Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.ст. 39.1 -39.20)

Доброго времени суток, уважаемый посетитель. В этой статье мы обсудим следующую тему Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.ст. 39.1 -39.20). Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Комментарий к Статье 39.1 Земельного кодекса РФ

Согласно положениям комментируемой статьи предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, договора купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования таких земельных участков.

Анализ положений комментируемой статьи свидетельствует, что законодатель исходил из узкого понимания предоставления земельных участков как действий уполномоченных органов по передаче земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) или безвозмездное пользование <1>.
———————————
<1> Согласно Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента РФ от 18 июля 2022 г. N 2022 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», в ГК РФ следует закрепить исчерпывающий перечень вещных прав: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещных выдач; право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности. При этом должны быть закреплены две базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции (п. п. 2.3, 6.2). Вместе с тем соответствующий законопроект N 47538-6 в данной части не принят и подвергается серьезной критике. Поэтому законодатель в Законе N 171-ФЗ ограничился существующими видами прав, на которых могут предоставляться находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки.

При этом такое предоставление является лишь одним из способов возникновения прав граждан и юридических лиц на земельные участки. Так, такие права могут перейти в порядке наследования, правопреемства юридических лиц, путем внесения земельных участков или прав на них в уставный (складочный) капитал, в результате обмена земельных участков, их перераспределения и т.д. (подробнее см. комментарий к ст. 25 ЗК РФ).

Законодатель выбрал именно такой подход при формировании комментируемой главы, учитывая, что предоставление в том смысле, как оно заложено в данной статье, является наиболее распространенным способом приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также принимая во внимание во многом тождественный характер процедур предоставления земельных участков на указанных правах.

Первоначально п. 3 комментируемой статьи предусматривалось, что положения рассматриваемой главы не применяются к отношениям, связанным с арендой земельных участков в составе земель лесного фонда. Однако позже законодатель изменил подход к решению этого вопроса, предусмотрев, что положения комментируемой главы применяются к отношениям, связанным с арендой вышеуказанных земельных участков, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации (далее — ЛК РФ) <1>. Так ЛК РФ установлены цели, для которых лесной участок может быть предоставлен в аренду, порядок предоставления участков в аренду, особенности содержания договора аренды, срок договора аренды, порядок определения арендной платы, (ст. ст. 25, 71 — 74 ЛК РФ).
———————————
<1> Указанное изменение было внесено Федеральным законом от 29 июня 2022 г. N 206-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования лесных отношений» (Собрание законодательства РФ. 2015. N 27. Ст. 3997) и вступило в силу с 1 октября 2022 г.

Указанное исключение распространяется в части применения норм рассматриваемой главы только на случаи предоставления в аренду и только земельных участков в составе земель лесного фонда.

Предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и в безвозмездное срочное пользование гражданам осуществляется в порядке, предусмотренном настоящей главой. Вместе с тем в ст. 9, ч. 4 ст. 71 ЛК РФ предусмотрена возможность иного регулирования указанных отношений лесным законодательством.

Частью 1 ст. 6 ЛК РФ предусмотрено, что леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. В соответствии с ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЛК РФ земли лесного фонда состоят из лесничеств и лесопарков. Лесничества и лесопарки также располагаются на землях: обороны и безопасности, на которых расположены леса; населенных пунктов, на которых расположены городские леса; особо охраняемых природных территорий, на которых расположены леса.

С учетом вышеизложенного к отношениям, связанным с арендой лесных участков, расположенных на землях обороны и безопасности, землях населенных пунктов или землях особо охраняемых природных территорий, положения комментируемой статьи подлежат применению в полном объеме, что не исключает необходимости учета ограничений, установленных лесным законодательством.

Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает запрет на продажу на торгах земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений (за исключением случаев проведения торгов по продаже земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами своей деятельности).

Указанные в п. 2 комментируемой статьи земельные участки могут предоставляться исключительно на праве аренды <1>. Это положение комментируемой статьи направлено на реализацию озвученного Президентом РФ в Послании Федеральному Собранию 12 декабря 2022 г. положения, согласно которому одновременно с разблокировкой процессов предоставления земельных участков под застройку «…должна возрасти ответственность застройщика: получил решение, но не начал вовремя строить — верни землю» (подробнее см. комментарий к ст. 39.8 ЗК РФ).
———————————
<1> Следует отметить, что в соответствии с п. 14 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2022 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 3 июля 2022 г. N 373-ФЗ) с 1 июля 2022 г. применительно к городу федерального значения Москве, к Московской области и в других случаях применительно к муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 1 июля 2022 г. правила землепользования и застройки не утверждены, при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков с основным видом разрешенного использования, предусматривающим строительство зданий, сооружений, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Статья 39.2. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков

Поиск
Кодексы РФ
Законы РФ
Президент РФ
Правительство РФ
ВС РФ
Нормативные акты
Органы власти
Статьи
Новости

Нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации по ст. 39.1 ЗК РФ

Приказ Росавтодора от 03.03.2022 N 2022 (ред. от 21.07.2022)

«Об осуществлении Федеральным дорожным агентством полномочий главного администратора доходов и администратора доходов федерального бюджета» (вместе с «Порядком осуществления бюджетных полномочий администратора доходов федерального бюджета Росавтодором»)
Приказ Росавтодора от 28.08.2022 N 2484

«О внесении изменений в приложения N 1 и N 2 к приказу Федерального дорожного агентства от 20 декабря 2022 г. N 2022 «Об осуществлении Федеральным дорожным агентством полномочий главного администратора доходов и администратора доходов федерального бюджета»

Все документы >>>

Законы Российской Федерации по ст. 39.1 ЗК РФ

Федеральный закон от 18.12.2018 N 471-ФЗ

«О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления лесных участков в безвозмездное пользование»

Все документы >>>

Документы Пленума и Президиума Верховного суда по ЗК РФ

Все документы >>>

Указы и распоряжения Президента Российской Федерации по ЗК РФ

Все документы >>>

Кодексы РФ

Законы Российской Федерации по ЗК РФ

Федеральный закон от 15.10.2022 N 318-ФЗ

«О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с изменением порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, резидентам свободного порта Владивосток»

Все документы >>>

Документы Пленума и Президиума Верховного суда по ст. 39.1 ЗК РФ

Все документы >>>

Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации по ЗК РФ

Постановление Правительства РФ от 29.05.2017 N 648 (ред. от 28.10.2022)

«О закреплении и предоставлении доли квоты добычи (вылова) водных биологических ресурсов, предоставленной на инвестиционные цели в области рыболовства для осуществления промышленного рыболовства и (или) прибрежного рыболовства» (вместе с «Положением о закреплении и предоставлении доли квоты добычи (вылова) водных биологических ресурсов, предоставленной на инвестиционные цели в области рыболовства для осуществления промышленного рыболовства и (или) прибрежного рыболовства»)
Постановление Правительства РФ от 27.10.2022 N 1748

«О внесении изменений в Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)»

Все документы >>>

Категории земель

К участкам, которые передаются в аренду физическим или юридическим лицам без торгов, предъявляются определенные требования, которым они должны соответствовать. Они включают в себя:

наличие четко установленных границ (для этого должна быть пройдена процедура межевания);
наличие кадастрового номера (присваивается после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет);
нахождение в собственности муниципального или государственного исполнительного органа;
соответствие установленным пределам площади (для каждой ситуации устанавливается своя величина);
расположение в пределах субъекта РФ, в котором происходит обращение;
соответствие вида разрешенного использования тем целям, для которых предоставляется участок.

Наиболее распространенными целями при этом являются:

индивидуальное жилищное строительство;
ведение личного подсобного хозяйства;
садоводство;
ведение дачного хозяйства;
огородничество.

Также стоит учесть, что отдельные земельные участки вообще не могут быть переданы третьим лицам на основаниях, предусмотренных в законодательстве.

Например, это объекты, зарезервированные для государственных нужд, изъятые из оборота или ограниченные в нем, выступающие предметом торгов и т. д. Полный перечень этих оснований содержится в ЗК РФ.

Возможные трудности

Стоит учесть, что в некоторых случаях реализация права лица на получение участка в аренду без торгов может быть осложнена по нескольким причинам.

Основной из них является отсутствие в собственности государственного или муниципального органа участка, соответствующего запросам заявителя или требованиям законодательства.

Еще одной причиной возможных сложностей является тот факт, что предоставляемый участок может иметь определенные ограничения или обременения, в частности, сервитут. В этом случае его могут использовать третьи лица в тех пределах, которые определены законом. Арендатору придется согласиться на данные условия, поскольку они являются полностью законными.

При заключении договора аренды на длительный срок (до 49 лет) его условия за этот период могут существенно изменяться. Поэтому периодически у сторон будет возникать необходимость в пересмотре данных условий и их документальном оформлении. Делается это при помощи специального документа — дополнительного соглашения к договору.

В остальных ситуациях получить претендент сможет довольно быстро получить землю в аренду без необходимости участия в аукционе, при условии его соответствия законодательным требованиям. Важным преимуществом при этом будет также тот факт, что стоимость аренды в таком случае будет значительно ниже, чем в ситуации с частной собственностью. Поэтому гражданам и предприятиям стоит внимательно изучать свои земельные права и по возможности реализовывать их.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85

Adblock
detector

Кто может быть арендатором?

Всех получателей земли на льготных условиях (то есть арендаторов) можно разделить на две основные группы:

юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации);
физические лица.

При этом условия получения участка могут быть установлены как отдельно для каждой из этих групп, так и одновременно для них обоих. Конкретные основания предусмотрены в ст. 39.6 ЗК РФ и представлены в виде таблицы:

Юридические лица	Физические лица	Юр и физлица	Другие случаи
Для реализации указа или распоряжения Президента РФ	При наличии у них права на первоочередное предоставление земли в соответствии с федеральными или региональными законами РФ	Вместо предоставленного ранее на правах аренды участка, который изымается для удовлетворения государственных или муниципальных нужд	Выделение участка из предоставленного ранее некоммерческой организации земельного надела с целью ИЖС, ведения садоводства, огородничества или же дачного хозяйства
В соответствии с распоряжением Правительства РФ и с целью размещения значимых социально-культурных объектов или реализации инвестиционных проектов (при условии их соответствия установленным требованиям)	Для ИЖС и ЛПХ в пределах населенного пункта, а также для ведения дачного хозяйства и садоводства	Для окончания строительства незавершенных объектов (предоставляется только однократно)	Для создания водохранилищ и гидротехнических сооружений, если это предусмотрено нормативными документами (федеральными или региональными)
Согласно распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения на земле объектов коммунально-бытового или социально-культурного наследия	Для выпаса сельскохозяйственных животных, сенокошения, ведения огородничества	Выделение земли из предоставленного ранее государственного или муниципального участка, в том числе с целью комплексного освоения территории	Для проведения работ, которые связаны с пользованием недр
Для расположения объектов с целью обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, федеральных или региональных субъектов		Предоставление земли с расположенными на ней зданиями или сооружениями собственникам этих объектов	С целью осуществления договора о развитии застроенной территории субъекту, с которым данный договор заключен
Пользователям земли на праве постоянного (бессрочного) пользования		Лицу, с которым подписано охотхозяйственное соглашение, с целью его реализации	Для лица, которое заключило концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве или соглашение о муниципально-частном партнерстве, для реализации этих документов
Для размещения ядерных установок, радиационных источников и т. п., если подобное решение было принято Правительством РФ		При наличии предусмотренных законом оснований для оформления земли без торгов в собственность (в том числе и на бесплатной основе)	Для религиозных организаций и казачьих обществ, внесенных в государственный реестр, с целью сельскохозяйственного производства

При аренде часто возникает вопрос, который связан с получением участка его предыдущим арендатором после истечения срока действия договора. Вопреки мнению многих, преимущественного права на аренду у такого субъекта в большинстве случаев нет — в дальнейшем он может получить его только на общих основаниях.

Исключение составляют следующие ситуации:

земля ранее также была предоставлена без торгов;
она была получена на аукционе с целью ведения домашнего хозяйства или садоводства;
у других лиц нет исключительного права на ее получение;
арендатор подал заявление о продлении срока аренды еще до окончания действия предыдущего договора;
на момент заключения договора есть законные основания для предоставления земли без торгов.

Это установлено ч. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Во всех остальных случаях, как уже отмечалось, заключение договора аренды происходит на общих условиях.

Мечтаете о бесплатном участке в Крыму? Об условиях его получения подробно написано здесь.

Необходимо составить договор задатка при покупке земли? Образец можно скачать здесь.

Законодательное регулирование вопроса

Порядок и правила эксплуатации земельных участков, в том числе и находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены в Земельном кодексе РФ. В частности, вопросам выделения таких участков посвящена отдельная глава V.1.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, под арендой земельного участка понимается такой вид отношений, при которых собственник предоставляет его во временное пользование другому лицу на условиях внесения за это определенной платы. При этом отношения могут носить как срочный, так и бессрочный характер. Максимальная продолжительность аренды именно земельного надела может составлять 49 лет.

По общим правилам, передавать участок в аренду без торгов нельзя — данное требование установлено п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

При этом торги на предоставление земельного участка в аренду осуществляются без проведения конкурса, в форме аукциона. Однако из этого правила есть некоторые исключения. Они определны в п. 2 этой же статьи 39.6 ЗК РФ.