Дело NФ08-10011/2016 по делу N А32-39592/2015. О признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствия недействительности (ничтожности) сделки.

Здравствуйте, уважаемый посетитель. В этой статье мы обсудим следующее: Дело NФ08-10011/2016 по делу N А32-39592/2015. О признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствия недействительности (ничтожности) сделки.. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что мы сможем помочь

Обзор судебной практики по спорным вопросам при рассмотрении судами дел о недействительных сделках

II.
Выводы судов по спорным вопросам недействительности сделок

1.
Недействительность сделок, заключенных ненадлежащей стороной

1.1. Постановление ФАС
Восточно-Сибирского округа от 29.01.2014 по делу N
А19-6144/2013

Исковые
требования:

Фирма «Фельдман &
Штейнке ГмбХ» (цедент) обратилась в суд к ООО «Байкальская
лиственница» (цессионарию) с требованием о признании
недействительным договора уступки прав (требований), заключенного
между сторонами, ссылаясь на совершение спорной сделки управляющим
фирмы под влиянием угрозы со стороны третьих лиц и нахождения в
состоянии временной недееспособности (статьи
177, 179 ГК
РФ).

Решение суда:

В
удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Суд отклонил ссылки
цедента на совершение им сделки в момент нахождения его
управляющего в состоянии, когда он не был способен осознавать
значение своих действий или руководить ими, то есть с пороком воли,
поскольку такие доводы не нашли своего подтверждения в материалах
дела, а основаны лишь на пояснениях цедента. Кроме того, каких-либо
доказательств высказывания со стороны третьих лиц угрозы насилием в
отношении управляющего, в частности, обращения в правоохранительные
органы либо в консульство с соответствующим заявлением, цедент не
назвал и не представил.

Таким образом,
цедентом не представлены доказательства, бесспорно подтверждающие
совокупность фактов, свидетельствующих о наличии реальной,
серьезной, осуществимой и противозаконной угрозы управляющему со
стороны третьих лиц, и неспособность последнего на момент
заключения спорной сделки осознавать значение своих действий или
руководить ими.

1.2. Постановление Девятнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 13.12.2013 по делу N А64-205/2013

Исковые
требования:

ОАО «Сбербанк России»
(кредитор) обратился в суд с заявлением о включении в реестр
требований кредиторов ООО «Тамбовтехцентр» (должника, заемщика)
задолженности по кредитным договорам, по судебным расходам за
рассмотрение дела как обеспеченных залогом с возможной
корректировкой в последующем в зависимости от фактической цены
реализации заложенного имущества по договору ипотеки.

Конкурсный управляющий
ООО «Тамбовтехцентр» Козлов Д.А. обратился в суд с заявлением о
признании недействительными договора об ипотеке, договора
поручительства, заключенных между ООО «Тамбовтехцентр» и ОАО
«Сбербанк России».

Решение суда:

В
удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО
«Тамбовтехцентр» Козлова Д.А. отказано. В реестр требований
кредиторов ООО «Тамбовтехцентр» включено требование ОАО «Сбербанк
России» в полном объеме.

Позиция суда:

Отказывая в
удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о
признании недействительными договора об ипотеке, договора
поручительства заключенных между ООО «Тамбовтехцентр» (заемщиком,
должником) и ОАО «Сбербанк России» (кредитором), суд исходил из
отсутствия достаточных доказательств, подтверждающих, что ООО
«Тамбовтехцентр» на момент совершения оспариваемых сделок обладало
признаками неплатежеспособности или недостаточности имущества, а
также доказательств, подтверждающих, что кредитор как другая
сторона сделки знал или должен была знать о цели причинения
имущественного вреда кредиторам должника.

Кроме того, вопреки
позиции конкурсного управляющего, сославшегося на пункты
1 и 3 статьи
177 ГК РФ, представившего в обоснование указанного довода
заключение судебно-психиатрического эксперта в отношении
председателя собрания должника и сделавшего вывод о том, что
последний не мог адекватно оценивать юридическую сторону своих
действий, прогнозировать последствия и был лишен способности
понимать значение своих действий и руководить ими при совершении
сделок в указанный период, суд, обратил внимание на то, что
оспариваемые договоры со стороны ООО «Тамбовтехцентр» подписаны
другим лицом (генеральным директором), а мировое соглашение,
утвержденное определением арбитражного суда, по которому ООО
«Тамбовтехцентр» признало задолженность перед кредитором по
оспариваемым договорам поручительства и ипотеки, подписан после
периода, в котором проводилась судебно-психиатрическая экспертиза,
в связи с чем отсутствуют основания для признания оспариваемых
договоров недействительными по основанию, предусмотренному
статьей
177 ГК РФ.

1.3. Постановление ФАС
Московского округа от 19.05.2014 N Ф05-3955/12 по делу N
А40-64149/11

Исковые
требования:

Андрианова Т.П. (участник
общества) обратилась в суд к ООО «Торговый Дом «Простор МТ» с
требованиями о признании недействительной сделки — заявления
Андриановой Т.П. о выходе из состава участников ООО «Торговый Дом
«Простор МТ», признании за Андриановой Т.П. права собственности на
долю в уставном капитале ООО «Торговый Дом «Простор МТ» в размере
30% уставного капитала с одновременным лишением указанной доли
Рыбаковой Л.Н., признании недействительными решения единственного
участника ООО «Торговый Дом «Простор МТ», устава ООО «Торговый Дом
«Простор МТ» в редакции, приведенной решением учредителя
(участника).

Решение суда:

Исковые требования
удовлетворены.

Позиция суда:

Установив согласно
заключению судебно-психиатрической комиссии экспертов, что
имевшееся у Андриановой Т.П. (участника общества) в юридически
значимый период психическое расстройство лишало ее способности к
адекватному формированию цели сделки, целенаправленной регуляции
поведения при ее совершении, адекватному прогнозу ее последствий,
ее волеизъявление было нарушено, поэтому Андрианова Т.П. была
неспособна понимать значение своих действий и руководить ими в
момент написания и подачи заявления о выходе из ООО «Торговый Дом
«Простор МТ» и выплате ей действительной стоимости доли в уставном
капитале; экспертами был сделан вывод о действиях лица в юридически
значимый период, а не в конкретную дату, суд пришел к выводу о
правомерности применения положений статей
171, 177 ГК
РФ.

2.
Притворные или мнимые сделки

2.1. Постановление Арбитражного суда
Волго-Вятского округа от 26.09.2014 по делу N А79-9743/2013

Исковые
требования:

ОАО АКБ
«ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК» (кредитор) обратилось в суд к ООО
«Сервисторг» (заказчику, комитенту), ОАО «Молочный завод
«Цивильский» (исполнителю, комиссионеру, должнику) с требованием о
признании недействительными (ничтожными) заключенных между
ответчиками договора на выполнение работ по переработке
давальческого сырья и договора комиссии.

Решение суда:

Исковые требования
удовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Установив, что
накладные, оформленные ответчиками на передачу молочной продукции
от ОАО «Молочный завод «Цивильский» (исполнителя) ООО «Сервисторг»
(заказчику) по договору на переработку давальческого сырья, и
накладные, оформленные на передачу этой же молочной продукции от
ООО «Сервисторг» (комитента) ОАО «Молочный завод Цивильский»
(комиссионеру) по договору комиссии, не подтверждают фактическое
исполнение этих договоров, так как в отсутствие сырья молочная
продукция в рамках договора на переработку давальческого сырья не
могла быть изготовлена и, соответственно, не могла быть
впоследствии передана для реализации в рамках договора комиссии,
суд пришел к выводу, что спорные договоры были заключены без цели
их реального выполнения, носят формальный характер, сделки
совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие им
правовые последствия и являются недействительными в соответствии
с пунктом
1 статьи 170 ГК РФ.

2.2. Постановление Арбитражного суда
Восточно-Сибирского округа от 30.09.2014 по делу N
А69-2975/2013

Исковые
требования:

Прокурор субъекта РФ
обратился в суд в интересах муниципального образования,
неопределенного круга лиц к муниципальному унитарному предприятию
«Департамент земельных и имущественных отношений Республики Тыва»
(арендодателю), муниципальному унитарному предприятию «Кызылское
автотранспортное предприятие» (арендатору, продавцу),
индивидуальному предпринимателю Баян В.М. (покупателю) с
требованиями о признании недействительными сделок по передаче в
хозяйственное ведение нежилого здания,
купли-продажи здания и земельного участка, аренды земельного
участка, применении последствий их недействительности.

Решение суда:

Исковые требования
удовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Отметив, что по
смыслу пункта 2
статьи 170 ГК РФ по основанию притворности может быть
признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на
достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех
участников сделки, а также установив, что спорные сделки совершены
в обход требований закона о праве распоряжения предприятий
муниципальным имуществом в соответствии с предметом и целями их
длительности (статьи
113, 294 ГК
РФ, статья 2
Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и
муниципальных унитарных предприятиях»), о порядке
предоставления земельного участка для жилищного строительства
(статья
30, 30.1,
30.2
Земельного кодекса РФ), суд пришел к выводу о том, что при
закреплении за муниципальным унитарным предприятиям «Кызылское
автотранспортное предприятие» (арендатором, продавцом)
на праве хозяйственного ведения спорное имущество фактически ему во
владение не передавалось и в деятельности предприятия не
использовалось; действия по закреплению имущества за предприятием,
получение разрешения собственника на отчуждение и заключение
договора на продажу имущества индивидуальному предпринимателю
(покупателю) были совершены в срок меньше месяца.

Таким образом, сделки
по передаче имущества в хозяйственное ведение предприятия и его
отчуждению индивидуальному предпринимателю носят притворный
характер и прикрывают собой сделку по отчуждению муниципального
имущества (земельного участка) в собственность предпринимателя в
нарушение требований действующего законодательства.

2.3. Постановление Арбитражного суда Московского
округа от 31.10.2014 N Ф05-11982/2014 по делу N
А40-3520/14-26-24

Исковые
требования:

ОАО «Фирма «Энергозащита»
(субподрядчик) обратилось в суд к ФГУП «Главное управление
инженерных работ N 2 при Федеральном агентстве специального
строительства» (генеральному подрядчику) с требованиями о признании
недействительным пункта договора субподряда и применении
последствий недействительности сделки путем обязания ответчика
возвратить все удержанное по названному пункту договора.

Решение суда:

В
удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
имущество существенно ухудшается арендатором;
арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

не согласовано одно из существенных условий;
нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

объект;
размер арендной платы (в некоторых случаях);
выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

арендодатель знал, какое имущество он передает;
арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Признание договора аренды недействительным, если недвижимость в долевой собственности

Если помещения, здания находятся в долевой собственности, и не заключено соглашение о порядке пользования имущество, то сдавать недвижимость в аренду возможно только с согласия остальных собственников.

Заключение сделок без согласия компании — собственника доли в спорных помещениях в торговом комплексе повлекло для ИП признание договора аренды ничтожной сделкой (Постановление АС Северо-Западного округа от 05.02.2022 года по делу А56-113789/2017).

Как признать недействительной сделкой договор аренды?

Вопрос о необходимости направления претензии ответчику до обращения в суд решается судами неоднозначно, так как в ст. 4 АПК в перечне исключений из правил об обязательном претензионном порядке иск о признании договора аренды недействительным не упоминается.

Сдача в аренду без согласия собственника

Распоряжение имуществом — одно из важнейших правомочий собственника, поэтому договор аренды недействителен, если он заключен без согласия собственника.

Такая ситуация может сложиться, если арендатором является государственное или муниципальное учреждение, унитарное предприятие, так как они не являются собственниками имущества (Определение ВС РФ от 17.0.2022 по делу А24-4810/19).

Договор, заключенный коммерческими организациями, тоже может быть признан недействительным по этой причине, если арендатор сдает имущество в субаренду без согласия арендодателя (Определение ВС РФ от 25.10.2022 по делу А73-10648/17).

В этом случае сделка ничтожна, так как нарушает интересы третьего лица, подавайте в арбитражный суд иск о применении последствий ее недействительности.

Правовые позиции судов следующие:

так как признает оспоримую сделку недействительной только суд, то не обязательно направлять претензию (А41-25017/2016, А09-2048/2017), претензия обязательна только по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как она ничтожна независимо от признания ее таковой судом, а требования, связанные с ее недействительностью, могут быть удовлетворены ответчиком и до суда (А47-4834/16);

направление претензии — формальное требование по искам о признании сделок недействительными, поэтому ее отсутствие не является препятствием к принятию иска (А14-5141/14);

направление претензии — обязательное требование закона и должно соблюдаться всегда (А29-2322/16, А32-25628/16).

Опытный юрист разберется, оспоримая ваша сделка или ничтожная, подскажет Вам, как действовать в той или иной ситуации, проанализирует судебную практику вашего региона, поможет составить исковое заявление, обосновать недействительность договора.

Договор аренды как крупная сделка

Возможно признание договора аренды судом недействительным, когда он является крупной сделкой и заключен без одобрения уполномоченного органа (ст. 173.1 ГК).

В каких случаях вы можете оспорить договор аренды как крупную сделку?

Вы являетесь участником (акционером) с долей не менее 1%, членом совета директоров, новым руководителем общества, а договор обладает несколькими признаками:

сдача имущества в аренду не является для компании основным видом деятельности (например, в аренду сдали здания, используемые компанией для производства и хранения товаров, или земельные участки, на которых выращивалась сельскохозяйственная продукция);
стоимость арендованного имущества составляет 25 и более процентов от стоимости активов;
не получено одобрение общего собрания участников;
договор не выгоден обществу;
арендатору было известно, что согласие не получено.

Например, директор общества без согласия единственного участника сдал в аренду самому себе почти все недвижимое имущество, затруднив тем самым деятельность компанию. Кроме того, цена сделки была ниже рыночной (Постановление АС Волго-Вятского округа от 04.10.2022 по делу А29-5490/16).

Директор общества без надлежащего одобрения передал права и обязанности по договору аренды земельного участка аффилированной компании, хотя общество имело лицензию на право пользования недрами и могло добывать полезные ископаемые (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2018 по делу А33-23325/15).

Получите квалифицированную помощь адвоката по договору аренды

Оставьте заявку

Мы перезвоним!

Чем мы можем Вам помочь:

Мне нужен юрист в арбитражный суд

Ваша заявка получена

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.

+7(999) 999 999

Наш адвокат свяжется с Вами

Юридические споры по договору аренды

Юристы и адвокаты Адвокатского бюро «Правовая гарантиЯ» представляют интересы своих доверителей в арбитражных судах Омска и Москвы с 2022 года. Судебные споры по договору аренды — частая причина обращения к нам как организаций, так и предпринимателей.

Несоблюдение письменной формы договора

Договариваясь о сдаче зданий, сооружений в аренду, обязательно заключите письменный договор в виде одного документа, подписанного обеими сторонами. Для таких сделок не применимо правило об обмене документами, о конклюдентных действиях. Если арендодатель или арендатор подаст иск по договору аренды о признании его недействительным, то суд удовлетворит иск, так как именно такое последствие несоблюдения формы сделки содержится в законе.

Если между сторонами сложились фактические арендные отношения без письменного соглашения, то такая сделка недействительна. (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.11.2018 по делу А32-28329/17)

Если договор аренды недвижимости заключен на год и более, то он должен быть зарегистрирован в Россреестре, иначе он считается незаключенным.

Последствия признания договора аренды недействительным

Решение суда по договору аренды, в случае признания его недействительным, содержит правило о реституции.

В отношении договора аренды это означает, что арендатор возвращает арендодателю имущество и оплачивает стоимость пользования ею (если не оплачивал ранее). Эта стоимость может соответствовать арендной плате.

У Вас судебный спор по признанию договора аренды недействительным?

Мы свяжемся с Вами и проанализируем перспективы Вашего судебного спора.

Аренда заложенного имущества

А вот в случае, если вы являетесь залогодержателем недвижимости, и залогодатель без вашего согласия заключил договор аренды, в арбитражный суд надо обращаться с другим иском. В этом случае законом предусмотрено не признание сделки недействительной, а другое последствие — вы можете потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на предмет залога (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.04.2018 по делу А63-13437/2015).

Опытный юрист проконсультирует Вас по договору аренды

Оставьте заявку

Мы перезвоним!

Не пропустите срок исковой давности

По оспоримым сделкам срок исковой давности — год с момента, когда вы должны были узнать о сделке.

Пропуск срока исковой давности — безусловное основание к отказу удовлетворить иск, даже если сделка недействительна.

Например, суд отказался удовлетворить иск участника ООО в связи с пропуском срока исковой давности, так как о заключении оспоримой сделки участник мог узнать не позже даты проведения годового собрания. Участник два года не посещал собрания и не встречался с другим участником, не запрашивал документы о деятельности общества. Если бы он повел себя добросовестно и разумно, то узнал бы о сделке вовремя и срок на оспаривание не пропустил бы (Постановление Поволжского округа от 22.07.2022 по делу А72-11007/2018).

Дело N А32-39592/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Невретдиновым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2016 по делу N А32-39592/2015 (судья Мигулина Д.А.) по иску Прокуратуры Краснодарского края к главе крестьянского фермерского хозяйства Вараксину Денису Владимировичу, Администрации муниципального образования Абинского района, при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «КФХ Фатеева», Дарменко Артема Витальевича,

при участии представителей: от истца — Суворов А.В.;

от ответчика Вараксина Д.В. — Асинцев И.В. (доверенность от 03.12.2015),

от администрации муниципального образования Абинского района, от третьих лиц — не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

установил:

Прокуратура Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования Абинский район с исковым заявлением к ИП главе КФХ Вараксину Денису Владимировичу (далее арендатор), администрации муниципального образования Абинский район (далее администрация), в котором просит:

1. Признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования Абинский район и главой КФХ Вараксиным Денисом Владимировичем договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 4 268 854 кв. м с кадастровым номером 23:01:0601000:433 для сельскохозяйственного использования.

2. Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем обязания главы крестьянского (фермерского) хозяйства Вараксина Дениса Владимировича возвратить по акту приема-передачи администрации муниципального образования Абинский район земельный участок площадью 4 268 854 кв. м с кадастровым номером 23:01:0601000:433, расположенный в Абинском районе в плане границ СПК (колхоза) «Нива».

Иск мотивирован тем, что при совершении оспариваемой сделки нарушены нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее — Закон о фермерском хозяйстве). Заключением договора от 13.08.2014 нарушаются права собственника земельного участка, а также публичные интересы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края, общество с ограниченной ответственностью «КФХ Фатеева», Дарменко Артем Витальевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края в иске отказано. Суд указал, что истцом не доказано нарушение прав и законных интересов муниципального образования или неопределенного круга лиц, потенциальных арендаторов земельного участка, на приобретение участка в аренду, также не доказано причинение в результате оспариваемой сделки ущерба публичным интересам. При проверке доводов прокурора о совершении договора аренды с нарушением требований земельного законодательства суд исходил из того, что Законом о фермерском хозяйстве в спорный период (до 01.03.2015) был установлен специальный порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, для создания фермерского хозяйства (осуществления его деятельности). Указанный порядок не предусматривал опубликования сообщения о земельных участках, предполагаемых к предоставлению крестьянским (фермерским) хозяйствам. При предоставлении такого земельного участка проведение торгов не требовалось. Действовавшее в спорный период земельное законодательство не устанавливало обязанности по опубликованию информации о земельных участках, предполагаемых к передаче, при их предоставлении специальным субъектам (крестьянским (фермерским) хозяйствам), поэтому администрацией правомерно принято решение о предоставлении земельного участка главе хозяйства, который обратился в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением.

Прокуратура Краснодарского края обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что отсутствие публикации в средствах массовой информации не позволило заинтересованным лицам обратиться в орган местного самоуправления с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка. Судом не дана оценка правомерности предоставления ответчику земельного участка в отсутствие у него намерения осуществлять на нем сельскохозяйственную деятельность, что подтверждается заключением договоров субаренды с Афисовым Г.Е., КФК Фатеева. В заявлении ответчика о предоставлении спорного земельного участка не обоснован размер площади испрашиваемого участка, что влечет отказ в его предоставлении. В процессе судебного разбирательства обоснования площади предоставленного земельного участка ответчики не предоставили, что свидетельствует о ее определении в произвольном порядке.

Ответчик Глава КФХ Вараксин Д.В. в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика, до 01.03.2015 существовал упрощенный порядок предоставления земельных участков для создания фермерских хозяйств (расширения их деятельности), который главой хозяйства соблюден. Положения статьи 34 Земельного кодекса об обязательном предварительном опубликовании информации о предстоящем предоставлении публичных земельных участков на случаи предоставления таких участков для создания крестьянских (фермерских) хозяйств не распространялись. Нормы статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве не предусматривали необходимости опубликования сведений о предстоящем предоставлении земельных участков для создания (расширения деятельности) фермерских хозяйств. Эти нормы являлись специальными по отношению к общему порядку предоставления земельных участков, закрепленному в статье 34 Земельного кодекса, поэтому правомерно не применены судами при разрешении спора. Заявление подано главой хозяйства для расширения его деятельности, к нему прилагались соответствующие документы, в том числе «Бизнес-план на закладку интенсивного сада», которым обоснована площадь испрашиваемого земельного участка.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика Главы КФХ Вараксина Д.В. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Дело рассмотрено в порядке, установленном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования Абинский район от 13.08.2014 N 2022 «О предоставлении главе крестьянского (фермерского) хозяйства Вараксину Денису Владимировичу в аренду земельного участка, расположенного в Абинском районе в плане границ СПК (колхоза) «Нива», между администрацией муниципального образования Абинский район (арендодатель) и КФХ Вараксиным Д.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.08.2014, согласно которому последнему предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:01:0601000:433 площадью 4 268 854 кв. м для сельскохозяйственного использования.

Указывая, что договор является недействительным (ничтожным), поскольку земельный участок предоставлен главе крестьянского (фермерского) хозяйства Вараксину Д.В. без опубликования в средствах массовой информации сведений о его наличии; в заявлении главы крестьянского (фермерского) хозяйства Вараксина Д.В. о предоставлении спорного земельного участка не обоснован размер площади испрашиваемого земельного участка. Указанные нарушения, по мнению прокуратуры, являются основанием для признания сделки недействительной, в связи с чем Прокуратура Краснодарского края обратилась с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

Судом первой инстанции правомерно определена легитимация истца в соответствии с положениями части 1 статьи 4, части 1 статьи 152 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе».

При проверке доводов прокурора, основанные на положения пунктов 1 и 2 статьи 166, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации судом учтены разъяснения, данные в пунктах 74, 75 и 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Суд первой инстанции обоснованно указал, что спорный земельный участок предоставлялся главе хозяйства в полном соответствии с порядком (процедурой), закрепленным в статье 12 Закона о фермерском хозяйстве с учетом положений статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при этом нормы статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве, являясь специальными по отношению к статье 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации, до 01.03.2015, не предусматривали в качестве обязательного условия предоставления земельного участка публикацию сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка.

Действующее земельное законодательство (пункт 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации) установило специальный порядок предоставления земельных участков для отдельных категорий землепользователей, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, определяемый Законом о фермерском хозяйстве, а также при предоставлении в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель).

В силу пункта 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки) для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданам, изъявившим соответствующее желание, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Таким образом, нормы статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки), регламентирующие процедуру предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, являются специальными по отношению к общим правилам передачи участков в аренду, установленным в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В случае, если заинтересованными лицами в приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения являются граждане, изъявившие желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, следует применять порядок предоставления таким субъектам, регламентированный Законом о фермерском хозяйстве.

Вместе с тем Закон о фермерском хозяйстве, устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения такому субъекту, не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие в Законе о фермерском хозяйстве соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию (специальных норм), а также учитывая, что указанным лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения о предоставлении участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) в случае, если подано два и более заявлений.

Применение этой нормы вытекает также из статьи 2 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, распространившей действие данного Закона на крестьянские (фермерские) хозяйства. Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 N 308-ЭС14-1222).

Таким образом, при наличии нескольких заявок специальных субъектов (в данном случае — глав фермерских хозяйств) право на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения подлежит выставлению на торги.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что поскольку на момент обращения главы КФХ в администрацию с заявлением, на спорный земельный участок претендовал только один специальный субъект, следовательно, положения статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве при заключении ответчиками договора аренды нарушены не были, оснований полагать, что данная сделка является недействительной (ничтожной) не имеется.

В связи с чем довод об отсутствии заблаговременной публикации сообщения о предоставлении спорного земельного участка, предусмотренной пунктом 2 статьи 10 Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, не может быть принят апелляционным судом.

Доводы апелляционной жалобы о необосновании ответчиком размеров площади испрашиваемого участка в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 12 Закона N 74-ФЗ также исследовались судом первой инстанции, были отклонены правомерно, поскольку предприниматель является единственным членом крестьянского хозяйства и в своем заявлении в администрацию просил предоставить земельный участок для расширения (увеличения площади деятельности по выращиванию сельскохозяйственной продукции на землях сельскохозяйственного назначения). Суд учел, что на момент предоставления земельного участка в Краснодарском крае отсутствовало законодательно установленное ограничение по максимальному размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (статья 12.2 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» была введена Законом Краснодарского края от 17.02.2015 N 3121-КЗ и вступила в законную силу с 01.03.2015).

При обращении к администрации с заявлением о предоставлении спорного земельного участка главой КФХ к своему заявлению был приобщен «Бизнес-план на закладку интенсивного сада. Площадь 426 га. Срок реализации проекта 2014-2022 гг.», который содержал обзор проекта посадки и развития яблоневого сада и расчет капитальных и эксплуатационных затрат на реализацию этого проекта. Факт получения указанного документа был подтвержден администрацией при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Кроме того, при рассмотрении дела судом первой инстанции каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что размер предоставленного главе КФХ спорного земельного участка не соответствует экономическим возможностям хозяйства, видам осуществляемой им деятельности, и значительно превышает размер земельного участка, в действительности требующийся ему для ведения заявленной сельскохозяйственной деятельности, истцом предоставлено не было.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии намерений осуществлять деятельность крестьянско-фермерского хозяйства лично при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка подлежат отклонению.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Материалами дела подтверждается, что изначально главой КФХ планировалось начать осуществление проекта по закладке интенсивного сада с 2022 года. С учетом агротехнического исследования участка, проведенного ООО «ТД Холдинг», отбора проб и выводов по результатам их исследования, что почва спорного земельного участка недостаточно плодородна ввиду низкой насыщенности азотом, кальцием, другими микроэлементами и сильной засоренности многолетними сорняками, а, следовательно, выращивание плодовых (в том числе яблоневых) культур на данной почве является малоэффективным и крайне рискованным мероприятием, рекомендаций по улучшению плодородия почвы путем выращивания на данном участке зерновых и бобовых культур в течение пяти лет, Главой КФХ и ООО «КФХ Фатеева», основным видом деятельности которого является выращивание зерновых и зернобобовых культур (код ОКВЭД -01.11.1), 01.04.2015 года был заключен договор субаренды N 01/04-15 в отношении спорного земельного участка сроком на 5 лет. Апелляционный суд учитывает, что договор субаренды спорного земельного участка заключен на 5 лет, тогда как главе КФХ данный участок предоставлен в аренду на 49 лет, что подтверждает доводы ответчика о дальнейшем самостоятельном использовании земельного участка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2016 по делу N А32-39592/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий И.Н.ГЛАЗУНОВА

Судьи М.В.ИЛЬИНА Н.Н.МИСНИК

Регистрация договора аренды

Учитывая противоречия норм гражданского законодательства, важно уделить внимание регистрации договора аренды, являющейся обязательной в вышеперечисленных ситуациях. С заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон. Для устранения неопределённости, кто конкретно будет заниматься подготовкой документов и процессом, целесообразно сведения прописать в тексте соглашения.

В отношении договоров, не прошедших госрегистрацию при условии обязательности, судебная практика единогласно признаёт их незаключёнными или несостоявшимися сделками. Таковые сделки не могут считаться недействительными, поскольку по юридической сущности не признаются действиями граждан или субъектов предпринимательства, направленными на установление, внесение изменений или полное прекращение прав и обязанностей участников.

По несуществующей в правовом сегменте сделке стороны не вправе требовать:

изменения условий или сроков расторжения вследствие отсутствия заключения;
взыскания основной суммы долга и предусмотренных финансовых санкций в виде начисления штрафов, неустоек и пеней за просрочку платежей;
возмещения ущерба и убытков при ненадлежащем исполнении обязательств;
соблюдения преимущественного права на заключение нового соглашения при завершении действия текущего.

Исковые требования по незаключённому договору не могут предусматривать последствия неисполнения обязательств, поскольку сами обязательства не существуют в принципе. Пострадавшая сторона может взыскивать только суммы неосновательного обогащения. Арендатор не может требовать сохранения условий до окончания срока действия при смене собственника или передать помещение в субаренду, поскольку незаключённое соглашение не порождает прав и обязанностей у третьих лиц.

Исковое заявление об уменьшении размера алиментов

06. 12. 2022

Соглашение о задатке

07. 12. 2022

Справка о доходах

06. 12. 2022

Основания для признания недействительным

Сделка признаётся недействительной по решению судебного органа (оспоримая) или не зависит от факта признания в судебном порядке (ничтожная) вследствие нарушения законодательных норм на этапе совершения (ст.166 ГК РФ). Договор аренды признаётся недействительным, если:

Нарушаются права третьих лиц или охраняемые интересы. Например, государственное предприятие при подписании арендного договора нежилого помещения должно иметь согласие собственника в лице муниципального образования.
Осуществляется превышение полномочий арендодателем при сдаче имущества в пользование. Арендодатель обязан иметь зарегистрированное право собственности, а представляющее организацию лицо компетенцию на подобные действия.
Подписывается недееспособным, ограниченным в дееспособности гражданином вследствие психического расстройства либо несовершеннолетним, не достигшим возрастной отметки 14-ти лет.
Совершается сделка в «обход» прямого запрета или наложенного ограничения. Для предприятия – это деятельность, запрещённая уставными и учредительными документами, а для гражданина – отсутствие нотариально заверенного согласия, требуемого по нормам закона или финансовая несостоятельность (банкротство).
Обнаруживается мнимость соглашения, не ставящего цель создать правовые последствия, или притворность договора аренды, прикрывающего другую сделку.
Заключается в результате введения одной из сторон в заблуждение, под воздействием угроз или при использовании тяжёлых обстоятельств.

По ничтожной сделке при обращении в судебную инстанцию заявитель должен указать на наличие противозаконных обстоятельств на этапе заключения, вследствие которого суд обязан удовлетворить требования истца. По оспоримой сделке решение принимается в результате разбирательств с равной вероятностью признания договора недействительным или отказа в удовлетворении иска.

Юридическая консультация

Правовые тонкости относительно незаключённых и недействительных сделок подлежат изучению на этапе подготовки и подписания договора. Ведь невозможно взыскать арендодателю не только предусмотренные финансовые санкции при неплатежах, но и саму сумму задолженности при признании договора незаключённым, что на юридическом «языке» означает несуществующим. Арендатор лишается возможности передачи арендуемых ценностей в субаренду и преимущественного права заключения нового договора по истечении срока действия.

Профессионалы окажут юридическую поддержку в части:

обязательности регистрации договора и правовых последствий игнорирования процедуры;
правильного составления акта приёма-передачи помещения с отражением недостатков;
проверки арендодателя на правовую возможность заключения договора аренды или имущественного найма – привилегию собственников.

В тексте документа важно предусмотреть детальные характеристики предмета аренды и обязательства сторон для возможности обращения в судебную инстанцию за защитой нарушенных прав.

С этой статьёй читают: