Нюансы перепланировки в монолитном доме

Здравствуйте, дорогой посетитель! В этой статье мы обсудим тему Нюансы перепланировки в монолитном доме. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно! Надеемся, что мы сможем помочь

Нюансы перепланировки в монолитном доме

В 90-х годах 20 века строительные компании стали производить монолитные дома. Строения с первых дней привлекли потенциальных покупателей.

Монолитные дома отличаются от кирпичных и панельных зданий наибольшей прочностью, долговечностью, улучшенной вентиляцией и теплоизоляцией. Также в момент усадки не происходит деформации бетона. Несущие конструкции представлены железобетонным монолитным каркасом, выполненным из колонн и продольных, поперечных стен.

Так как межкомнатные и межквартирные стены имеют кирпичную или гипсокартонную основу и не являются несущими, перепланировка в монолитном доме значительно упрощается. Важно знать порядок и возможность ее проведения в 2022 году.

Важные уточнения

Монолитные дома являются типом жилых помещений, возводящихся по новым техническим стандартам.

Поэтому предъявляются более высокие требования к:

прочности конструкций;
теплоизоляции;
гидроизоляции;
звукоизоляции.

Однако такие характеристики нередко прописываются только на бумаге. При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Поэтому многие владельцы решаются на перепланировку.

Несмотря на то, что шахты вентиляции стали более широкими, возможно подключение более мощной системы для выведения воздуха из комнат. Для того, чтобы внести такие изменения, требуется проект. При расположении квартиры в монолитном доме сделать это намного проще, чем в панельном или кирпичном здании.

Монолитные дома создают более широкие возможности для перепланировки за счет отсутствия несущих стен (их функция возложена на колонны, а стены могут отмечаться только в санузлах, кухнях)

Владельцы могут самостоятельно установить радиаторы отопления и провести электричество от щитов на лестничной площадке.

Между колоннами располагаются стены-диафрагмы. Они необходимы для фиксации несущих конструкций. Об их расположении можно узнать из проекта дома.

При желании провести перепланировку необходимо получить согласие у владельцев здания. Процедура регламентируется Жилищным кодексом РФ, а также организацией, которая управляет домом.

В некоторых случаях застройщики еще на момент строительства дома предлагают клиенту на выбор несколько вариантов планировок. В этом случае можно сэкономить время на последующее согласование, а также деньги на изменение вида жилого помещения.

Свободная планировка доступна и для типовых зданий, которые изготавливаются на основе монолитного каркаса. В этом случае отмечается наличие несущих стен. Но комнаты имеют большой размер, поэтому делятся на несколько частей.

Если монолитный дом строится по стандартному варианту, он не сильно отличается от других зданий. Но проделать проем в стене в таком здании гораздо проще. Ведь ущерб стенам создается минимальный. Поэтому проект будет согласован значительно быстрее.

Чтобы составить план переделки жилого помещения, необходимо обратиться к проектировщикам. Также обязательным условием является технический осмотр квартиры.

Что можно и нельзя

Монолитные дома являются наиболее приемлемыми вариантами для перепланировки. Ведь практически все стены и перегородки в квартире являются ненесущими. Поэтому разрешено большое количество изменений на основании предпочтений владельцев, а также в соответствии с требованиями и нормами перепланировки любых жилых помещений.

Для проведения строительных и ремонтных работ требуется согласование с контролирующими органами. Они должны дать разрешение на внесение тех или иных изменений в конструкции.

При этом учитывается соответствие нормам:

строительным;
санитарно-гигиеническим;
пожарным.

Заключение о пожарной безопасности

Стоит помнить, что выделяют запрещенные действия при проведении перепланировки в монолитном доме.

К ним относят:

нарушение целостности несущих конструкций квартиры;
создание жилых помещений без окон и отопления, площадью меньше 9 квадратных метров;
изменение системы газификации, канализации, отопления или вентиляции без соответствующего разрешения;
оборудование санузлов, кухонных помещений над жилыми комнатами соседей.

Перепланировка в монолитном доме открывает множество перспектив. Однако она также должна быть проведена на законных основаниях. Поэтому согласовывать собственные действия нужно заранее.

В спорных ситуациях после реконструкции помещения можно узаконить перепланировку через суд.

С какими органами необходимо проводить согласование проекта перепланировки нежилого помещения, читайте тут.

Читайте также по ссылке об основных положениях постановления 508 Москвы о перепланировках.

Необходимые документы

Список документов, участвующий в процедуре согласования, может отличаться в зависимости от предполагаемого масштаба строительства.

Так, если согласование осуществляется по эскизу, требуется следующий набор бумаг:

правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности, договор аренды, ордер и разрешение на изменение планировки);

положительный ответ банка на изменение плана, если квартира находится в ипотеке;
единые жилищные бумаги или копия финансового лицевого счёта;
выписка из книги домовладения, если квартира находится в социальном найме;

технический паспорт имущества из БТИ;

эскиз ремонтных работ, нарисованный от руки или на копии поэтажной схемы БТИ;
заявление;

технический анализ возможности демонтажа ненесущих перегородок;
разрешение на перенос газовой плиты.

Реализация более сложных проектов, например, увеличение санузла за счёт пространства коридора и перенос коммуникаций, требуется следующий список документов:

свидетельство о праве собственности, договор аренда либо найма, единая жилищная справка;
выписка из книги домовладения;
технический паспорт квартиры из БТИ;
поэтажная схема и экспликация до внесения изменений, если строительство уже было выполнено;
техническое заключение проекта перепланировки;
техническое заключение о допустимости;
заявление.

В редких случаях требуются дополнительные документы:

справка, разрешающая перенос газовой плиты;
разрешение банка, если квартира находится в ипотеке;
письменное согласие всех жильцов квартиры;
акты свидетельствования работ по перепланировке;
согласование ЦГСЭН;
соглашение подряда со строительной компанией на реализацию скрытых работ и её лицензия.

Если процесс согласования осуществляется силами специальной компанией, большинство из них в работе использует следующие документы:

эскиз перепланировки, выполненный от руки либо на поэтажном плане;
технический паспорт имущества;
доверенность на работников организации и две нотариальные копии;
договор о праве собственности и две его нотариальные копии.

Разработать качественный проект перепланировки под силу любой проектной компании. Конечный перечень документов предоставляется в индивидуальном порядке сотрудниками Жилищной инспекции, в зависимости от объёма работ.

Особенности

Известно, что на протяжении нескольких лет после постройки, дома усаживаются. Из-за этого в домах нередко образуются трещины, поскольку усадка происходит неравномерно.

В кирпичных и панельных строениях, такая ситуация является настоящей проблемой, поскольку каждые два года новосёлам приходится делать ремонты. Если же говорить о монолитном доме, то его такая проблема обошла стороной, поскольку, благодаря своей цельной конструкции, строение оседает равномерно.

Приступать к перепланировке монолитной квартиры можно сразу после заселения, не задумываясь об осложнениях. Процесс перепланировки в монолитных сооружениях предусматривает полное отсутствие перегородок внутри помещения.

Такие условия особенно приходятся по вкусу дизайнерам-архитекторам и строительным компаниям, поскольку они позволяют реализовать множество гениальных идей. Внутриквартирные перегородки зачастую не строятся вообще, или намечаются на полу высотой в 15 см, чтобы владельцы квартир могли видеть границы помещений. Первозданная планировка не устраивает жильцов, поэтому квартиры изменяются в 90% случаев.

Зачастую отсутствие перегородок рассматривается как свободная планировка, но на самом деле это большое заблуждение. Отсутствие стен вовсе не означает полную свободу действий, поэтому перестройка здесь ничем не отличается от домов других видов.

Если квартира не будет подвергаться глобальным изменениям, затрагивая только ненесущие объекты внутри, больше шансов, что согласование можно будет провести без технического заключения.

Собственнику нужно согласовать строительные работы в соответствии с регламентирующими перепланировку, нормативно-правовыми нормами:

ППМ;
ЖК РФ;
СП;
ГОСТ.

Если же строители коснутся сантехнических секторов, кухни, коммуникаций, и тем более несущих объектов, тогда без проекта ТЗК от застройщика не обойтись. Большинство застройщиков нередко прекращают существования ТЗК после продажи квартир. Конечно, здесь не идёт речь о крупных компаниях.

Согласование перепланировки в монолитном доме

Благодаря особенностям монолитной конструкции, хозяевам разрешается вносить много изменений, основываясь на личных предпочтениях и условиях перепланировки жилого имущества.

Согласование проектных документов может осуществляться двумя путями:

Утверждение проектной документации строительных работ по заранее сформированному эскизу. Этот способ больше подходит тем, кто не стремиться вносить в жилище значительных перепланировок. Главное, чтобы изменения не касались ненесущих внутренних объектов.
Предварительная подготовка проекта профессионалами, обладающими допусками СРО и иными правительственными сертификатами. Этот способ можно назвать сложным согласованием. Он требуется, если владелец желает осуществить более сложное и капитальное строительство, которое изменит инженерные и конструктивные показатели жилья.

Чтобы контролирующие органы предоставили собственнику положительный ответ на изменение планировки, он обязан подать на согласование непосредственно сам проект, и пакет иной сопроводительной документации, служащий доказательством, что запланированные работы имущества полностью соответствуют принятому своду правил и не могут негативным образом отразиться на прочности и функциональных характеристиках строения.

Здесь учитывается соответствие следующим нормам:

строительным;
сонитарно-гигиеническим;
пожарным.

При незначительных корректировках, которые касаются только перегородок с внутренней стороны, и не выполняющие роль несущих, процедура согласования осуществляется без наличия технического заключения.

Если же демонтируются перегородки кухни, санузла, ванны, несущих объектов и коммуникаций, потребуется проект и технические бумаги от компании — застройщика. Формированием проекта должны заниматься проектировщики, после тщательного осмотра помещения.

Иногда, застройщики предлагают собственникам несколько вариантов перепланировок. В таком случае удастся сильно сэкономить время и деньги на перепланировку.

Видео: Согласование перепланировки двухкомнатной квартиры

Возможные проблемы

Зачастую проблемы появляются в результате проведения перепланировок без соответствующего разрешения. Если же новая планировка будет идти наперекор правилам, тогда хозяина могут оштрафовать на сумму до 2,5 рублей, и заставить вернуть квартиру в первозданный вид.

В монолитных строениях запрещено выстраивать межкомнатные перегородки из кирпича. Нельзя объединять две квартиры, которые располагаются друг под другом, делая отверстия в перекрытии. Изменения такого плана должны создаваться опытными проектировщиками, с учётом новой нагрузки и выносливости постройки.

В монолитном строении не разрешается помещать душевую, ванную и туалет над кухнями и жилыми комнатами. Здесь возможен только один вариант — монтировать санузел в верхнем уровне над кухней, если квартира имеет два этажа.

Перенос и увеличение туалета и ванны возможен только в границах прилегающей дополнительной территории: холлов, прихожих, коридоров, ниш и кладовых. Нужно учесть, что это условие обладает и обратной силой: кухонное помещение можно располагать в любой точки квартиры, но, главное, чтобы у соседей сверху на этом месте не находился туалет.

Запрещено закрывать доступ к системам вентиляции, кранам и прочим коммуникациям, присоединять тёплые полы к общедомовому оборудованию водоснабжения. Нельзя переносить радиаторы отопления на застеклённые балконы и лоджии.

Полностью убирать перегородку между комнатой и кухней, если помещение оснащено газовой плитой, тем более, когда дело касается однокомнатной квартиры.

При желании осуществить перепланировку, собственнику придётся получить согласие у автора здания. Процесс регламентируется Российским Жилищным Кодексом, а также компанией, которая управляет постройкой. Несмотря на кажущуюся лёгкость согласования, не нужно надеяться, что её можно осуществить задним числом. Жилищная инспекция довольно строго относиться к таким собственникам.

Как заказать проект перепланировки квартиры, узнайте тут.

Про кадастровый паспорт на квартиру читайте здесь.

Видео: «Согласование перепланировки»

Перепланировка в монолитном доме

Перепланировка в монолитном доме может быть очень разнообразной и состоять из множества ремонтно-строительных работ:

снос перегородок;
объединение комнат;
деление помещений на функциональные зоны.

Широчайшие возможности обусловлены тем, что здесь практически нет внутренних несущих перегородок, все стены выполнены из гипсокартона или кирпича, перекрытия — железобетонные.

В монолитных новостройках перегородки могут быть только намечены на полу (высота таких стен — 15 см), а не возведены, поэтому перепланировка делается с минимальным вложением средств.

Разработка проектных документов перепланировки зачастую не требуется, часто достаточно эскиза или эскизного проекта.

Проект перепланировки создавать обязательно, если предполагается затрагивание несущих конструкций или увеличение площади кухни, санузла за счет нежилых помещений.

На стадии строительства

Иногда застройщики еще на стадии строительства предлагают будущим жильцам несколько вариантов планировок квартир на выбор.

Это позволяет сэкономить время и деньги, так как согласование в будущем не потребуется, как и что-то переделывать в жилище.

Что можно изменить, а что нельзя

Монолитные дома представляют собой наиболее подходящие для перепланировки сооружения.

Закон в таких домах разрешает максимум изменений в соответствии с существующими нормами и правилами, а также предпочтениями собственников жилья.

Перед началом ремонтно-строительных работ потребуется согласование их с уполномоченными органами на соответствие санитарным, строительным и пожарным нормам.

Что разрешено изменять при перепланировке в монолитном доме в 2022 г. ?

Устройство проемов в стенах между комнатами или демонтаж таких перегородок потребует разработки проекта, но техзаключение не понадобится.
Работы можно согласовать, обратившись в Мосжилинспекцию с заявлением, после чего на место выедет комиссия и составит акт завершенной перепланировки.
Если не несущая стенка разделяет две квартиры, то придется получить техническое заключение.

Можно ли делать дополнительные перегородки?

Это разрешено, если они не создадут в результате повышенную нагрузку на перекрытия.

По эскизу разрешается делать перепланировку, объединив прихожую с захватом площади коридора и кладовки — в результате получится просторный холл.
Можно разделить спальню на 2 отдельные комнаты, захватив при этом площадь прилегающей кладовки и коридора, в результате чего из двух жилых комнат получится полноценная трехкомнатная квартира. Понадобится возвести две перегородки с двумя дверями. Если стены будут из гипсокартона, то для получения разрешения достаточно эскиза, кирпичные или из блоков толщиной больше 10 см подразумевают разработку проекта.

Перепланировка в монолитном доме имеет огромные перспективы, но все работы должны предварительно согласовываться.

Если ситуация спорная, то узаконить сделанный капремонт можно через суд.

Категорически запрещается при проведении перепланировки в монолитном доме:

изменять несущие конструкции и нарушать их целостность;
обустраивать гостиную, кабинет, спальню или детскую размером меньше 9 м2;
делать комнаты без окон и отопления;
выносить радиатор отопления на лоджию или балкон;
вносить изменения без разрешения уполномоченных органов в системы: канализации, отопления, газификации, вентиляции;
сносить перегородки и объединять кухню, в которой находится газовая плита, с жилым помещением (особенно в однокомнатной квартире);
устраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления или водоснабжения;
размещать кухню или санузел над жилой площадью соседей снизу (это противоречит требованиям СаНПин и СНиП).

В монолитных домах нельзя соединять две квартиры, которые располагаются друг над другом с помощью отверстия в перекрытии, а также строить стены между комнатами из кирпича.

Подобная перепланировка подразумевает разработку проекта, где будут учтены увеличившиеся нагрузки на перекрытия.

Варианты

Существуют наиболее популярные варианты перепланировок, которые осуществляются при проведении капремонта:

совмещенный санузел;
переоборудование квартиры в студию (демонтируется перегородка между гостиной и кухней);
изменение площади комнат и их числа.

Часто количество жилых помещений увеличивается в соответствии с потребностями проживающих в квартире, например, если квартира имеет две жилых комнаты можно сделать ее трехкомнатной.

Стоимость оформления

В случаях, когда владелец недвижимости хочет провести масштабный капитальный ремонт, в результате которого поменяются параметры жилища, потребуется пройти сложное согласование.

Затраты на документальное оформление капитального ремонта:

Документы			Минимальная цена, тысяч рублей
Для согласования перепланировки		без проведения работ на несущих конструкциях	40
		с обустройством в несущей перегородке проема	60
		со сносом подоконной части (при этом фасад остеклен)	60
		в домах МНИИТЭП	60
Согласование различных вариантов
		объединение квартир	90 — 140
		обустройства камина	240
Оформление акта приемки оконченных ремонтно-строительных работ			20
Техплан, составленный кадастровым инженером			12
Замена старого свидетельства о праве собственности новым			35
Техзаключение о возможности проведения работ и состоянии конструкций сооружения			15
Техзаключение о безопасности и законности выполненных ремонтно-строительных работ			15
Проект	перепланировки 1 квартиры		12
	соединения 2 квартир		30
	обустройства полов		8
	обустройства камина		35
	обустройства проема в перекрытии		30
	лестницы		40
Заказ паспорта в Бюро технической инвентаризации			3

Перепланировку в монолитном сооружении разумнее всего проводить на этапе строительства.

Это позволит избежать дополнительных финансовых и временных трат.

Любые глобальные изменения, например, при переделке двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, потребуют разработки проекта.
Незначительные преобразования, при которых несущие конструкции не затрагиваются, могут быть согласованы по эскизу.

Согласование

Перепланировку в монолитном доме согласовать с Мосжилинспекцией гораздо проще, чем сделанную в панельном или кирпичном здании.

Пути согласования перепланировки:

по заранее сформированному эскизу. Подобный путь подойдет для тех, кто не планирует глобальных изменений, планируемые работы никак не затронут несущие конструкции;
по проекту, разработанному профессионалами, понадобится, если планируется изменить конструктивные и технические характеристики недвижимости.

В контролирующие органы необходимо предоставить сам проект и документы, доказывающие, что запланированные работы соответствуют существующим нормам и правилам.

А также, что они никак не повлияют на функциональных параметрах и прочности сооружения.

Этапы

Свободная планировка, которая служит отличительной чертой монолитных домов, предполагает реализацию самых нестандартных идей архитекторов и проектировщиков.

Не возведенные, но обозначенные стены присутствуют на поэтажном плане застройщика, менять утвержденную планировку можно только после согласования с Мосжилинспекцией.

Этапы перепланировки:

обычную кухню можно превратить в студию;
объединить туалет с ванной комнатой и сделать совмещенный санузел;
изменение количества и площади жилых помещений (например, гостиная делится на две комнаты, захватив при этом часть кладовки или коридора, в результате из двухкомнатной квартиры получается трехкомнатная);
можно сделать гостиную просторнее за счет коридора;
обустройство гардеробных комнат, ниш, подсобок, зонирование пространства помещений.

Документы

Пакет документации может отличаться в зависимости от того, какие работы планируется проводить.

Согласование по эскизу:

правоустанавливающая документация (свидетельство права собственности, договор аренды и т. п.);
если недвижимость приобретена в ипотеку, то нужно предоставить разрешение банковского учреждения на перепланировку;
копия лицевого счета;
выписка из домовой книги (если недвижимость в соцнайме);
техпаспорт из БТИ;
эскиз;
заявление;
теханализ возможности сноса ненесущих стен;
разрешение на изменение местоположения газовой плиты.

Более сложные переделки, например, перенос коммуникаций или расширение санузла за счет коридора предполагают сбор несколько иного пакета документации:

правоустанавливающие документы на недвижимость;
техпаспорт из БТИ;
выписка из книги домовладения;
поэтажный план до внесения изменений;
техзаключение проекта перепланировки;
техзаключение о допустимости проведения работ;
заявление.

В редких случаях может понадобиться согласие всех проживающих в квартире, оформленное письменно, согласование ЦГСЭН, акты освидетельствования выполненных работ. А также договор со строительной компанией, которая выполняет ремонтные работы.

Проблемы

Затруднения начинают появляться, если перепланировка проводится без предварительного согласования и с нарушением строительных норм.

Собственнику придется уплатить штраф 2,5 тыс. рублей и вернуть квартире исходный вид.

Перепланировка, сделанная самовольно, но без нарушения действующих строительных правил и норм может быть узаконена.

Что нужно для перепланировки квартиры? Узнайте тут.

Можно ли воспользоваться типовой перепланировкой из каталога МНИИТЭП? Читайте далее.

Для этого потребуется собрать пакет документов для ее оформления и подготовить копию поэтажного плана, в котором будут обозначены изменения. А также получить техзаключение о допустимости выполненных работ.

Все документы необходимо предоставить в Мосжилинспекцию.

Отличительные особенности домов

Монолитные строения, в отличие от блочных или панельных сооружений при усадке не склонны к деформированию бетона, характеризуются долговечностью, прочностью.
Обладают улучшенными теплоизоляционными свойствами и вентиляцией, по сравнению с кирпичными или панельными домами.
Несущие конструкции в подобных постройках представлены монолитным железобетонным остовом, состоящим из продольных (поперечных) стенок, колонн.

Разновидности

Исходя из технологии, которая применяется в процессе строительства, сооружения представлены двумя разновидностями: кирпично-монолитные и каркасно-монолитные.

Кирпично-монолитный

Такое сооружение слагается, из обложенных снаружи блоками или кирпичом цельных конструктивных элементов из железобетона. Между ними часто размещается гидроизоляция и утеплитель.

Монолит изготавливается при помощи опалубки, которая может быть алюминиевой, стальной, деревянной или из пластика. Опалубка в кирпично-монолитном доме также играет роль спецоснастки для формирования перекрытий, стен, фундамента и других элементов сооружения.

Опалубка бывает двух разновидностей:

съемная перемещается на другой участок после того, как железобетонная конструкция застынет. Там опалубка используется для заливки следующего элемента дома. Посредством съемной опалубки строятся любые типы сооружений: промышленные, гражданские, жилые;
несъемная после заливки становится элементом здания. Она выполняет функцию утеплителя, гидроизоляции и оболочки для наполнения бетоном и арматурой. При возведении дома лучше использовать именно несъемную опалубку.

Каркасно-монолитный

Такой дом возводится с использованием современных технологий.

Первоначально в заводских условиях собирается каркас в виде отдельных элементов (перекрытия, колонны, ригели). Затем элементы доставляются на стройплощадку и собираются в единую систему.
Стены внутри и снаружи здания делаются из легких материалов. Это дает возможность приспособить планировку под абсолютно любой проект.

Видео: «Перепланировка квартиры: правила и запреты»

Важные нюансы

При согласовании перепланировки владельцу недвижимости нужно получить разрешение у автора сооружения. Процедура регулируется ЖК РФ и компанией, которая управляет постройкой.

Жилищная инспекция очень строго относится к собственникам, сделавшим самовольную перепланировку, поэтому узаконить изменения задним числом непросто.

Законодательство

Регламентирует перепланировку в монолитном доме Жилищный кодекс Российской Федерации (глава 4).

Федеральный закон 2022 года о перепланировке не отличается кардинально от нормативных правовых актов прошлых лет.

Нововведение — если право на недвижимость зарегистрировано в ЕГРН, то нет необходимости при согласовании предоставлять в контролирующие органы документы, которые подтверждают это право.