Загрузка...Здравствуйте, дорогой посетитель. Ниже подробно описана тема Статья 11.9 ЗК РФ. Требования к образуемым и измененным земельным участкам. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь. Надеемся, что сможем решить Вашу проблему
Комментарий к Статье 11.9 ЗК РФ
Законодатель правилами комментируемой статьи ввел юридические (п. п. 1, 2, 4 и 5) и технические (п. п. 3 и 6) требования как к образуемым, так измененным земельным участкам. Измененным является земельный участок, который разделен (п. 4 ст. 11.4 ЗК), или из которого осуществлен выдел (п. 1 ст. 11.5 ЗК). Причем важно иметь ввиду, что понятие «преобразуемый земельный участок» соответствует понятию «измененный земельный участок»; и то, и другое предполагает изменение уникальных характеристик земельного участка — размера и местоположения границ. Не менее важно учитывать то, что конечным пределом изменения (преобразования) земельного участка является сохранение такого количества характерных точек, которое позволяет образовать замкнутую геометрическую фигуру, то есть трех точек (н1, н2 и н3).
Пункты 1 и 2 ст. 11.9 ЗК устанавливают правила о предельных (максимальных и минимальных) размерах земельных участков для двух различных случаев: когда определение указанных размеров регулируется градостроительными регламентами и когда последние не установлены или не распространяются на соответствующие правоотношения.
Часть 4 ст. 41 ГрК РФ устанавливает, что в том случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.
В соответствии с ч. 4 ст. 36 ГрК действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
2) в границах территорий общего пользования;
3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ (ч. 5 ст. 36 ГрК).
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (ч. 6 ст. 36 ГрК).
Для земельных участков сельскохозяйственного назначения ст. 4 Закона N 101-ФЗ устанавливает свои собственные специальные требования к предельным размерам. Так, не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами РФ минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель (абз. 2 п. 1 ст. 4). Требования п. 1 ст. 4 указанного Закона не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов РФ (абз. 2 п. 1 ст. 4). Практически в каждом субъекте РФ (исключая города Москва и Санкт-Петербург, в границах которых по определению не может быть земель сельскохозяйственного назначения) установлены собственные требования к предельным (максимальным и минимальным) размерам таких земельных участков. Существует два подхода к определению таких размеров. Первый отталкивается от размера среднерайонной земельной доли: при выделе земельного участка в счет земельной доли его площадь не может быть менее размера земельной доли, определенной на момент бесплатной передачи сельскохозяйственных угодий колхозов и совхозов в общую собственность в период проведения аграрной реформы, начиная с 27 декабря 2022 г. (Владимирская область <134>), или дифференцированной нормы бесплатной передачи земли, принятой на территории соответствующего муниципального образования при реорганизации сельскохозяйственных предприятий (Рязанская область <135>). Второй подход «привязывается» к какому-то иному критерию, который установила законодательная власть того или иного субъекта РФ. В Ивановской области, например, минимальный размер образуемого нового земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, находящегося в собственности физического или юридического лица, должен быть не менее установленного ст. 2 Закона Ивановской области «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель на территории Ивановской области» от 01.08.2002 N 59-ОЗ предельного минимального размера земельного участка, предоставляемого гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, то есть не менее двух га <136>.
———————————
<134> Абзац 1 п. 2 ст. 3 Закона Владимирской области от 12.03.2007 N 19-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» // .
<135> Подпункт 1 п. 1 ст. 3 Закон Рязанской области от 6 октября 2022 г. N 64-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области» (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 24 сентября 2022 г. N 718-III РОД) // .
<136> Абзац 1 ст. 2 Закона Ивановской области от 11.06.2003 N 50-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ивановской области» // .
Необходимо также подчеркнуть взаимосвязь правил п. п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ и ст. 33 ЗК (нормы предоставления земельных участков).
Также при применении п. п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК нельзя не учитывать положение п. 2 ч. 3 ст. 27 Закона N 221-ФЗ, согласно которому орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. На практике кадастровый инженер уже на стадии сбора исходных данных для межевого плана обязан сообщить заказчику кадастровых работ о том, соответствует ли образуемый, а также преобразуемый земельные участки требованиям законодательства.
Согласно правилу п. 3 комментируемой статьи 11.9 ЗК РФ границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Данное требование законодателя сужает в настоящее время проблему пересечения границ до двух случаев и оставляет без внимания другие, которые прямо указаны в Законе N 221-ФЗ. Так, осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если:
одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости) (п. 2 ч. 2 ст. 26);
одна из границ образуемого земельного участка пересекает границу территориальной зоны, за исключением случая, если органом кадастрового учета выявлена воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в определении местоположения границы такой территориальной зоны в документе, на основании которого внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, или если образуемый земельный участок предназначен для размещения линейных объектов, а также в иных случаях, установленных федеральным законом (п. 6 ч. 2 ст. 26).
По-видимому, федеральный законодатель по чисто техническим причинам не смог согласовать между собой положения Федерального закона от 23.07.2013 N 250 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» <137> и п. 3 ст. 11.9 ЗК. К сожалению, до настоящего времени в значительной части случаев местоположение границ объектов землеустройства (муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон) не определены, и в ГКН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ. Как следствие, это провоцирует кадастровый орган на принятие решений о приостановлении осуществления кадастрового учета, а впоследствии и об отказе в осуществлении кадастрового учета, и как ответную реакцию — обращение в суды с заявлениями о признании незаконными таких решений.
———————————
<137> СЗ РФ. 2013. N 30 (Часть I). Ст. 4083.
Не допускается в соответствии с п. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса России образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Данное требование не всегда подкреплено и всесторонне развито для ряда случаев образования земельных участков. Значительное затруднение с применением п. 4 ст. 11.9 ЗК связано с образованием земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности под зданиями, строениями, сооружениями. Содержание абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК России (местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка) также вызывает многочисленные споры собственников объектов недвижимости с публичными образованиями. Главная проблема состоит в том, что предельные размеры (площадь) земельных участков в законодательстве устанавливаются только для незастроенных земельных участков. В отношении земельных участков, собственником которых или распорядителем является публичное образование, и на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, не существует ни формулы, ни порядка расчета площади. Это открывает широкий простор не только для личного усмотрения органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного принимать решения об образовании земельных участков, но и подталкивает заявителей к различным ухищрениям, чтобы приобрести земельный участок размером (площадью), превышающим в два-три раза, а то и в десятки раз, площадь объекта недвижимости. Комментируя абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК, мы обратимся к подробному рассмотрению данного вопроса.
По смыслу п. 4 ст. 41 ГрК обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему. Таким образом, в границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования. При образовании земельного участка не были приняты во внимание вышеуказанные требования земельного законодательства, что привело к образованию участка без подъездов и подходов к нему, рациональное использование которого невозможно в соответствии с его целевым назначением <138>.
———————————
<138> Постановление Одиннадцатого ААС от 10.04.2013 по делу N А55-25821/2012 //.
Согласно пункту 5 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Данный пункт является, по сути, продолжением ст. 11.8 ЗК.
Пункт 6 ст. 11.9 ЗК не допускает при образовании земельных участков вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы. Эти требования законодатель ввел еще в текст первоначальной редакции ЗК. Однако до настоящего времени приведенные понятия остаются юридически бессодержательными, так как ни сам ЗК, ни другие нормативные акты не раскрывают их содержание и конкретные признаки. Поэтому на практике представляется маловероятным получить конкретные сведения, в каких именно характерных точках границ образуемого земельного участка обнаруживаются вкрапливания, чересполосица и т.д. Неясно также, каким образом соотносятся между собой пересечение границ с вклиниванием и вкрапливанием. Также не представляется возможным определить признаки «изломанности» границ, то есть какое количество характерных точек границ образуемого земельного участка на, скажем условно, 1 км границы позволяет говорить о возникшей изломанности.
Другой комментарий к Ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации
Комментируемая статья закрепляет требования, которые должны быть соблюдены при образовании земельных участков в результате их раздела, объединения, перераспределения или выдела. Эти требования являются критериями оценки правомерности образования земельных участков.
Особо нужно отметить, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК, другими федеральными законами. Никаких иных требований, кроме указанных в комментируемой статье 11.9 Земельного кодекса России и имеющих весьма общий характер, в законодательстве нет. Действующие Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2022 г., предусматривают, что при образовании земельных участков должны учитываться следующие требования:
каждый земельный участок формируется по присущим только ему характеристикам: местоположение, целевое назначение земель, разрешенное использование, площадь, удостоверенные границы, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты);
размер земельного участка устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией;
в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами;
в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом — в виде прохода (шириной не менее 1 м) или проезда (шириной не менее 3,5 м). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута;
раздел земельного участка с целью образования новых самостоятельных земельных участков осуществляется таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с разрешенным использованием без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
границы земельного участка устанавливаются в соответствии с требованиями эколого-ландшафтной организации территории;
не допускается изломанность проектируемых границ, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами.
Границы земельных участков, образуемых как для несельскохозяйственных нужд, так и для вновь формируемых сельскохозяйственных организаций, крестьянских фермерских хозяйств и личных подсобных хозяйств, устанавливаются с учетом их компактного размещения и, как правило, совмещаются с существующими границами полей севооборотов и рабочих участков, с естественными и (или) искусственными рубежами (реками, ручьями, каналами, лесополосами, дорогами и другими природными и созданными трудом человека объектами). Образование земельных участков на орошаемых или осушенных землях осуществляется на условиях, обеспечивающих функционирование мелиоративных систем.
Комментарий к Статье 11.9 Земельного кодекса РФ
Процесс образования земельных участков не может быть произвольным. В связи с этим ЗК РФ устанавливает ряд требований, которым должны соответствовать образуемые и изменяемые земельные участки.
Одним из главных требований, предъявляемых к земельным участкам, является соблюдение установленных предельных (максимальных и минимальных) размеров, которые устанавливаются градостроительным регламентом. Так, в Определении от 31 мая 2022 г. N 16-КГ16-18 Верховным Судом РФ было указано на невозможность выдела доли земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, на котором расположен жилой дом, по причине того, что образуемые при таком выделе земельные участки не соответствуют предельным минимальным размерам земельных участков, установленных градостроительным регламентом.
Предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется <1>, а также градостроительные регламенты для которых не устанавливаются <2>, должны определяться в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами <3>. Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ <4> в соответствии с требованиями земельного законодательства.
———————————
<1> Согласно ч. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых.
<2> В соответствии с ч. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.
<3> До настоящего времени такие федеральные законы не приняты. Попыткой комплексного урегулирования вопросов использования земельных участков, на которых действие градостроительного регламента не распространяется, а также для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, является внесенный Правительством РФ в Государственную Думу проект Федерального закона N 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» (Официальный сайт Государственной Думы duma.gov.ru).
<4> Например, в соответствии со ст. 6 Закона Московской области от 12 июня 2022 г. N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2 гектара.
В отдельных случаях предельные размеры образуемых земельных участков устанавливаются напрямую федеральным законом. Так, в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2022 г. N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» гражданину на основании его заявления однократно может быть предоставлен в безвозмездное пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, площадь которого не превышает одного гектара.
Согласно п. 28 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2022 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
Границы муниципальных образований и границы населенных пунктов отражаются в генеральных планах поселений, городских округов, схемах территориального планирования муниципальных районов (п. 1 ч. 6 ст. 19, п. 2 ч. 5 ст. 23 ГрК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13 июля 2022 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципального образования, об установлении или изменении границ населенного пункта. При поступлении в орган государственного кадастрового учета сведений о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов такие сведения отражаются на публичных кадастровых картах, которые предназначены для использования неограниченным кругом лиц <1>.
———————————
<1> См.: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 марта 2022 г. N 145 «Об утверждении состава сведений, содержащихся в кадастровых картах» (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2016. N 25).
Таким образом, опираясь на сведения государственного кадастра недвижимости о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов, орган государственного кадастрового учета проверяет соответствие образуемого или измененного земельного участка требованиям ЗК РФ в части недопустимости пересечения таких границ с границами земельного участка.
Следуя принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), законодатель установил запрет на образование земельных участков в случае, если это приводит к невозможности использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Так, например, невозможно осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ такой земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в таком многоквартирном доме.
Согласно п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2022 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета). В этой связи необходимость обеспечения доступа к земельному участку также является одним из необходимых условий, соблюдение которых обязательно при образовании земельного участка.
Раздел, перераспределение или выдел земельных участков также не может быть осуществлен, если образуемые в результате этого земельные участки нельзя будет использовать в соответствии с их разрешенным использованием ввиду наличия установленных обременений (ограничений).
Так, широко распространенным случаем на практике является нахождение земельного участка в охранной или санитарно-защитной зоне, в том числе когда в такой зоне находится не весь земельный участок, а его часть.
Например, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2022 г. N 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» <1> в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 2022 вольт, запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
———————————
<1> СЗ РФ. 2009. N 10. Ст. 1220.
Таким образом, если в вышеупомянутой охранной зоне находится часть земельного участка, предназначенного для строительства, например, гаража, то при образовании такой части в виде самостоятельного земельного участка размещение гаража на этой части земельного участка будет противоречить правовому режиму, установленному для этой охранной зоны. В связи с этим образование земельного участка подобным образом не допускается.
Понятия вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы в ЗК РФ не раскрываются, в связи чем на практике участникам земельных отношений и органам кадастрового учета зачастую достаточно сложно установить, характеризуется ли образуемый земельный участок такими признаками. Однако эти понятия имеют исторические корни. В частности, термины «чересполосица» и «вклинивание» ранее использовались в законодательстве советского периода <1>.
———————————
<1> См., например: Постановление Совета Министров РСФСР от 23 марта 2022 г. N 286 «О мерах по улучшению землеустройства, введения и освоения правильных севооборотов в колхозах и совхозах» (СП РСФСР. 1966. N 11. Ст. 51), ст. 59 ЗК РСФСР (Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768). В Постановлении ЦИК СССР, СНК СССР от 3 сентября 2022 г. N 2022 «О создании устойчивого землепользования колхозов» (СЗ СССР. 1932. N 66. Ст. 388) чересполосица названа «бичом единоличного хозяйства».
Образование земельных участков должно осуществляться с учетом территориальных зон, установленных при градостроительном зонировании, а также границ лесничеств и лесопарков. Пересечение границ земельного участка и границ территориальной зоны является основанием для приостановления государственного кадастрового учета земельного участка (п. 6 ч. 2 ст. 26 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Недопустимость пересечения границ земельных участков с границами лесничеств и лесопарков объясняется тем, что последние в соответствии со ст. 23 ЛК РФ являются основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов.
Согласно п. 21 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2022 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если границы образуемого земельного участка пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ таких территориальных зон, лесничеств, лесопарков в документе, на основании которого внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости, или случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов и иных случаев, установленных федеральным законом.
Образование земельных участков для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов являются объективными исключениями из общих правил. Такие исключения сформулированы законодателем исходя из того, что участки недр являются самостоятельным объектом недвижимости (ст. 130 ГК) и образование земельного участка в данном случае осуществляется только в целях обеспечения доступа к участку недр, а также специфики линейных объектов, которые могут иметь длительную протяженность с сопутствующим пересечением не только территориальных зон, но и границ муниципальных образований, границ субъектов РФ (например, автомобильные дороги федерального значения, магистральные газопроводы и т.д.) и объектов, режим использования которых определяется исходя из особенностей, предусмотренных водным законодательством.
Комментарий к статье 11.9 ЗК РФ
Процесс образования земельных участков не может быть произвольным. В связи с этим ЗК РФ устанавливает ряд требований, которым должны соответствовать образуемые и изменяемые земельные участки.
Одним из главных требований, предъявляемых к земельным участкам, является соблюдение установленных предельных (максимальных и минимальных) размеров, которые устанавливаются градостроительным регламентом. Согласно п.3 ч.2 ст. 30, ч.1 ст. 36 ГрК РФ градостроительный регламент является частью правил землепользования и застройки и определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, а также градостроительные регламенты для которых не устанавливаются, должны определяться в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами. Согласно п.1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства.
________________
Согласно ч.4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых.
В соответствии с ч.6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.
До настоящего времени такие федеральные законы не приняты. Попыткой комплексного урегулирования вопросов использования земельных участков, на которых действие градостроительного регламента не распространяется, а также для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, является внесенный Правительством РФ в Государственную Думу проект Федерального закона N 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» (Официальный сайт Государственной Думы www.duma.gov.ru.).
Например, в соответствии со ст. 6 закона Московской области от 12 июня 2022 года N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2 гектара.
В соответствии с п.2 ч.3 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на кадастровый учет земельного участка, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
Границы муниципальных образований и границы населенных пунктов отражаются в генеральных планах поселений, городских округов, схемах территориального планирования муниципальных районов (п.1 ч.6 ст. 19, п.2 ч.5 ст. 23 ГрК РФ). Согласно п.2 и п.3 ч.1 ст. 15 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений об установлении или изменении границы между субъектами РФ, границ муниципального образования и об установлении или изменении границ населенного пункта.
При поступлении в орган государственного кадастрового учета сведений о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов такие сведения отражаются на публичных кадастровых картах, которые предназначены для использования неограниченным кругом лиц.
________________
См.: Приказ Министерства экономического развития РФ от 19 октября 2022 года N 416 «Об установлении перечня видов и состава сведений кадастровых карт» // РГ. 2009. 17 дек. N 242.
Таким образом, опираясь на сведения государственного кадастра недвижимости о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов орган государственного кадастрового учета проверяет соответствие образуемого или измененного земельного участка требованиям ЗК РФ в части недопустимости пересечения таких границ с границами земельного участка.
Следуя принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (подп.5 п.1 ст. 1 ЗК РФ), законодатель установил запрет на образование земельных участков в случае, если это приводит к невозможности использования расположенных на таких земельных участков объектов недвижимости. Так, например, невозможно осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ такой земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в таком многоквартирном доме.
При этом согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а собственник такого помещения не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно ч.5 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» графическая часть межевого плана должна отражать доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута. В связи с этим образование земельных участков, доступ к которым не может быть обеспечен, в том числе путем установления сервитута, также не допускается.
Раздел, перераспределение или выдел земельных участков также не может быть осуществлен, если образуемые в результате этого земельные участки нельзя будет использовать в соответствии с их разрешенным использованием ввиду наличия установленных обременений (ограничений).
Так, широко распространенным случаем на практике является нахождение земельного участка в охранной или санитарно-защитной зоне, в том числе когда в такой зоне находится не весь земельный участок, а его часть.
Например, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2022 года N 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 2022 вольт запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
________________
СЗ РФ. 2009. N 10. Ст.1220.
Таким образом, если в вышеупомянутой охранной зоне находится часть земельного участка, предназначенного для строительства, например, гаража, то при образовании такой части в виде самостоятельного земельного участка размещение гаража на этой части земельного участка будет противоречить правовому режиму, установленному для этой охранной зоны. В связи с этим образование земельного участка подобным образом не допускается.
Понятия вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы в ЗК РФ не раскрываются, в связи с чем на практике участникам земельных отношений и органам кадастрового учета зачастую достаточно сложно установить, характеризуется ли образуемый земельный участок такими признаками. Однако эти понятия имеют исторические корни. В частности, термины «чересполосица» и «вклинивание» ранее использовались в законодательстве советского периода.
________________
См., например: постановление Совета Министров РСФСР от 23 июня 2022 года N 286 «О мерах по улучшению землеустройства, введения и освоения правильных севооборотов в колхозах и совхозах» (СП РСФСР. 1966. N 11. Ст.51), ст. 59 ЗК РСФСР (Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст.768). В постановлении ЦИК СССР, СНК СССР от 3 сентября 2022 года N 2022 «О создании устойчивого землепользования колхозов» (СЗ СССР. 1932. N 66. СТ.388) чересполосица названа в качестве «бича единоличного хозяйства».
Образование земельных участков должно осуществляться с учетом территориальных зон, установленных при градостроительном зонировании, а также границ лесничеств и лесопарков. Пересечение границ земельного участка и границ территориальной зоны является основанием для приостановления государственного кадастрового учета земельного участка (п.6 ч.2 ст. 26 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Недопустимость пересечения границ земельных участков с границами лесничеств и лесопарков объясняется тем, что последние в соответствии со ст. 23 ЛК РФ являются основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов.
Согласно ч.5 ст. 69 ЛК РФ проектирование лесных участков осуществляется в границах соответственно лесничеств и лесопарков.
Объективными исключениями из общих правил является образование земельных участков для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
Такие исключения сформулированы законодателем исходя из того, что участки недр являются самостоятельным объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ) и образование земельного участка в данном случае осуществляется только в целях обеспечения доступа к участку недр, а также специфики линейных объектов, которые могут иметь длительную протяженность с сопутствующим пересечением не только территориальных зон, но и границ муниципальных образований, границ субъектов РФ (например, автомобильные дороги федерального значения, магистральные газопроводы и т.д.) и объектов, режим использования которых определяется исходя из особенностей, предусмотренных водным законодательством.
Консультации и комментарии юристов по ст 11.9 ЗК РФ
Если у вас остались вопросы по статье 11.9 ЗК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.
Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.
Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
Другие статьи ЗК РФ
Статья 64. Рассмотрение земельных споров
Статья 83. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов
Статья 39.42. Выявление правообладателей земельных участков в целях установления публичного сервитута
Отказ в удовлетворении ходатайства, заявленного в суде первой и апелляционной инстанций с целью установления возможности выдела испрашиваемого земельного участка с соблюдением требований статьи 11.9 Земельного кодекса, администрация считает необоснованным, нарушающим также положения статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ о подтверждении обстоятельств определенными доказательствами, статьи 9 того же кодекса о создании судом условий для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств по делу…
Поскольку обоснованность этого довода, а также отсутствие иных препятствий, наличие которых нарушало бы положения статьи 11.9 Земельного кодекса, могли быть проверены посредством проведения судебной экспертизы, администрация заявляла ходатайство о ее проведении в судах первой и апелляционной инстанций. В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле…
Суды исходили из следующего: образование земельных участков произведено в соответствии со статьями 11.2, 11.4 и 11.9 ЗК РФ; образуемый земельный участок обеспечивается доступом к землям общего пользования требования к образуемому участку соблюдены…
