Зачем согласовывать перепланировку

Приветствуем Вас, уважаемый посетитель! В данной статье Вы узнаете про Зачем согласовывать перепланировку. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Надеемся, что мы сможем помочь

В данной статье рассказывается об условиях, которые требуется выполнить для…

Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно…

Бесплатная консультация по вашей перепланировке

Добрый день! На данный момент стоит вопрос о покупке квартиры с неузаконенной…

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Необходим проект переустройства и перепланировки нежилого помещения для дальнейшего согласования перепланировки в администрации….

Добрый день! Мы с мужем купили 2-ух комнатную квартиру на последнем этаже в новостройке без ремонта. Все перегородки в квартире…

Добрый день. Скажите, пожалуйста, сколько будет узаконивание уже совершенной перепланировки в квартире? Речь идёт об обеспечении…

Что нужно согласовывать, а что нет

Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство. 

К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.

Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.

Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.

Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).

Сейчас читают

Как купить квартиру онлайн в ипотеку со скидкой

Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Была ли эта статья полезна?

Полезная рассылка

Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала

Изменения в согласовании перепланировок в 2022 году

Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2022 году в этот документ внесли ряд изменений. 

✓

Сначала согласование, потом ремонт

Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.

✓

Перепланировка до оформления права собственности

Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:

• акт сдачи-приемки
• договор долевого участия или уступки прав
• копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию

Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.

✓

Сокращенный пакет документов

Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

✓

Обязательный выезд комиссии

Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.

✓

Выселение вместо штрафа

Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.

Перепланировка и самоизоляция 

Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.

Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.

Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.

Как согласовать перепланировку квартиры в 2022 году: пошаговая инструкция 

Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.

За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.

2

Согласование перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:

• заявление
• проект перепланировки
• правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН

Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя. 

Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.

Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.

Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.

Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав. 

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.

Одна из самых важных причин для того, чтобы правильно и вовремя согласовать перепланировку, – возможные штрафы. Их накладывает Мосжилинспекция, представители которой могут нагрянуть к вам в любой момент – особенно если пожалуются соседи, недовольные шумным ремонтом в вашей квартире. Кроме того, даже если вы вызвали сантехника или газовщика, они также обязаны сообщить о вашей незаконной перепланировке. Если говорить о конкретных цифрах, то Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает штраф за самовольную перепланировку до 2,5 тысяч рублей. А если вы решите не платить этот небольшой штраф, вас ждут куда более серьезные последствия, да и размеры штрафов со временем только растут.

Причина №6: понижение цены недвижимости

Кроме того, при продаже квартиры с самовольной перепланировкой вы рискуете своими финансами. Дело в том, что такие квартиры всегда стоят дешевле: покупатели не хотят связываться с согласованием перепланировки, поэтому продавцу остается только снижать цену. К тому же новым владельцам придется не только потратить свое время на оформление документов, но и заплатить все штрафы, которые наложила на вас Мосжилинспекция.

Именно поэтому такие квартиры продаются на 10–30% дешевле тех, в которых все в порядке с планировкой. В этой ситуации есть только один способ не потерять деньги на продаже квартиры: вам нужно или привести квартиру в первоначальное состояние, или узаконить перепланировку и привести в порядок документы.

Причина №7: угроза безопасности

Ни для кого не секрет: перепланировку нужно согласовывать прежде всего для того, чтобы обеспечить безопасность – вашу и ваших соседей. Многие даже не задумываются о том, что необходимо согласовывать снос несущей стены, объединение санузла или устройство проема между кухней и гостиной. Или же неквалифицированные рабочие случайно могут повредить несущие конструкции – и в результате по всему дому пойдут трещины. Больше того, незаконная перепланировка может стать причиной обрушения всего дома – периодически о таких случаях вы можете прочитать в новостях. Гораздо проще и безопаснее с самого начала оформить перепланировку по всем правилам и не решать потом множество возникших проблем.

Причина №2: неизбежные трудности

Однако Мосжилинспекция не только выпишет вам штраф за самовольную перепланировку. В этом случае вы все равно должны ее узаконить – и будьте уверены, комиссия обязательно проверит то, как вы выполнили это предписание. Для вас определят срок (2–2,5 месяца), в течение которого нужно согласовать перепланировку по всем правилам в соответствии с существующим законодательством. Иначе по истечении этого срока вас снова оштрафуют – и на этот раз не ограничатся 2,5 тысячи рублей. Если вы и дальше будете игнорировать предписания Мосжилинспекции, вас ждут большие проблемы: дело будет передано в суд.

Причина №5: серьезные проблемы с продажей квартиры

Куда более распространенная и серьезная проблема: вы не сможете продать квартиру, в которой сделана несогласованная перепланировка. Во всяком случае, вы не продадите ее через банк: вам придется заказать технический паспорт, в котором техники БТИ обязательно отметят незаконную перепланировку. Мало кто захочет покупать такую квартиру и самостоятельно решать все проблемы, связанные с согласованием перепланировки – а то и демонтировать либо заново возводить стены.

А если вы захотите получить кредит под залог такой квартиры, скорее всего, банк вам откажет. Больше того, вас может поджидать еще один неприятный сюрприз. Если вы решили продать квартиру, которую вы получили по наследству от родственников, в ней тоже может обнаружиться незаконная перепланировка. И именно вы должны будете узаконить ее или привести в первоначальное состояние – даже если вы не подозревали о таких последствиях.

Причина №3: опасность лишиться квартиры

Последствия неузаконенной перепланировки могут быть весьма печальными: если вы не заплатите штраф, не оформите документы по всем правилам или не вернете квартиру в прежнее состояние, вы вполне можете ее лишиться. Законодательство предусматривает очень жесткие меры по отношению к нарушителям: по решению суда вас могут выселить, а квартиру выставят на публичные торги. В этом случае вам перечислят вырученную от продажи сумму, но из нее вычтут судебные издержки, а еще вам все равно придется искать новую квартиру. Согласитесь, лучше сразу оформить перепланировку по закону, вместо того чтобы тратить свои нервы, время и деньги.

Причина №4: невозможность приватизации

Еще одна существенная проблема, с которой вы можете столкнуться: по закону вы не сможете приватизировать квартиру, в которой сделали несогласованную перепланировку. Вариантов действий у вас будет немного: вы должны или заплатить штраф и узаконить перепланировку, или привести квартиру в первоначальный вид – заново возвести разрушенные стены, заделать проемы и так далее. Только таким способом вы сможете достойно выйти из этой неприятной ситуации и приватизировать квартиру по всем правилам.

Подпишитесь и узнавайте о самых интересных материалах на INMYROOM

Перепланировка: что можно, а что нельзя?

Прежде всего разберемся с самим понятием перепланировки. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое необходимо фиксировать в техническом паспорте[1]. При этом можно уменьшить общую жилую площадь, изменить конструкцию несущих элементов и расположение либо размер дверных и оконных проемов. В Жилищном кодексе можно найти похожий термин — переустройство. Под ним подразумевается монтаж, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования.

Подобного рода ремонт нужно согласовывать с уполномоченными органами — это требование закона. У такого строгого подхода к перепланировке довольно простое объяснение: если работы, в результате которых изменится конфигурация квартиры, будут выполнены неправильно, может пострадать устойчивость всего здания. Известны случаи, когда после незаконных перепланировок в стенах появлялись трещины, у соседей сверху и снизу переставали закрываться двери в комнатах и, более того, обрушивались межэтажные перекрытия и даже целые секции! Чтобы этого не произошло, уполномоченные органы должны убедиться, что перепланировка не опасна, и дать разрешение на ее проведение. К слову, в Москве разрешения на перепланировку (да и на переустройство тоже) выдает Мосжилинспекция (МЖИ).

В последнее время все чаще можно услышать о квартирах в новостройках с так называемой свободной планировкой. И многие считают, что с таким жильем делать позволено что угодно, а согласовывать ничего не требуется. Однако на деле все обстоит иначе. Если у квартиры свободная планировка, это означает лишь то, что в ней не возведены внутренние ненесущие перегородки. При этом границы «мокрых» зон (кухни, ванны, туалета) в квартире будут обязательно. Поэтому, если хозяин такого жилья решит разместить кухню не так, как предусмотрено в изначальном плане квартиры, или захочет расширить санузел за счет площади коридора, то ему все равно придется согласовать все эти «правки» с уполномоченными органами.

К сожалению, не всех собственников останавливает опасность обрушения стен новостройки — они полагаются на прочность конструкций нового дома. Тем более перепланировка квартиры в новостройке не всегда сводится к частичному сносу несущей стены. Между тем, когда госорганам станет известно о выполненном без разрешения вмешательстве в планировку жилья, его владельцу придется заплатить штраф в размере от 2022 до 2022 рублей — даже если изменение конфигурации помещений было минимальным[2]. После этого потребуется узаконить ремонт, а если не получится — вернуть квартире первоначальный вид. Отказаться выполнять постановления инспекции нельзя — дело могут передать в суд, а хозяину на время ограничить выезд за рубеж. Кроме того, квартиру с неузаконенной перепланировкой сложнее продать, заложить или оставить в наследство.

Самый простой способ избежать перечисленных последствий и связанных с ними переживаний — действовать в рамках правового поля. Согласование перепланировки в новостройке может оказаться непростой задачей, поскольку у квартир в таких домах зачастую нет техпаспорта БТИ, из-за чего в документах Росреестра могут быть расхождения с первоначальным планом помещений от застройщика. Поэтому начинать процесс оформления перепланировки лучше с обращения к профессионалам из специализированного бюро. Однако обо всем по порядку.

Владельцу жилья нужно иметь в виду, что не всегда ремонт можно согласовать в принципе — некоторые виды работ запрещены[3].

А вот рассчитывать на разрешение на перепланировку квартиры от МЖИ можно, если речь идет о:

• увеличении площади уборной или ванной за счет площади коридора;
• переносе кухни, организации кухни-ниши;
• оформлении проема в стенах между квартирами;
• разборе несущих перегородок;
• устройстве лестниц с организацией новых проемов в перекрытиях;
• создании новых оконных и дверных проемов или изменении формы существующих;
• монтаже кровельных навесов без увеличения высоты здания;
• устройстве лоджии или балкона на первом этаже дома;
• объединении лоджии и жилой комнаты с установкой перегородки.

Некоторые из перечисленных видов перепланировок согласовать будет сложно: например, проделать новый проем в перекрытиях дома или в несущей стене можно только с согласия автора проекта дома. Если при строительстве такая возможность не предусмотрена, то и согласие получить не удастся. Однако в принципе на такие работы запрет не наложен.

Хозяину квартиры в новостройке не потребуется одобрение Мосжилинспекции для того, чтобы заменить электропроводку со штроблением стен, проложить новые трубы в ванной и туалете, поставить новые окна, двери или сантехнику, не меняя их расположения, выровнять стены или потолок под покраску или поклейку обоев, установить встроенный шкаф или застеклить балкон либо лоджию (за исключением последних этажей — там остекление балкона лучше все-таки согласовать, чтобы избежать проблем в будущем).

Как получить разрешение на перепланировку?

Несмотря на то что хозяину квартиры в новом доме, скорее всего, не терпится приступить к ремонту, выполнять перепланировку до получения разрешения от МЖИ, как мы выяснили, не стоит. Однако оформить ее вполне реально — даже если у владельца пока нет на руках свидетельства о праве собственности на жилье. Порядок перепланировки, в том числе в новостройке, практически всегда одинаков, запомнить последовательность действий не составит труда. Впрочем, чаще всего в этом нет большой необходимости. Дело в том, что без помощи проектной компании не обойтись уже на первом этапе процедуры. И если собственник обратится в действительно профессиональное бюро, в котором досконально изучили процесс оформления перепланировки квартиры, то он сможет переложить все заботы на плечи специалистов и вовсе не переживать на этот счет.

Таким образом, можно сказать, что процедура согласования начинается с поиска исполнителя. Почему это так необходимо? Чтобы согласовать задуманную перепланировку, нужен ее проект, а также техническое заключение о возможности перепланировки. При этом проект включает в себя данные по всем изменениям с технической точки зрения: текстовую часть с пояснительной запиской, графическую часть в виде плана, а также приложения со справочной и нормативной информацией. Именно на основании проектной документации кадастровый инженер в дальнейшем создаст технический план для Росреестра, а БТИ сделает новый технический паспорт. И заказать всю проектную документацию можно как раз таки в специализированной мастерской, состоящей в СРО проектировщиков. Ее инженеры оценят ситуацию и, если все в порядке, составят проект (и техническое заключение) в соответствии с задумкой хозяина квартиры.

В жилинспекции примут проект только в том случае, если он был составлен в проектном бюро, которое является членом саморегулируемой организации проектировщиков.

Поскольку речь идет все-таки о квартире в новостройке, следующим действием собственника должно стать получение от застройщика справки о том, что дольщик исполнил все обязательства перед ним, либо договора долевого участия. Кроме того, согласовать ремонт не получится без технического паспорта — в МЖИ его обязательно потребуют. И у собственников квартир в новых многоквартирных домах (МКД) часто возникают сложности во время оформления перепланировки из-за отсутствия этого документа. Дело в том, что в настоящее время у застройщиков нет обязанности проводить техническую инвентаризацию квартир в БТИ, поэтому они сдаются без техпаспортов. Следовательно, владельцу жилья в первую очередь потребуется получить техпаспорт в МосгорБТИ или другой организации, которая имеет право проводить техинвентаризацию.

После этого необходимо собрать пакет документов — туда, помимо проектной документации и техпаспорта, входят копия договора долевого участия в строительстве МКД и разрешение на ввод дома в эксплуатацию — и вместе с заявлением подать в МЖИ. Сделать это можно через портал госуслуг[4].

Примерно в течение месяца собственник получит ответ от жилинспекции. Если решение оказалось положительным, перепланировку можно выполнять. Но и это не все. Когда работы будут завершены, комиссия из МЖИ должна осмотреть квартиру и выдать ее владельцу подписанный акт. Затем нужно привлечь БТИ — его работники произведут обмер помещений и составят уже другой техпаспорт квартиры с учетом всех ее обновлений. После чего останется зарегистрировать их в Росреестре. Этим обычно занимаются кадастровые инженеры либо специалисты все того же проектного бюро.

Перепланировку может затеять и владелец нового жилья, приобретенного в ипотеку. В этом случае придется столкнуться с некоторыми трудностями: ремонт удастся выполнить, только если кредитное учреждение и фирма, застраховавшая МКД от основных рисков, дадут на выполнение перепланировки разрешение в письменном виде.

Перепланировка квартиры — это в любом случае дело хлопотное. Ведь, перед тем как начинать работы, их необходимо согласовать. В противном случае владельца жилья ждут санкции: штрафы, временный статус невыездного, требования узаконить ремонт или «убрать» все изменения… Однако многие думают, что согласовать перепланировку квартиры в новостройке проще, чем перепланировку вторичного жилья. Это распространенное заблуждение — нюансов при оформлении ремонта в новом доме немало. Между тем владельцу вовсе не обязательно их знать: достаточно обратиться к профессионалам из проектного бюро и доверить им согласование работ.

* Материал не является публичной офертой. Цены приведены для ознакомления и актуальны на сентябрь 2022 года.

Среда, 04.11.2022 12:01:56

Полезно знать

Го­то­вясь вно­сить из­ме­не­ния в пла­ни­ров­ку квар­ти­ры, сто­ит за­ло­жить в бюд­жет не толь­ко сто­и­мость ре­мон­та, но и рас­хо­ды на со­гла­со­ва­ние. Так, под­го­тов­ка про­ект­ной до­ку­мен­та­ции, в за­ви­си­мос­ти от объ­ема за­пла­ни­ро­ван­ных ра­бот, мо­жет сто­ить от 25 000 руб­лей, мак­си­маль­ная сум­ма за­ви­сит от осо­бен­нос­тей пе­ре­пла­ни­ров­ки и раз­ме­ра квар­ти­ры. Услу­ги по вы­зо­ву и со­про­вож­де­нию ин­спек­то­ра из МЖИ обой­дут­ся в сум­му око­ло 20 000 руб­лей, а тех­ни­ка БТИ — 15 000 руб­лей. За вне­се­ние дан­ных в ЕГ­РН за­пла­тить при­дет­ся в сред­нем 30 000 руб­лей. За 70 000 руб­лей впол­не ре­аль­но офор­мить со­гла­со­ва­ние пе­ре­пла­ни­ров­ки под ключ.