Изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2022 году

Здравствуй, уважаемый посетитель! Мы подготовили для Вас информацию по теме Изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2022 году. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно! Надеемся, что информация окажется Вам полезна

ТОП застройщиков РФ по потребительским качествам продолжает возглавлять екатеринбургский застройщик Брусника, несмотря на снижение средней оценки на 0,15 пункта (с 97,68 до 97,53 балла). В ТОП-10 на 1 декабря вошел еще один девелопер из Екатеринбурга — УГМК-Застройщик (средняя оценка всех ЖК — 81,47 балла).

Фото предоставлено компанией Брусника

Изменения в ТОП-10

За месяц изменений в первой шестерке лидеров не произошло. По-прежнему ТОП по потребительским качествам ЖК возглавляет Брусника, Свердловская область (97,53 балла), на втором месте — ИСГ Мармакс, Рязанская область (94,64 балла), на третьем — СК ЛЕГИОН, Челябинская область (93,68 балла), на четвертом — LEGENDA Intelligent Developmentг, Санкт-Петербург (91,39 балла), на пятом — ГК Первый Трест, Республика Башкортостан (90,72 балла), а на шестом — ГК Стрижи, Новосибирская область (90,58 балла).

ТОП-10 застройщиков России по потребительским качествам новостроек на 01.12.2022

Место	+\-	Наименование, регион	Средняя оценка		Строится, м²	Рейтинг ЕРЗ ⃰
1	0 ◼	Брусника, Свердловская область	97,53	-0,15 ▼	676 165	★ 5,0
2	0 ◼	ИСГ Мармакс, Рязанская область	94,64	0 ◼	45 821	★ 5,0
3	0 ◼	СК ЛЕГИОН, Челябинская область	93,68	0 ◼	248 686	★ 5,0
4	0 ◼	LEGENDA Intelligent Development, Санкт‑Петербург	91,39	0 ◼	179 293	★ 5,0
5	0 ◼	ГК Первый Трест, Республика Башкортостан	90,72	-0,01 ▼	493 615	★ 3,0
6	0 ◼	ГК Стрижи, Новосибирская область	90,58	+0,26 ▲	96 848	★ 5,0
7	+1 ▲	Орсо групп, Пермский край	86,49	0 ◼	51 905	★ 4,5
8	+1 ▲	СХ ТЕРМОДОМ, Пензенская область	83,55	-0,21 ▼	134 398	★ 4,5
9	+2 ▲	УГМК-Застройщик, Свердловская область	81,47	-0,01 ▼	122 524	★ 5,0
10	-3 ▼	ДОНСТРОЙ, Москва	80,81	-8,13 ▼	556 281	★ 4,5

						© erzrf.ru

На седьмое место общероссийского ТОП поднялся застройщик Орсо групп, Пермский край (86, 49 балла), на восьмое — СХ ТЕРМОДОМ, Пензенская область (83,55 балла).

Рост в рейтинге сразу на две ступени произошел у девелопера УГМК‑Застройщик из Свердловской области — с 11-го на 9-е место (81,47 балла).

Московский застройщик ДОНСТРОЙ опустился на три позиции в рейтинге (с 7 на 10-е место), потеряв 8,13 балла за месяц. Это вызвано исключением из ранжирования (в связи с завершением продаж) ЖК Сердце столицы, признанного жюри конкурса ТОП ЖК лучшей новостройкой Москвы-2022.

Покинул ТОП-10 застройщик ВДК из Воронежской области. Это связно с выводом в продажу нового жилого комплекса ЖК Финский квартал , имеющего оценку потребительских качеств ниже средней по компании.

Кто показал максимальный рост в ТОП-100 по потребительским качествам

Среди застройщиков из первой сотни рейтинга на 10 позиций и более поднялись 5 застройщиков.

Застройщик СК Kalinka Group из Удмуртской Республики (рендер ее ЖК Калинка Парк — на фото выше) поднялся на 74 позиций. Средняя оценка составила 72,4 балла. Застройщик занял 26-е место в ТОП.

Застройщик ГК Столица Нижний из Нижегородской области впервые вошел в ТОП-100, поднявшись на 83 позиций. Средняя оценка составила 70,1 балла. Застройщик занял 37-е место в ТОП.

Застройщик СК 10 из Ростовской области впервые вошел в ТОП-100, поднявшись на 67 позиций. Средняя оценка составила 64,2 балла. Застройщик занял 56-е место в ТОП.

Застройщик Астра-Девелопмент из Свердловской области поднялся на 11 позиций. Средняя оценка составила 62,2 балла. Застройщик занял 66-е место в ТОП.

Застройщик Строительный трест из Санкт-Петербурга впервые вошел в ТОП-100, поднявшись на 17 позиций. Средняя оценка составила 59,4 балла. Застройщик занял 88-е место в ТОП.

Основная причина роста места застройщика в ТОП — сверка показателей новостроек.

Позиции лидеров по объемам строительства в ТОП по потребительским качествам

Федеральные лидеры по объемам текущего жилищного строительства изменили свои позиции в ТОП по потребительским качествам ЖК.

Общероссийский лидер по объему текущего строительства ПИК из Москвы поднялся на 3 позиции и занял 100-е место в ТОП по потребительским качествам ЖК. Средняя оценка составляет 57,68 балла.

Застройщик Группа ЛСР из Санкт‑Петербурга, который занимает 2-е место в рейтинге РФ по объему текущего строительства, поднялся на 6 позиций и занял 99-е место в ТОП по потребительским качествам ЖК. Средняя оценка составляет 58,03 балла.

Застройщик Холдинг Setl Group из Санкт‑Петербурга, который занимает 4-е место в рейтинге РФ по объему текущего строительства, поднялся на 2 позиции и занял 51-е место в ТОП по потребительским качествам ЖК. Средняя оценка составляет 65,44 балла.

Застройщик ГК Самолёт из Москвы, который занимает 2-е место в рейтинге РФ по объему текущего строительства, поднялся на 2 позиции и занял 111-е место в ТОП по потребительским качествам ЖК. Средняя оценка составляет 55,91 балла.

Застройщик ГК ФСК из Москвы, который занимает 5-е место в рейтинге РФ по объему текущего строительства, поднялся на 5 позиций и занял 96-е место в ТОП по потребительским качествам ЖК. Средняя оценка составляет 58,36 балла.

Фото: www.proufu.ru

СПРАВКА

ТОП застройщиков по потребительским качествам ЖК — проект портала Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ.РФ), реализуемый совместно с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА).

Средний балл, присуждаемый застройщику, считается как средневзвешенный балл по всем имеющим оценку жилым комплексам данного застройщика. При этом каждый в отдельности жилой комплекс оценивается по 106-ти параметрам, отражающим его потребительские качества.

Подробнее о том, как осуществляется оценка жилых комплексов, можно прочесть по этой ссылке. С баллами, присвоенными каждой новостройке, можно ознакомиться в ТОП новостроек.

ТОП актуализируется ежемесячно. Из расчета баллов по каждому застройщику выбывают жилые комплексы, в которых закончились продажи, и добавляются те, где они начались. Также учитываются результаты сверок, которые портал ЕРЗ.РФ проводит совместно застройщиками.

В общероссийский ТОП застройщиков по потребительским качествам новостроек (в отличие от региональных ТОП) не входят застройщики, у которых на момент формирования ТОП оценено менее 3 ЖК, либо их объем текущего строительства менее 20 тыс. кв. м. Отклонение от этого требования допускается только для отдельных застройщиков с большим опытом и объемом текущего строительства.

Другие публикации по теме:

ТОП по вводу жилья в 2022 году

В ТОП застройщиков по потребительским качествам ЖК ворвался челябинский девелопер

Опубликован ТОП застройщиков по потребительским качествам жилых комплексов

Евгений Мордовин (УГМК-Застройщик): ЖК «Макаровский» переосмысливает конструктивизм Екатеринбурга

Выводы

Изменение вида использования земельного участка позволяет правообладателю или арендатору заняться новой деятельностью, устранить ограничения и запреты.
Смена вспомогательного или основного вида землепользования осуществляется напрямую через Росреестр, если на участок есть нормы ПЗЗ, регламентов.
Условно-разрешенный вид можно изменить только через госорганы и уполномоченные структуры. В Москве для этого нужно обращаться в Департамент государственного имущества.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Чтобы быстро пройти все обязательные процедуры и добиться изменения ВРИ, обратитесь за помощью к специалистам нашей компании. По вопросам сотрудничества вы получите бесплатную консультацию!

Что такое изменение вида использования земельного участка?

Куда обращаться для изменения вида использования земельного участка?

Сколько стоимость изменения вида использования земельного участка?

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Разберем, как поменять вид разрешенного использования земельного участка, если возникла такая необходимость. Так как нормы ПЗЗ обычно предусматривают схожий порядок проведения процедуры, он может отличаться для разных регионов и городов только деталями.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Что нужно для смены ВРИ

Чтобы рассчитывать на положительное решение вопроса о смене ВРИ, нужно знать положения ПЗЗ вашего города или региона, текущий вид землепользования, ограничения и запреты. В перечень документов, которые могут потребоваться заявителю, обычно входит:

заявление с указанием цели смены ВРИ, обоснованием просьбы;
паспорт или регистрационные документы юр. лица (собственника, арендатора);
правоподтверждающие документы на участок, объект (выписка ЕГРН, свидетельство, постановление, договор аренды и т.д.);
ГПЗУ, содержащий информацию об участке из правил землепользования и застройки.

Ряд документов уполномоченный орган обязан запрашивать самостоятельно, поэтому заявитель подавать их не должен. Например, выписка ЕГРН или ГПЗУ обычно запрашивается в порядке межведомственного обмена.

Куда подавать документы

В большинстве регионов документы на изменение ВРИ подаются в электронной форме. Например, в столице соответствующий сервис доступен на сайте mos.ru, а в письменной форме заявления и документы вообще не принимаются. Через электронные сервисы можно проверять и готовность документов, результат рассмотрения заявления.

Если меняется основной или вспомогательный вид, заявление подается сразу в Росреестр. Перечень документов будет тем же, а подать их можно и через МФЦ. После завершения проверок Росреестр внесет информацию в ЕГРН, передаст данные для изменения ПЗЗ.

Еще одним документом, где будет отмечен новый вид землепользования, является ситуационный план. Он оформляется для согласования проектов строительства, реконструкции.

Наши услуги

Наша компания оказывает полный комплекс услуг по оформлению документов и сопровождению согласований в сфере кадастра, строительства, землепользования. Вы можете не только заказать сопровождение по изменению ВРИ участка, но и следующие услуги:

подготовку проектной, кадастровой и технической документации для любых видов работ;
помощь в согласовании границ, объединения, раздела и выдела участков;
сопровождение при урегулировании земельных споров в суде, при обжаловании действий и решений чиновников.

Примерные цены за наши документы и услуги можно посмотреть в таблице ниже. О точных условиях сотрудничества вам расскажут наши консультанты после изучения документов.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Сопровождение процедуры изменения вида землепользования	от 20 000 руб.
2	Оформление проекта на строительство	от 60 000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта)
3	Сопровождение изменений в ПЗЗ через суд	от 30 000 руб.
4	Оформление межевого плана на новый участок	от 12 000 руб.
5	Помощь в согласованиях проектной документации	от 15 000 руб.

Сроки и стоимость смены разрешенного вида землепользования

Изменение ВРИ земельного участка в Москве занимает 15 дней, если новый вид землепользования не предусматривает строительство объекта. Если целью заявителя является возведение объекта, срок проведения процедуры составит 45 дней. В Подмосковье действуют аналогичные сроки. Плата за плата за изменение ВРИ в Московской области и Москве не взимается.

Законодательство для установления и изменения разрешенного использования земельного участка

Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, нужно знать положения документов:

Земельный кодекс РФ (скачать);
Градостроительный кодекс РФ (скачать);
Приказ Минэкономразвития РФ № 540 (скачать).

Это акты федерального уровня. Однако точный алгоритм корректировки ВРИ нужно смотреть в региональных и местных актах. Все они подлежат обязательной публикации на официальных сайтах, в СМИ.

Под строительство МКД

18.75%

Под строительство ИЖС

50%

Под строительство торгового центра

28.13%

Под строительство производственного объекта

3.13%

Проголосовало: 32

Кто может изменить ВРИ земельного участка

В ЗК РФ указано, что решение об изменении разрешенного использования участка принимает орган местной или региональной власти, т.е. администрации. В крупных городах для указанных целей создаются специальные комиссии, департаменты или отделы, которые и будут рассматривать обращения заявителей. Узнать, какие органы или учреждения участвуют в процедуре, можно на региональных или муниципальных сайтах. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, а основная информация о процедуре доступна на сайте учреждения по ссылке.

Если для участка меняется основной или вспомогательный вид, при этом на него распространяются нормы ПЗЗ и регламентов, с заявлением допускается обращаться сразу в Росреестр. Так как ВРИ относится к обязательным сведениям ЕГРН, процедура будет заключаться в обновлении информации в госреестре. После завершения процедуры заявитель получит выписку ЕГРН с новым видом землепользования.

К заявлению можно приложить схему с обозначением зоны, для которого будет изменен вид землепользования.

Когда требуется смена вида разрешенного использования

Очевидно, что смена разрешенного использования земельного участка требуется, если ранее утвержденный вид не отвечает целям собственника, арендатора. Вот наиболее распространенные ситуации, когда может потребоваться смена ВРИ:

если вид землепользования определен до принятия ПЗЗ и не соответствует правилам, что может создать проблемы при оформлении документов;
если владелец земли решил заняться другим видом деятельности (например, вместо производства решил строить торговый центр или офисное здание);
если невозможно обойти ограничения по условно-разрешенному виду землепользования;
если проводится объединение, раздел, выдел с участками с разными ВРИ.

Порядок изменения ВРИ земельного участка зависит от того, какие цели преследует заявитель. Их нужно указывать в заявлении при обращении в муниципалитет, в Росреестр. Например, если в ПЗЗ или регламентах для земли указано несколько основных видов, их можно менять на усмотрение собственника. Для этого достаточно указать текущий и планируемый вид пользования. Но если заявитель просит перейти на ВРИ, ранее вообще не указанный в документах зонирования и территориального планирования, цели изменения нужно подробно обосновать при обращении. Например, необходимость перевода земли под застройку торговым центром можно обосновать динамичным ростом жилищного строительства в районе, недостаточностью магазинов для населения.

Комментарий эксперта. Для земель под коммерческую застройку изменение ВРИ может требовать инвестор. В противном случае вложение средств в проектирование или строительство будет неоправданно, так как пройти согласования и ввод в эксплуатацию будет невозможно. Сложности могут возникнуть с определением точного вида землепользования, если в ПЗЗ или регламенте их сразу несколько. Для этого можно воспользоваться официальным классификатором по Приказу МЭР № 540.

Результат изменения вида землепользования можно узнать, если запросить ГПЗУ.

Изменение ВРИ в Москве и Московской области

Как указывалось выше, смена ВРИ в Москве осуществляется через ДГИ. Рассмотрение документов носит публичный характер, т.е. заинтересованные лица могут подать возражения. В Московской области полномочия по изменению вида землепользования переданы Комитету по архитектуре и градостроительству. В обоих случаях документы необходимо подавать только в электронном виде.

В чем суть и назначение видов разрешенного использования земли

Чтобы избежать хаоса при выделении и пользовании землей, введены специальные ограничения и запреты по землепользованию. Они определяются по месту расположения участков, характеристик почвы, особенностям близлежащих территорий и строений, по множеству других параметров. Вот самые важные моменты, связанные с определением видов землепользования в России:

собственники, арендаторы и иные владельцы земли не могут произвольно устанавливать ВРИ, так как это является прерогативой госорганов, муниципальных ведомств;
виды землепользования и условия для их смены прописываются в ПЗЗ, которые обязательно утверждаются муниципальными органами;
если на участок действуют предписания ПЗЗ и регламенты, изменение вида пользования допускается без публичных слушаний и дополнительных разрешений (кроме условно разрешенных видов).

На участки могут устанавливаться основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды пользования. Это важно, так как смена основного или вспомогательного вида обычно проводится без одобрения госорганов. Иная ситуация для условно-разрешенных видов. Они дают право строить или заниматься иными видами деятельности только при подтверждении определенных условий. Так как при смене ВРИ будет одновременно меняться и перечень условий для землепользователя, процедура включает согласования, слушания, корректировку ПЗЗ.

При рассмотрении вопроса об изменении вида землепользования изучают показатели зонирования и категорий по ПЗЗ.

Комментарий эксперта. Изменение ВРИ земельного участка позволит избежать наложения штрафов за нарушение правил землепользования, принудительного изъятия земли. Например, если на земле сельхозназначения построить производственный объект, это будет являться грубейшим нарушением ЗК РФ, других нормативных актов. Если в результате стройки или производственных процессов будет причинен ущерб почве и грунту, участок могут принудительно изъять с возмещением ущерба.

№ п/п	Основные понятия, которые нужно знать при изменении вида разрешенного использования участка	Описание
1	Правила землепользования и застройки	Содежрит описание зон, категорий и видов разрешенного землепользования на территории МО или региона. Определяет возможность застройки каждого участка определенными типами объектов.
2	ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)	Содержит информацию из ПЗЗ, определяет допустимые параметры и ограничения строительства, виды разрешенного испоьзования участка
3	Градостроительный регламент	Содержит параметры допустимого строительства, ограничения и запреты для определенного участка
4	Ситуационный план земельного участка	Оформляется при проектировании, используется для согласования и получеия технических условий на подключение.

Кто определяет виды землепользования

Определение ВРИ относится к градостроительной и землеустроительной деятельности. Ее осуществляют органы власти МО или субъекта РФ. Для этого могут проводиться следующие процедуры:

категорирование и зонирование территорий, в зависимости от целей органов власти и с учетом мнения населения;
проведение открытых публичных слушаний, где рассматриваются предложения и возражения от частных лиц, организаций, инициативных групп;
утверждение ПЗЗ, градостроительных планов и регламентов, других документов по зонированию и градостроительству;
обнародование актов, связанных с определением категорий, зон и видов землепользования.

Корректировка на вид разрешенного использования ЗУ может осуществляться по инициативе властей, правообладателя или арендатора, группы лиц. Например, органы власти могут изначально планировать развитие частного жилищного строительства на территории. Если от строительной компании поступит привлекательный инвестиционный проект, можно изменить ВРИ с учетом мнения и интересов населения. Для этого нужно провести слушания, обосновать целесообразность смены.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Соловьев Петр

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Задать вопрос

Кто должен собирать документы на изменение разрешенного землепользования, собственник или ДГИ? В регламенте про это не написано.

Заявление с указанием причин изменения вида землепользования составляет и подает собственник. ДГИ самостоятельно запросит информацию из Росреестра, муниципальных органов.

Здравствуйте! Сколько срок рассмотрения заявления на изменение вида землепользования? У нас документы уже 20 дней лежат без рассмотрения.

Порядок рассмотрения заявлений определяется ПЗЗ, поэтому может отличаться для разных регионов и городов. В Москве документы должны рассмотреть в течение 30 дней.

Если мне незаконно отказали в изменении вида землепользования, как обжаловать отказ? Сразу в суд или через муниципальные органы?

Отказ можно обжаловаться вышестоящему должностному лицу, либо в судебном порядке. В Москве жалобы рассматриваются должностные лица БГИ, Московский городской суд.

Как проверить, внесены ли изменения по виду землепользования?

На заявление в ДГИ всегда будет направлен ответ в письменной или электронной форме. Также можно бесплатно запросить ГПЗУ через сайт Госуслуг, проверить информацию.

План землепользования и застройки всегда публикуется в СМИ, интернете. Поэтому собственник может в любой момент проверить разрешенные виды землепользования.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец заявления о выдаче ГПЗУ	Скачать
2	Образец заявления о выдаче разрешения на строительство	Скачать
3	Образец заявления о вводе в эксплуатацию	Скачать
4	Бланк заявления об изменении вида землепользования	Скачать
5	Заявление о внесении изменений в ЕГРН	Скачать
6	Образец договора о выкупе земельного участка с ДГИ	Скачать
7	Образец заполнения заявления на изменение ПЗЗ	Скачать
8	Образец заявления о постановке участка на кадастровый учет	Скачать

Документы после завершения процедуры

Слушания по изменению вида разрешенного использования проводятся, если будет одновременно меняться категория и зона территорий. Слушания назначаются постановлением местных властей, которое размещается в интернете или СМИ. Если слушания не требуются, решение будет вынесено администрацией или другим уполномоченным органом.

По итогам рассмотрения заявления вносятся изменения в приложения к ПЗЗ, градостроительную документацию. Также Росреестр внесет новые данные в ЕГРН, о чем заявитель узнает из выписки из реестра. Когда новый вид землепользования будет отражен в ЕГРН, собственник сможет законно заниматься деятельностью.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Комментарий эксперта. Изменение вида разрешенного использования участка является не самой простой процедурой, даже если все этапы процедуры точно описаны в ПЗЗ. Обоснование нового вида в заявлении должно подтверждаться дополнительными документами (их перечень зависит от целей правообладателя или арендатора). Чтобы избежать проблем и добиться положительного результата, воспользуйтесь услугами нашей компании.

Арендатор не может изменить вид разрешенного использования даже с согласия собственника в следующих случаях:

— арендатор получил участок по результатам торгов.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности и арендатор заключил договор аренды участка по результатам торгов, то он (арендатор) не вправе требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка (п. 2 Обзора практики рассмотрения дел, утвержденного Президиумом ВС РФ от 14.11.2018 года).

— участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Если арендатор получил участок под конкретный вид использования (как правило, такие участки предоставляются без аукциона), то изменить вид разрешенного использования он не может.

Таким образом, возможности арендаторов в изменении видов разрешенного использования участков очень ограничены.

Выходом из ситуации может быть выкуп земельного участка из аренды.

Для справки.

Если арендуемый участок имеет вид разрешенного использования под ИЖС, то его можно выкупить из аренды после строительства дома.

Как правило, в большинстве муниципальных образований, стоимость выкупа земли из аренды под ИЖС не превышает 15% кадастровой стоимости.

В моем населенном пункте она составляет всего 3 процента.

Хотя, надо признать, что встречаются неадекватные власти, которые устанавливают цену выкупа в размере 100% кадастровой стоимости. Но таких меньшинство.

И в завершение, рассмотрим случай,

Что такое разрешенное использование земельного участка?

В законах нет четкого определения термина – разрешенное использование земельного участка.

Тем не менее, из системного толкования законов можно сделать вывод, что разрешенное использования – это направления деятельности, которые можно осуществлять на участке.

Иными словами, разрешенное использование — это то, что можно делать на земле.

когда изменение вида разрешенного использования не допускается как для собственников, так и для арендаторов.

Как вы помните, в Правилах землепользования и застройки перечисляются виды разрешенного использования, действующие на определенных территориальных зонах.

Однако, ПЗЗ содержит не только виды разрешенного использования, но и предельные размеры земельных участков.

Предельные размеры земельных участков имеют 2 параметра:

минимальный размер земельных участков,
максимальный размер участков.

Например, на скриншоте видно, что для территориальной зоны Ж-1, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, установлены минимальные размеры участков — 6 соток, а максимальные размеры – 20 соток.

Иными словами, для каждого вида разрешенного использования устанавливаются минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Это означает, что в данной территориальной зоне, все земельные участки с определенным видом разрешенного использования не могут по своей площади выходить за пределы минимальных и максимальных размеров.

Наличие предельных размеров земельных участков накладывает одно ограничение на изменение разрешенного использования.

Указанное ограничение состоит в следующем.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно в случае, когда площадь земельного участка не будет соответствовать предельным размерам запрашиваемого вида разрешенного использования.

Другими словами, если площадь земельного участка не вписывается в параметры предельных размеров нового вида разрешенного использования, то произвести изменение ВРИ не получится.

Вы наверняка заметили, что все вышеописанные способы изменения разрешенного использования земельного участка, завязаны на Правила землепользования застройки.

Однако, ПЗЗ принимаются и действуют только в пределах населенных пунктов.

Как быть, если нужно

Как изменить ВРИ участка, находящегося в собственности?

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности зависит от того, к какой группе относится новый ВРИ.

Напомню, виды разрешенного использования участка распределяются по 3-м группам:

основные виды разрешенного использования,
вспомогательные виды разрешенного использования,
условно разрешенные виды использования.

В Правилах землепользования и застройки вы найдете все 3 группы.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.

Подведем предварительный итог.

Прежде чем начинать изменение разрешенного использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.

Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешенного использования, допустимые на данной территориальной зоне.

Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.

Продолжим начатую в начале статьи тему изменения разрешенного использования участка, который находится в собственности.

Где найти градостроительный регламент?

Ответ прост.

Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).

Для справки.

В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.

Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.

На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.

Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.

Исходя из территориальной зоны, можно определить, какие виды разрешенного использования может иметь ваш участок.

изменить вид разрешенного использования участка, на который Правила землепользования и застройки не распространяются.

К участкам, на которых не действуют ПЗЗ, как правило, относятся земли сельскохозяйственного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, и земли лесного фонда.

Про изменение разрешенного использования таких земельных участков, напишу отдельную статью, если в комментариях будет достаточно запросов на эту тему.

Вкратце скажу, изменение видов разрешенного использования земельных участков с/х назначения, лесного фонда и других, на которые не распространяются Правила землепользования и застройки, устанавливается отдельными федеральными законами.

Желаю вам удачного дня и достойной жизни.

➤

Существует 113 видов разрешенного использования земельных участков.

Все виды разрешенного использования (сокращенно – ВРИ) изложены в Классификаторе.

Безопасно скачать Классификатор видов разрешенного использования по ссылке.

Каждая территориальная зона имеет свои виды разрешенного использования земельных участков, которые на ней находятся.

Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешенного использования.

Напомню, что всего существует 113 видов разрешенного использования.

Виды разрешенного использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:

основные виды разрешенного использования,
вспомогательные виды разрешенного использования,
условно разрешенные виды использования.

Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешенного использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.

Далее в статье рассмотрим, как изменять виды разрешенного использования из разных групп, а пока продолжим разбираться с терминами.

Что такое градостроительный регламент?

В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.

Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

жилая зона,
деловая зона,
промышленная зона,
сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности.

Для начала коротко разберемся:

что такое разрешенное использование земельного участка,
поймем что такое территориальная зона,
что такое градостроительный регламент,
узнаем что такое карта градостроительного зонирования,
что такое Правила землепользования застройки.

Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.

Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешенное использование земельного участка.

Смена основных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к основным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр.

Декларацию для смены вида разрешенного использования земельного участка

легко составить в течение 3 минут с помощью онлайн сервиса.

Заполнить онлайн

Вместе с Декларацией система предоставит готовое пошаговое руководство.

Заявление об изменении ВРИ, как правило, заполняет сотрудник Росреестра самостоятельно с использованием программных средств.

Получать чье-либо согласие или разрешение на изменение ВРИ из числа основных видов, не нужно.

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке изменить вид разрешенного использования на любой основной вид, предусмотренный в ПЗЗ.

Изменение условно разрешенного вида использования земельного участка.

По общему правилу, нет запрета на изменение условно разрешенного вида использования.

Однако, процедуры, которые необходимо пройти, достаточно сложны и затратны.

Тем не менее, если вы собственник участка и хотите выбрать условно разрешенный вид использования, то действовать нужно следующим образом.

1. Направить в местную администрацию заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Единой формы заявления нет.

Образец можно поискать на сайте местной администрации или в Правилах землепользования и застройки.

В данном заявлении обязательно нужно обосновать необходимость установления условно разрешенного использования участка.

В качестве обоснования можно указать — повышение эффективности использования земли.

2. Рассмотрение заявления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

В администрациях есть комиссии, которые рассматривают такие заявления.

Как правило, такие комиссии действуют при отделах архитектуры и градостроительства.

Комиссия проверяет заявление, готовит проект решения и организует общественные обсуждения или публичные слушания.

Указанные обсуждения или слушания проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования.

В любом случае, срок проведения слушаний не может превышать 1 месяц.

По результатам общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации, которые направляются главе администрации.

На основании рекомендаций комиссии глава администрации принимает решение: разрешить или отказать в предоставлении условно разрешенного использования земельного участка.

Отказ можно обжаловать в суде.

3. Изменение условно разрешенного использования участка.

Если глава администрации вынес положительное решение, то оно является основанием для Росреестра установить условно разрешенный вид использования земельного участка.

Обратите внимание: заявитель несет расходы по проведению общественных обсуждений или публичных слушаний.

Таким образом, собственник земельного участка имеет возможность установить условно разрешенный вид использования участка, протянув решение через процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний.

2-ой способ.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

16317

2022-03-13

Перед тем, как изменить категорию земли, собственник должен определить к какой категории относится надел. Представленный материал помоет узнать, какие категории есть, как проходит процедура изменения статуса, какие документы нужны, когда могут отказать.

Если субъект выступает владельцем земельного участка, важно определить ее категорию. Согласно законодательству это может быть земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, участок социального назначения, для промышленных работ или земля, предназначенная для населенных пунктов.

Изменить категорию земельного участка можно не всегда, согласно закону этим правом наделены две категории – для населенных пунктов и сельскохозяйственного значения. Здесь можно возвести дом, другие постройки, беспрепятственно подключить нужные коммуникации, обустроить комфортабельную жизнь.

Если субъект запланировал индивидуальное строительство, нужно получить вид разрешенного использования.

Категории земельных участков

Использовать земельный фонд без получения разрешения – незаконные действия. В российском законодательстве категории определяются в зависимости от использования, предназначения.

Выделяют такие категории земельных участков:

ИЖС.
С/х земля.
Промышленная.
Охранная зона.
Лесное хозяйство.

Также выделяют участки, необходимые для обеспечения безопасности, строительства дорог, транспорта, космической деятельности. Есть ЗУ запаса.

Куда обращаться?

Установление категории земельного участка производится самостоятельно либо при помощи кадастрового инженера. Эксперты рекомендуют воспользоваться услугами специалиста по землеустройству, он подготовит заявление на изменение вида разрешенного использования, приложит к обращению копию документа градостроительного зонирования.

Собранный пакет документов направляется в кадастровую палату. Здесь при положительном решении вид разрешенного использования меняется.

Если субъект решил принять личное участие в сборе, подготовке, подачи документов, он должен являться собственником, иметь подтверждающие документы (Выпсика из ЕГРН заменяет право собственности с 1 января 2022 года). В этом случае документация подается в МФЦ.

Могут отказать в изменении статуса?

Если в документах на участок не прописана категория земли – это составит проблему. Для продвижения дела нужно отдельно запросить информацию о категории ЗУ. Для того чтобы это сделать, нужно иметь кадастровый номер, знать площадь надела (эту информацию выдает БТИ).

Если в будущем на территории участка планируется возведение построек, нужно предоставить схему их расположения.

Не всегда удается изменить статус земли, есть ситуации, когда заявитель может получить отказ:

Нет всей необходимой документации.
Федеральный Закон не позволяет внести изменения.
Субъект не получил все нужные согласования.
В документации допущена ошибка.
Экологическая экспертиза после проведения проверки дала отказ.

Есть земли, которые можно использовать в определенной сфере – такое положение содержится в законе. Если надел относится к этой сфере, заявитель получит отказ в изменении статуса участка.

Получив отказ, ознакомьтесь с причиной, возможно, она кроется в недостающем документе. Собрав полный пакет, ходатайство подается повторно.

Где найти кадастровый номер объекта:

Кадастровый номер выглядит вот так: 22:01:021301:602 и его можно найти в документах на недвижимость, выписке ЕГРН, кадастровом паспорте и прочих документах.

Св-во о регистрации права:

Выписка из ЕГРН/ГКН/
Договор/Наследство

Св-во о регистрации права:

Рекомендации, которые помогут Вам помочь найти любой, даже самый сложный объект:

Если вы ищите дачный участок, то введите его наименование в окне “улица” не используя кавычек (например, Рыбачий-12)

Сделайте поиск более обширным: сам населенный пункт не стоит указывать;

Номер участка СНТ вставляет в окно “квартира” или “корпус”;

Внесите информацию об улице, номере дома, корпуса и квартиры (если есть);

В сложных названиях, особенно когда улица названа в честь кого-то, используйте ключевые слова, например: улица Фридриха Энгельса — напечатайте просто Фридриха.

Не используйте букву “Ё”. Вместо нее попробуйте написать букву “Е”

Назад к поиску

Все действия, как со стороны заявителя, так и со стороны государственных органов обосновываются законом, производятся в рамках закона, на основании принятых постановлений.