ГК РФ (ст. 130) – это недвижимое имущество. А из этого следует, что сделки по обмену совершаются с применением общих гражданско-правовых норм, регулирующих действия, производимые с недвижимостью, включая обмен имущества. А координируются они положениями Земельного (ЗК) и Гражданского (ГК) кодексов Российской Федерации. Есть еще и соответствующий президентский Указ №1767 от 27.10.1993 года, узаконивший:

    • право любого как юридического лица, так и физического, у которого во владении имеется надел земли, целиком или частично обменивать его, причем объекты мены могут быть неравноценными;
    • обязательную передачу прав собственности после того, как сделка состоялась и была зарегистрирована.

    Законодатель установил, что продавцом своего земельного участка признается каждая из сторон подобного соглашения, а, принимая в процессе обмена другой надел, они становятся одновременно еще и покупателями. Но, прежде всего, они должны быть собственниками подлежащих мене земель.

    Подобные сделки во многом схожи с правилами сделки по купле-продаже, но имеют и некоторые тонкости в их правовом регулировании, отличающие одну от другой. Договор мены также может содержать указания на цену участков или распределение между сторонами расходов, а может не иметь их. И тогда землевладения, что подлежат обмену, законом признаются равноценными, а сторона, выполняющая свои условия по договору, и будет нести соответствующие расходы.

    Порядок обмена земли

    Два основных требования предъявляются ГК РФ к форме такого договора:

    • он должен быть письменным;
    • его следует зарегистрировать в Росреестре.

    Когда обмену подлежит лишь какая-то доля, мало уведомить всех остальных собственников. Должно быть соблюдено еще одно условие – удостоверение подобного документа должно происходить у нотариуса. Без этого процедура регистрации договора становится невозможной.

    Алгоритм действий

    Оформлению двустороннего договора должно предшествовать согласование сторонами условий будущей сделки. А сам документ должен содержать:

    • сведения о каждом участнике сделки (для физ. лиц это данные паспорта, для юридических – реквизиты;
    • предмет сделки – информация об участке земли и том объекте, на который его меняют;
    • сведения о документах, подтверждающих права собственности каждой из сторон на свой объект мены;
    • стоимостные параметры объектов;
    • суммы доплат, а также порядок их возмещения, если таково условие соглашения;
    • схема передачи имущества и последующей регистрации прав на него новыми владельцами;
    • условия, связанные с ограничениями и обременениями.

    К соглашению, как правило, прилагают планы участков, оценки стоимости самих наделов и строений, расположенных на их территориях, а при необходимости и копии договоров аренды, обременения залогами.

    Может оказаться, что совершить сделку невозможно, если лицо, в чью пользу обременение было зарегистрировано, не дало на то своего согласия. Таким лицом может стать банк, в котором у землевладельца взят кредит под залог имущества, на момент совершения мены не погашенный.

    К тому же порядок, в каком права на объекты переходят по сделке от одного собственника к другому, может различаться и весьма существенно. Если земельный надел меняется на:

    • другую недвижимость – регистрируются объекты одновременно;
    • автотранспортное средство – оформляется в ГИБДД;
    • движимое имущество – права на него переходят после подписания обеими сторонами акта приема-передачи, но только в отношении земель выполняются регистрационные действия.

    Но когда не весь участок подлежит обмену, а всего лишь его маленькая часть, владелец должен позаботиться заранее, чтобы:

    • на руки получить план межевания земли;
    • уведомить остальных собственников о заключении договора, и что они могут воспользоваться преимущественным правом и выкупить эту долю;
    • ждать ответа на протяжении месяца.

    А вот когда ответа не последовало, что может означать только отказ от приобретения предложенной части участка, договор мены можно представить нотариусу для удостоверения. Получив отметку в нотариальной конторе, дальнейшие действия производить по общей схеме.

    Требуемые документы

    Чтобы официально на законных основаниях стать собственником земельного надела, полученного по договору мены, права на него необходимо зарегистрировать в отделении Росреестра. Это можно сделать и в МФЦ своего района. При себе иметь комплект документов, по которым впоследствии можно будет восстановить историю участка или иной недвижимости, ставшей предметом мены. Иногда, чтобы получить их, приходится обращаться в самые разные инстанции: управления садоводческих товариществ, архивы муниципальных образований и т. п.

    Полный перечень документов, обязательных для оформления сделки, установлен ЗК РФ:

    • паспорта участников сделки (или учредительные документы для организации);

    Важно! Если любая из сторон действует через представителя, необходима нотариальная доверенность.

    • договор мены и все передаточные акты;
    • технические документы (справка о постройках из БТИ, межевая схема, кадастровый паспорт участка);
    • информация о задолженностях и обременениях или их отсутствии;
    • правоустанавливающая документация на землю и другое обмениваемое имущество;
    • оценочный акт (если необходим);
    • разрешение на обмен от супруга(ги), если участок в совместной собственности;
    • подтверждение уплаты госпошлины.

    Важно! Физическое лицо должно заплатить 2 тыс. рублей, юридическое – 22.

    Придется еще заполнить заявление (образец можно найти в Интернете) на регистрацию права собственности.

    Сотрудникам Росреестра на производство регистрационных действий понадобится 7–12 дней, на оформление через МФЦ уйдет на пару дней дольше.

    А затем новый собственник земельного надела получит на руки выписку из ЕГРН.

    Как муниципальная земля обменивается частную?

    Подобный обмен реализуется в особом порядке:

    • обе стороны занимаются сбором требуемых бумаг;
    • заключается соглашение;

    Важно! Постройки на частной земле администрации местного самоуправления не передаются.

    • проводится оценка строений на участке уполномоченным органом;
    • договорные отношения оформляются в письменной форме;
    • после регистрации документа в Росреестре передаточным актом подтверждается факт произведенного обмена; с его подписанием сделка по обмену будет завершена, а распорядители во владение получают участки друг друга.

    По времени такая сделка займет до двух месяцев. Это надо учитывать.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: