Сложности «легкой» перепланировки

Добрый день, дорогой гость! Далее описана тема Сложности «легкой» перепланировки. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Приятного чтения

Согласование перепланировки по эскизу

Согласование перепланировки в Москве проводится на основании административного регламента, утвержденного постановлением городского Правительства №508-ПП. Объемы и степень сложности ремонтных работ могут сильно различаться, поэтому законом предусмотрено оформление более простой перепланировки по эскизу, а для более сложных случаев уже требуется выполнение проекта.

Несогласованная перепланировка

Несогласованная перепланировка квартиры даже сегодня остаётся достаточно…

Трехкомнатная квартира, в которой реализовали данный проект перепланировки…

Изменение площади квартиры, чаще всего, становится одним из самых…

С точки зрения согласования перепланировок, в квартирах, расположенных…

Перепланировка квартиры по эскизу заказчика

Алгоритм согласования перепланировки по эскизу тот же самый, что и при узаконивании ремонта по проекту:

  1. В том случае, когда ремонт только запланирован, в комплекте документов вместо проекта для согласования представляется эскиз. 
  2. Если работы, изменившие план помещения, уже выполнены, то при согласовании эскиз заменяет техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.

Сдаются подготовленные документы в МФЦ. Там проверят только комплектность бумаг, а вот правильность составления эскиза сотрудник многофункционального центра оценить не сможет. 

Чтобы избежать отказа из-за ошибки или недочета в эскизе, мы рекомендуем заказчику предварительно получить нужную информацию у специалистов профильной организации. У нас консультация по перепланировке бесплатна, пожалуйста, обращайтесь.

Сделать эскиз перепланировки самостоятельно с соблюдением всех требований не сложно, но стоит учитывать, что, скорее всего, его придется делать впервые, поэтому отнеситесь к процессу как можно внимательнее.

Пример эскиза перепланировки квартиры по упрощенной схеме, образец:

Перепланировка однокомнатной квартиры в ЖК Утесов

Однокомнатная квартира находящаяся в здании монолитной конструкции ЖК «…

Основными ремонтными мероприятиями в рамках этой перепланировки стали…

Перепланировка по эскизу в уведомительном порядке

Согласование перепланировки по эскизу в Москве возможно, когда в квартире планируются следующие мероприятия:

  • изменение сантехнического/кухонного оборудования (перенос, установка или демонтаж унитаза, раковины, ванны или мойки);
  • монтаж/демонтаж встроенных шкафов и ненесущих перегородок (кроме помещений кухни, туалета и ванной) с сохранением существующей конструкции пола.

Рассмотрим простой случай – демонтаж встроенного шкафа. Когда не требуется изменение пола, возможно оформление перепланировки по эскизу. В том случае, если нужны мероприятия по устройству полов на этом месте – необходим проект.

Если газовую плиту нужно немного сдвинуть в пределах возможностей гибкой подводки, то для этого достаточно эскиза. То же относится и к электрической отдельно стоящей плите, перемещаемой в пределах кухни.

Как сделать эскиз перепланировки квартиры самостоятельно

Эскиз перепланировки квартиры, как и проект, выполняется на основе технической документации БТИ (технического паспорта либо поэтажного плана с экспликацией). И для начала, если этих документов нет, их требуется получить. Если жилое/нежилое помещение не стоит на учете в БТИ, необходимо осуществить его постановку на первичный учет.

Все планируемые изменения отображаются на копии плана БТИ до перепланировки. Для узаконивания уже выполненного переустройства эскиз также можно подготовить самостоятельно либо, как вариант, приложить план БТИ в красных линиях. Для этого потребуется инициировать выход техника БТИ, который выполнит графическую фиксацию произведенных изменений.

Образец эскиза перепланировки:

Из МФЦ документы поступят на рассмотрение в Мосжилинспекцию. Отказывают в перепланировке по эскизу, как правило, в тех случаях, когда согласовать желаемые работы возможно только по проекту.

Пример акта о завершенной перепланировке, проведенной по эскизу:

После получения разрешения делается ремонт, а затем он сдается инспектору жилищной инспекции, который составляет акт о завершенной перепланировке. На основании акта оформляются документы БТИ с новой планировкой.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  «Нажмите здесь»

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта 

По WhatsApp 

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

Идеи для перепланировки студии

Любое внесение изменений в жилом пространстве должно иметь чёткие цели.

Нет смысла просто разгородить квартиру, если вы не представляете, для чего вам нужны полученные комнаты

Так что любой проект перепланировки начинается с определения её задач. К примеру, вам не нравится совмещение кухни и гостиной, потому что раздражают запахи готовки. Или, возможно, вы нуждаетесь в рабочем кабинете или отдельной спальне. Бывает, что владельцев квартир не устраивает раздельный санузел и есть необходимость объединить ванную с туалетом, чтобы установить стиральную машину. Причин может быть много, как и решений, которые помогут вам достичь нужной цели.

Давайте рассмотрим самые популярные варианты.

Вариант 1 – отделение спальни

Это самый распространенный заказ, который поступает в компании, занимающиеся строительными перепланировками. Выделить спальню можно с помощью всего одной или двух перегородок. Для спальни даже не обязательно подыскивать место с окном: для этого помещения вполне достаточно обойтись искусственной иллюминацией. Вот пример такой перепланировки:

В этом варианте немного увеличилась площадь прихожей, кухня стала одним общим пространством с гостиной, но зато в квартире появилась спальня. Можно довести эту перепланировку до идеала: утеплить лоджию и объединить её с гостиной, вернув часть потерянных метров.

Вариант 2 – нетрадиционное решение

Небольшая и явно неудобная из-за своей узости кухня – не лучшее решение. Кроме того, владельцы квартиры хотели бы увеличить санузел, чтобы разместить в нём джакузи, и при этом у них есть потребность отделить спальню. Думаете, это слишком много для переделки? Но вот вам наглядный пример:

Слева – то, что было до переделки, а справа – посмотрите, нашлось место и для джакузи, и для спальни. Причём спальня увеличена за счёт присоединения лоджии, и здесь даже нашлось место для компьютерного стола. Это решение трудно назвать традиционным, обратите внимание на радиальную перегородку в спальне и необычное конструктивное решение для санузла. Все коммуникации при этом остались на своих местах, а квартира полностью преобразилась. Да, теперь в ней нет прихожей, но так ли это существенно?

Вариант 3 – если нужно отделить ещё две комнаты

Допустим, у вас квартира с приличной площадью, и первое время вы не задумывались о том, что необходима отдельная спальня. А потом обстоятельства изменились, и потребовалась не только спальня, но и комната для ребёнка. Вот пример такой перепланировки. В нём в квартире не будет огороженной прихожей, но зато появятся две дополнительные комнаты:

Чтобы гостиная не казалась слишком маленькой, её объединили с кухней. Освещение в этом случае будет обеспечивать балкон.

Вариант 4 – зонирование с помощью неполных перегородок

В перепланировке совсем необязательно использовать полноценные перегородки с дверями. Для выделения зоны чаще всего достаточно обозначить её легкой стенкой на часть помещения, как в этом варианте:

Здесь кухня отделена от обеденной и гостиной зоны неполными стенками, а вот спальня имеет полноценную перегородку.

Вариант 5 – раздельный санузел и гардеробная

В однокомнатной квартире, в которой не предусмотрен раздельный санузел и кладовая, тоже можно буквально «сломать пространство» с помощью криволинейных перегородок и выкроить при этом место для гардероба. Вот пример подобной перестройки:

Обратите внимание, сколько дополнительных помещений появилось благодаря такому необычному разделению.

Вариант 6 – из маленькой однокомнатной в просторную студию

А вот самый простой и популярный вариант переделки обычной однокомнатной квартиры в просторную студию. Что было в начале? Маленькая комната и такая же маленькая кухня. И если снести всего одну перегородку, получится просторное помещение, в котором не возникает ощущения тесноты:

А в результате перекройки ещё и образуется место для холодильника или стиральной машины. Их можно установить в образовавшуюся нишу.

Вариант 7 – большая гостиная за счёт переноса стенки

В этом случае трёхкомнатная квартира с длинным узким коридором не устраивает хозяев, потому что гостиная очень тесная. Решение кроется в диагональной перегородке и сносе стены между гостиной и кухней:

В результате не только увеличивается площадь этой комнаты, но и значительно увеличивается площадь санузла. Теперь сюда можно перенести из кухни стиральную машину.

Вариант 8 – значительное увеличение площади за счёт лоджии

А вот пример того, как можно распланировать небольшую студию, и при этом выделить и спальню, и детскую комнату. Секрет увеличения полезной площади – в присоединении лоджии:

Для такой перепланировки придётся добиться разрешения, потому что снос стен, отделяющих комнату от лоджии, должен быть согласован с контролирующими службами.

Вариант 9 – полное преобразование квартиры маленькой площади

В этом варианте перепланировки в распоряжении всего 47 м² и балкон. Но посмотрите, что можно сделать:

Удивительно, но теперь здесь есть место и для полноценной гостиной, и для гардероба, и даже для раздельного санузла.

Вариант 10 – как найти место для рабочего кабинета

И ещё один пример совсем простой перепланировки, если у вас появилась необходимость в рабочем кабинете. Нужно просто утеплить балкон и убрать стеклопакет с дверью между ним и комнатой. В этом случае авторы перестройки ещё и убрали перегородку между прихожей и кухней. Меньше дверей – больше простора:

  • Итак, в заключении хотелось бы напомнить, что очень заблуждаются те, кто считает, что собственник на своих квадратных метрах может делать все, что угодно. Без каких-либо согласований можно сделать только косметический ремонт, поменять окна (с сохранением их расположения), снять ненужные двери (не меняя конфигурации проема), поменять напольное покрытие, совместить санузел или выполнить иные изменения, в результате которых проектная конфигурация квартиры остается прежней. То есть — сделать то, что точно не повредит состоянию дома, не помешает соседям, не будет представлять угрозу для самих домочадцев.

    Многие собственники жилья допускают ошибки из-за банального незнания, которое, как известно, не освобождает от ответственности. Если есть какие-либо сомнения, лучше ознакомиться с нормативными актами и привлечь на помощь специалистов.

    Стоимость оформления перепланировки квартиры: как и за сколько можно узаконить в 2021?

    Необходимость регистрации изменений конфигурации квартиры сомнению не полежит. Однако, сколько денег нужно на оформление бумаг, если планируется получить разрешение изначально, до проведения работ? Какие траты ожидают собственника, который решил узаконить все по факту? 

    В 2021 году по столице и Московской области расценки следующие:

    • Проект: на стадии предварительного получения разрешения это наиболее крупная трата, стоимость изготовления документа – от 15 тыс. рублей и выше (верхняя граница определяется уровнем сложности).

    • Согласование этого проекта в государственных инстанциях обойдется в сумму от 5 тыс. рублей (государственные пошлины).

    • Изготовление нового техпаспорта стоит от 2 до 7 тыс. рублей.

    • Если планируется для получения разрешений привлечь посредническую компанию – такие фирмы берут за свои услуги от 20 тыс. рублей (не считая перечисленных расходов).

    В том случае, если собственник решил все узаконить по факту через суд, к перечисленным тратам прибавится оплата подготовки документов для суда – это от 30 тыс. рублей, а также консультация юриста – 1-2 тыс. рублей. Если же для этой процедуры привлекаются посреднические фирмы, их услуги в этом случае будут стоить 50-80 тыс. рублей.

    На что обратить внимание в 2021 году?

    С течением времени требования к проведению перепланировки продолжают ужесточаться. Сегодня во многих случаях без разрешения нельзя устанавливать кондиционеры, менять ванны (например, вместо стальной ванны установить чугунную), выполнять остекление балконов. Ограничения могут быть общего характера (строительные, архитектурные нормативы) или локальные — установленные местной администрацией, которая также имеет на это право.

    Чтобы не столкнуться с невозможностью узаконить проведенные изменения и не получить отказ в разрешении, лучше всего заказать проект в лицензированной проектной компании, где сотрудники отлично знают – что можно, а что нельзя делать.

    Кроме того, важно знать, что согласие с перепланировкой должны выразить все собственники жилья, в том числе несовершеннолетние.

    Подготовка к перепланировке в новостройке

    Обустройство помещений в новостройке и получение соответствующих разрешений зачастую оказывается более легкой задачей, чем модернизация жилья в старом доме. Многие застройщики предлагают квартиры с изначально свободной планировкой, а значит, там все подготовлено для воплощения архитектурно-дизайнерских идей. Если дом строится с долевым участием будущих собственников квартир, к этому процессу можно готовиться заранее. Поэтому важно знать правила перепланировки квартиры в новостройке.

    Ничто не мешает предварительно проанализировать проект здания, в котором указано — где будут расположены несущие стены, какого размера кухня, раздельным или совмещенным будет санузел, возможно ли изначально предусмотреть отдельную гардеробную и ниши. Или вовсе изначально разработать проект перепланировки квартиры.

    Как получить разрешение на перепланировку?

    Прежде всего, необходимо понять, что хотелось бы изменить в квартире и получить технический паспорт с полным описанием всех имеющихся помещений. Этот документ станет основой для дальнейшего планирования преобразований.

    Далее необходимо создать план изменений и отнести чертежи (эскизы) вместе с заявлением в городскую администрацию, сотрудники которой должны убедиться в том, что вы не планируете посягательство на несущие конструкции и жизненно важные коммуникации. В некоторых случаях требуется также разрешение пожарной службы и водоканала (если планируются операции с инженерными сетями), а если дом имеет историческую ценность – еще и комитета по контролю памятников культуры (архитектуры).

    Созданием проектов перепланировки могут заниматься только организации, которые получили лицензии на осуществление этой деятельности. Но это необязательно, если квартира находится в обычном типовом доме, и какие-либо эксклюзивные изменения в ней не планируется, возможно, в вашем случае окажется достаточно эскиза или самостоятельного выполненного чертежа.

    Получив одобрительные справки из всех этих структур, можно составлять заявление на перепланировку и отправляться в администрацию за разрешением. Понадобится также документ, подтверждающий право собственности и согласие остальных официальных владельцев недвижимости, если таковые имеются.

    Вместо личного посещения можно передать документы через МФЦ. Получив расписку, стоит приготовиться к двухмесячному ожиданию решения. Если ответ окажется положительным, в соответствующем документе будет указан период, в который можно провести работы. После их завершения необходимо получить новый техпаспорт, после чего подать документы в Росреестр, чтобы был изменен кадарстровый план жилья.

    Насколько просто узаконить перепланировку «по факту»

    Если все работы были выполнены по действующим строительным нормативам (без полного или частичного демонтажа несущих конструкций здания, перемещения санузлов в жилую зону, изменения внешнего облика здания), получить разрешительные документы сравнительно легко.

    Гораздо более сложной является ситуация, когда перепланировка выполнена с нарушением строительных, архитектурных норм или иных положений, то есть, когда имеет место факт проведения работ, которые прямо запрещены. В этом случае узаконить перепланировку не получится и владельцу квартиры придется за свой счет восстанавливать «все как было». Мало того, собственника может ожидать штраф или даже административное, уголовное преследование (если в результате перепланировки ослаблены или разрушены конструкционные элементы здания, причинен имущественный или физический ущерб соседям).

    В частности, запрещено перемещать несущие стены, объединять с гостиной кухни с газовыми плитами, расширять санузлы так, чтобы часть пространства оказывалась над жилой территорией соседей и так далее. Нельзя подключать систему «теплый пол» к общим сетям и выносить систему отопления на балкон.

    Если это уже сделано, придется привлекать юристов и технических специалистов, чтобы вместе подумать, как исправить ситуацию с наименьшими потерями.

    Как узаконить перепланировку в судебном порядке?

    Если планировку не удалось узаконить в уполномоченных структурах, ничего не остается, как действовать через суд, куда следует предоставить все те же документы вместе с исковым заявлением и решением об отказе от органов власти. У суда есть тридцать дней на рассмотрение вашего дела. Тем, кто не имеет должной подготовки, лучше сразу заручиться поддержкой адвоката, которому предстоит доказать, в ходе реконструкции установленные нормативы не нарушены.

    На обжалование принятого решения дается три месяца с момента уведомления заявителя об отказе. Иск необходимо направить в судебный орган по месту нахождения дома, где необходимо узаконить перепланировку, или по месту расположения органа, выдавшего отказ в согласовании.

    Не исключено, что суд назначит специальную экспертизу, уполномочив выездную комиссию отправиться на объект и дополнительно подтвердить, что в результате вмешательства не был нанесен ущерб ни зданию, ни жильцам. Если выводы будут в пользу собственника, суд удовлетворит иск, и можно будет забыть о санкциях.

    Если удастся получить положительное судебное решение, его необходимо отнести в орган технической инвентаризации, который обязан внести необходимые изменения в документацию. Далее регистрация выполняется в общем порядке.

    Комментарии к статье

    Никто еще не оставил отзывов, станьте первым!

    Узаконить перепланировку можно, урегулировав этот вопрос в органах местного самоуправления (отдел строительства и архитектуры), для этого необходимо взять в БТИ план квартиры, на основании этого документа составить проект и обратиться в БТИ, чтобы приемная комиссия зафиксировала изменения, составив заключение о том, что проведенные работы выполнены согласно правилам и нормам безопасности. После чего остается получить в БТИ новый квартирный план и зарегистрировать изменения в Росреестре, представив перечисленные документы.

    Если БТИ (или жилкомиссия) отказывается давать заключение (без него Росреестр не примет документы), придется обратиться в суд и привести доказательства того, что никаких нарушений во время перепланировки не было. Судебное решение также является основанием для регистрации изменений.

    Наиболее правильный вариант – не рисковать и провести все согласования на этапе планирования работ. Существенная перепланировка без профессионального проекта может впоследствии обернуться печальными неожиданностями даже с риском для жизни людей.

    При покупке перепланированного жилья стоит обращать пристальное внимание на технические документы, чтобы убедиться в законности перепланировки. Если квартира очень понравилась, но имеют место радикальные перемены (отступления от квартирного плана) и они не узаконены, можно рассчитывать на существенную скидку, поскольку в перспективе все расходы по приведению планировки в соответствие с законом придется взять на себя.

    Если же имеет место обратная ситуация и незаконно переоборудованную квартиру продаете вы, стоит все просчитать и, возможно, перед продажей получить новый техпаспорт и кадастровый план. Альтернатива – продать квартиру со скидкой, и пусть собственник уже сам разбирается с перепланировкой.

    Незаконная перепланировка может стать препятствием, как для приватизации, так и для расприватизации квартиры. Даже если вы давно провели работы, и никто не предъявлял вам претензий, перед сменой собственника (или юридического статуса) квартиры перепланировку придется узаконить.

    Прежде чем проводить какие-либо работы, выходящие за рамки банального косметического ремонта, стоит обратиться в финансовую организацию, выдавшую кредит, и решить все вопросы. Если скрыть от банка факт проведения перепланировки в квартире, это чревато очень большими проблемами, которые могут возникнуть при малейшей просрочке или любом недоразумении. В наиболее сложных случаях есть риск вообще лишиться квартиры – подобное часто прописывается в кредитных договорах.

    Стоит знать, что пока квартира находится в залоге, сотрудник финансовой организации, может в любой момент нагрянуть к вам с инспекцией. В штате некоторых банков есть даже специальные сотрудники, ответственные за такие вопросы.

    Впрочем, при достаточных обоснованиях и своевременных ипотечных платежах, кредиторы, как правило, не возражают против перепланировки, соответствующей техническим и прочим нормам. Банк должен подтвердить согласие письменным разрешением, так как жилищная инспекция, в любом случае, потребует разрешение на операции с жильем, находящимся в залоге. После завершения работ всю отчетную документацию необходимо предоставить кредитору.

    Согласование постфактум

    Для обращения в суд нужно подготовить: проект квартиры, технический и кадастровый паспорта, заключения СЭС и МЧС. Все собственники жилья должны быть согласны с перепланировкой. Перед подачей иска уведомите архитектурный отдел о проведенных работах. Далее вам придется отстаивать в суде правомерность перепланировки: что она не ущемляет ничьих прав, не ухудшает жилищные условия, не опасна для состояния всего здания. Если вы окажетесь неубедительны, вас обяжут за свой счет вернуть квартире первоначальный облик. При положительном решении суда нужно заказывать новые паспорта недвижимости. Об изменении размера жилой площади необходимо известить МФЦ.

    Помните, что даже если вы выиграете суд и перепланировка будет признана законной, вам все равно назначат за нее штраф. Сумма может варьироваться от 1 до 30 тысяч рублей.

    Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

    Чего делать нельзя и почему

    Несущие перегородки не выносят вмешательств

    Несущие конструкции с вентиляционными каналами трогать нельзя — ни сносить, ни перемещать. Прорубать в них новые дверные проходы или расширять существующие можно только с усилением. Нельзя даже штробить выбоины под трубы и электрические коммуникации. К этим конструкциям нужно подходить с особой осторожностью, не рискуйте — консультируйтесь с опытными строителями и архитекторами. Малейшая ошибка с несущей стеной — и дом может рухнуть.

    Границы дозволенного при перепланировке варьируются в зависимости от конструкции, серии и материала дома, а также нормативных документов, строгость условий которых в каждом регионе страны своя.

    Запреты, связанные с кухней и освещением

    Перегородки между жилыми помещениями и кухней с газовой плитой/колонкой демонтировать запрещено. Если заменить их раздвижной дверью, согласовать такое видоизменение шанс будет, но данная поблажка касается только квартир с двумя и более комнатами. Кухни также запрещено устраивать над жилыми помещениями, а вот над коммерческой недвижимостью (офисы, кафе, магазины) — можно. Кухни и остальные комнаты априори должны иметь источник естественного света — без окон спроектировать и согласовать новое помещение никто не позволит.

    Трансформации санузлов

    Ванные, туалеты и душевые не получится разместить над жилой комнатой, кухней или вместо этих помещений. Делать входы в санузлы из этих комнат также нельзя. Двери в них могут вести только из коридоров. При любых видоизменениях санузла должен оставаться свободный доступ к общедомовым коммуникациям водо- и теплоснабжения. Если при моделировании интерьера ванны или туалета вы решите скрыть неприглядные трубы и краны декоративным коробом, в нем должна быть дверца или съемный элемент, чтобы при форс-мажоре мастер мог добраться до коммуникаций.

    Греться тоже нужно по правилам: теплый пол, радиаторы и камины

    Система теплого пола допускается только электрическая, водяную разновидность устанавливать нельзя, так как это будет несанкционированное использование водо- и теплопровода здания. Камины на твердом топливе в квартире — запретный плод, разрешены лишь био-, электро- и декоративные версии, и даже при этом в комнате должна быть мощная вытяжка. Переставлять батареи на лоджию или балкон, которые объединяют с жилыми площадями, нельзя, такие действия искажают систему теплоснабжения здания. У соседей из прилегающих квартир из-за подобной тепло-перепланировки в зимний период может похолодать на несколько градусов.

    Самозахват общего имущества

    Межквартирные тамбуры, чердаки, лестничные пролеты, колясочные, крыши и подвалы присваивать нельзя ни в каких целях (ст. 36 ЖК РФ). Даже если вам нужна пара десятков квадратных сантиметров, вы должны получить письменное согласие каждого владельца квартиры в вашем доме. Просто большинства голосов недостаточно — нужно 100 % одобрение. Оформить это официально можно через протокол общего собрания собственников или обойдя соседей самостоятельно и собрав подписи поквартирно. Нужны голоса «за» именно от владельцев недвижимости, а это не всегда те, кто открывает вам двери или проживает по соседству в данный момент — будьте внимательны.

    Что еще делать запрещено

    • Расширять коридоры и подсобные помещения, в том числе балкон, за счет жилых комнат;

    • делать сквозные дыры в потолках или полах;

    • монтировать газопровод в стены;

    • проектировать комнаты без окон или радиаторов и жилые помещения менее 8 кв. м;

    • единолично принимать решение об установке в своей квартире перекрывающих вентилей и регуляторов мощности для любых коммуникаций: убавив подачу тепла или напор воды у себя, вы принимаете такое же решение за соседей, нарушая их права.

    Для многих идей есть законные варианты реализации — лучше заранее проконсультироваться со специалистом.

    Жилье с так называемой «свободной планировкой» проектируется по четкому плану. Покупка такой недвижимости не означает, что вы имеете право возводить в пространстве квартиры все, что угодно. Созданная вами планировка требует законного оформления!

    Как оформить интерьер квартиры-студии

    Все, что вы хотели узнать о дизайне квартиры-студии. Хитрости оформления скромного пространства: оно будет удобным для жизни и визуально просторным. Читайте подробности в статье.

    Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта

    Стандартные планировки новостроек, какими бы современными эти дома ни были, не всегда удовлетворяют хозяев новых квартир. Чтобы сделать жилье максимально комфортным для проживания всех членов семьи, иногда требуется выполнить перепланировку в новостройке. Другими словами, изменить конфигурацию помещений. Правда, просто спланировать и сделать ремонт не получится — перепланировку, а точнее, ее проект, перед этим придется согласовать. Процедура оформления перепланировки квартиры в современных новостройках проще, чем в старых зданиях, тем более что некоторые новые многоквартирные дома (МКД) сдаются с так называемой свободной планировкой. Как бы то ни было, согласовывать проект будущих работ нужно как в старых, так и в новых домах — даже если внутри квартиры нет ни одной несущей конструкции.

    С чего начинать перепланировку, как согласовать ее проект и сколько придется заплатить за процедуру, — разберемся в статье.

    Что можно, а что нельзя делать при перепланировке новой квартиры

    Собственнику квартиры в новом МКД стоит знать о том, что, согласно статье 27 ЖК РФ, уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры[1].

    Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2021 года[2].

    Соответственно, если заранее узнать о том, какие документы необходимо собрать, какую конкретно перепланировку можно делать, и учесть все нюансы, то успех мероприятия обеспечен. Дело в том, что есть такие виды работ, которые нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах или можно согласовать лишь при соблюдении определенных условий. В то же время для некоторых видов ремонтных работ разрешение вообще не нужно. Рассмотрим все три случая подробнее и по порядку.

    1. Что точно нельзя делать:
      • сносить несущие конструкции (в особых случаях может быть разрешено демонтировать их лишь частично);
      • нагружать такие конструкции сверх установленной нормы;
      • снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей;
      • удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления;
      • затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому;
      • расширять жилую площадь за счет чердака;
      • присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их — и наоборот;
      • объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери;
      • делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат — кроме тех, что находятся на первом этаже;
      • отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление[3].

      Впрочем, это еще не все. В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2021 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» есть уточнение на этот счет[4]. Так, нельзя совершать любые другие действия, из-за которых неминуемо нарушатся:

      • устойчивость несущих стен и балок;
      • работа инженерных систем;
      • работа пожарных и других систем безопасности;
      • целостность фасада всего дома;
      • условия проживания и эксплуатации помещений.
    2. Что можно делать без специального разрешения:
      • косметический ремонт помещения — причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем);
      • монтировать встраиваемую мебель;
      • ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние);
      • переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.
    3. Что делать позволено, но лишь после согласования:
      • убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые;
      • возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы;
      • демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию;
      • не полностью разбирать ненесущие стены;
      • сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы;
      • расширять санузел за счет нежилой площади.

    Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке придется одобрять по проекту.

    Если же запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. А оно, как правило, довольно дорогое. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

    Оформление перепланировки квартиры перед изменениями и после них

    Согласование перепланировки квартиры в новостройке происходит до начала ремонтных работ. А процедура, которая проводится по факту выполненного ремонта, называется узакониванием. Здесь может возникнуть закономерный вопрос: зачем задерживать ремонт и заниматься согласованием, если есть возможность поскорее выполнить все работы и уже потом приступить к узакониванию, когда это будет максимально удобно для владельца? Тем не менее преимущество согласования перед узакониванием легко объяснить. В первом случае процесс пройдет быстрее и не доставит много хлопот, а также лишних материальных затрат.

    Как ни странно, владельцам квартир в строящемся доме достаточно часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку. Потому что хозяева нередко торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности. В таком случае, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. В Москве этими вопросами занимается МЖИ, а вот в Московской области, вероятно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку.

    Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, а если изменения вообще не узаконивать — в надежде, что об этом никто никогда не узнает, — в дальнейшем могут возникнуть проблемы иного рода. Например, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать. Также его собственник будет привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ[5]. Тогда ему не избежать штрафов. При этом нелегализованные изменения нужно будет все равно узаконить или же вернуть все как было.

    Вряд ли кому-то захочется иметь дело с таким количеством потенциальных проблем. Поэтому владельцу стоит приступать к ремонту, только если он знает наверняка, что все законно, и если у него на руках есть заветное разрешение.

    Перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы все прошло по правилам, следует соблюдать порядок оформления перепланировки:

    • заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки;
    • получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены;
    • подать заявление и пакет документов в жилинспекцию (в том числе копию договора долевого участия в строительстве МКД и разрешение на ввод дома в эксплуатацию);
    • дождаться официального разрешения;
    • выполнить перепланировку;
    • получить акт, подписанный специальной комиссией из жилинспекции, после того как инспектор осмотрит обновленное помещение[6];
    • привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт;
    • зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.

    Перепланировкой следует заниматься уже после того, как выданы ключи от квартиры, — так безопаснее и эффективнее.

    Оформление перепланировки в новостройке часто сопровождается сложностями, связанными с отсутствием техпаспорта. Сейчас застройщики уже не обязаны инвентаризировать квартиры в БТИ, но Мосжилинспекция (МЖИ), перед тем как выдать разрешение на перепланировку, непременно потребует техпаспорт.

    Бывает, что застройщик ставит квартиру на кадастровый учет в Росреестре с нарушениями по разграничению функциональных зон — например, без обозначения коридорной зоны. В этом случае согласование перепланировки станет сложной задачей для неподготовленного владельца жилья. И это несмотря на то, что в целом процедура согласования на данный момент максимально упрощена.

    Если жилье приобретено в ипотеку, его владельца также ждут некоторые трудности. Ведь в таком случае перепланировка квартиры в новостройке возможна, только если банк и компания, застраховавшая недвижимость от основных рисков, дадут на это свое письменное разрешение.

    Разумеется, техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ, как и проект перепланировки жилых и нежилых помещений в МКД, не составляется в вольной форме и на усмотрение их автора. К этим документам есть ряд требований — найти их можно в Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2021 года № 508-ПП. Само собой, разработчики из проектных бюро прекрасно знакомы с этими требованиями и руководствуются ими, наряду с другими, при составлении проекта и технического заключения.

    Ориентировочная стоимость услуги оформления перепланировки

    Многие собственники, которым нужно получить разрешение на перепланировку квартиры, предпочитают комплексное обслуживание. Ведь чаще всего вариант с согласованием или узакониванием ремонта под ключ оказывается куда более удобным и, что немаловажно, финансово выгодным. Стоимость оформления перепланировки под ключ складывается из двух составляющих — цены на проект и расходов на саму процедуру получения разрешения. Оплатить можно и все сразу — тогда заплатить нужно будет от 70 000 рублей — или заказывать каждый этап работы отдельно.

    Согласование перепланировки проходит в четыре этапа.

    Для получения разрешения на перепланировку от госорганов потребуется подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоить это будет от 35 000 до 60 000 рублей в зависимости от того, затрагиваются ли несущие конструкции.

    Сам по себе проект будущих работ по изменению конфигурации вместе с техническим заключением в Москве и области стоит порядка 25 000 рублей, если заказывать его без услуги по согласованию. Отдельно за техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки придется отдать примерно столько же. Впрочем, стоимость того или иного документа будет зависеть от сложности и объема работ: очевидно, что, например, объединение квартир обойдется в более кругленькую сумму, чем устройство легкой перегородки.

    Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ обойдутся в сумму около 20 000 рублей, а техника БТИ — 15 000 рублей. За внесение данных в ЕГРН заплатить придется в среднем 30 000 рублей[7].

    Ну и, конечно же, на общую стоимость могут повлиять площадь квартиры, район, статус здания (например, МКД является памятником истории и культуры) и многие другие параметры.

    Тем, кто никогда не сталкивался с перепланировкой, чаще всего элементарно не хватает знаний, которые необходимы, чтобы сделать все грамотно и максимально быстро. Владельцы квартир в новостройках не знают, как проходит оформление документов для перепланировки квартиры, с чего начинается перепланировка, что можно делать и куда обратиться, на какую сумму расходов рассчитывать… Пытаясь найти ответы на эти вопросы в интернете, многие приходят к мысли, что процесс согласования перепланировки — дело крайне сложное и невероятно затратное. Однако каждый случай, как можно догадаться, индивидуален. Согласование перепланировки может пройти быстро и без проблем, если заняться этим своевременно и заручиться поддержкой специалистов.

    ** Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на август 2021 года.

  • Понравилась статья? Поделиться с друзьями: