Плюсы и минусы субаренды земельных участков

Доброго времени суток, уважаемый посетитель. Сегодня мы поговорим по теме Плюсы и минусы субаренды земельных участков. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Взаимоотношения между собственником и арендатором могут сопровождаться процедурой передоверия. Зачастую земельные участки берут в аренду, чтоб передать их в пользование третьим лицам.

Сложность подобной сделки заключается в том, что дозволение предоставляет владелец земли, а плату получает первичный арендатор.

Следует обратить внимание, что субаренда сопряжена с особенностями, которые не присущи обычным видам сделки. Можно в качестве сравнения привести поднаём, но эти виды договоренностей идентичны только по субъектному составу (без согласия собственника эти сделки невозможны), а объект, передаваемый в пользование третьим лицам, различен.

Можно дать следующее собирательное определение субаренды земельного участка и представить, что это такое следующим образом – передоверие права пользования наделом на основаниях официального дозволения владельца и только в тех границах, которые прописаны в гражданском законодательстве. А в некоторых случаях и в нормах земельного права.

В договоре могут быть предусмотрены права и обязанности, которые вторят нормам главы Гражданского кодекса об аренде:

Поскольку собственник оповещен о пользовании землей третьим лицом, то и решать вопрос о расторжении договора при неисполнении взятых на себя обязательств возможно также при его участии.

Образец договора субаренды можно найти в интернете. Основные атрибуты договора представлены следующими группами:

Этот вопрос должен быть урегулирован с собственником.

Не стоит пренебрегать нотариальным удостоверением сделки, поскольку при подобном оформлении производится проверка всех пунктов договора. Это поможет обезопасить все стороны субаренды от неправомерности требований, указанных в соглашении. Зачастую сложность юридических формулировок и отсылочный характер пунктов не позволяют трактовать их однозначно. Нотариус не подпишет ничтожный договор, а также проверит все бумаги на предмет их подлинности.

Следует обратить внимание на основополагающие документы, которые явились основой для заключения договора. Если не учесть, что не хватает некоторых важных документов, могут возникнуть споры по границам. Например, если не хватает сведений о межевании, то субарендатор, скорее всего, будет иметь спор с собственниками соседних участков. Собственник или арендатор при этом не будут каким-либо образом влиять на ход разрешения проблемы, поскольку договор подписывается лично и при безусловном согласии со всеми пунктами соглашения. Поэтому рекомендуется приложить максимум условий для изучения всех сведений об участке. Можно запросить сведения в реестре или попросить предоставить такую справку.

Арендатор с той же целью просит оплачивать стоимость, указанную в договоре, авансом.

Собственник предъявляет претензии первичному арендатору, которые тот вправе переадресовать субарендатору как на стадии досудебного урегулирования спора, так и в процессе судебного разбирательства.

Оценка статьи:

Особенности заключения договора субаренды земельного участка

В первую очередь следует иметь в виду, что основанием для заключения договора субаренды является сделка, которая передавала в аренду земельный участок.

Если в рамках переуступки права владения передается частный жилой дом, находящийся на участке земли в определенных границах, то отдельно субаренда надела не оформляется. В связи с этим используется общее правило «о судьбе» земли при распоряжении строением. Также субаренда только части земельного участка в таком случае возможна исключительно при внесении соответствующих условий в основной договор и наличии плана землепользования или отдельного кадастрового плана. Субарендатор не может «кроить» землю по своему усмотрению и передавать ее части различным пользователям. Можно оформить единый договор аренды на несколько участков одного собственников и только после этого передавать землю разным пользователям по индивидуальным договоренностям.

Если такое правило не закреплено, то сделка по субаренде будет признана ничтожной.

Желающие оформить подобную сделку лица должны руководствоваться общими правилами договорных обязательств, указанными в гражданском законодательстве.

К сопутствующим документам, прикладываемым к договору, относится только первоначальная аренда. Нет необходимости подтверждать право первоначального владения, поскольку предполагается, что арендатор проверил документы собственника.

Субаренда предполагает извлечение дохода от деятельности, которая предполагает передачу не только прав и обязанностей (как в случае поднайма), но и позволяет уточнять какие-либо положения. Например, земля сельскохозяйственного назначения передается с формулировкой «для ведения сельскохозяйственного производства» арендатору, который, в свою очередь, может конкретизировать вид такого возделывания. Но выходить за рамки первоначальных прав и обязанностей нельзя. Нарушение этого правила может выразиться в санкциях к первоначальному арендатору.

Существующие риски, ограничения права пользования, сроки субаренды

Риски существуют для всех сторон сделки.

Так, собственник, должным образом не осведомленный передачей права пользования третьему лицу, или при неправильно составленном договоре может получить ухудшение состояния надела.

Арендатор, не взимающий предоплату, может остаться без денег, соответственно, это затруднит взаиморасчеты с владельцем. Он потеряет доход и на период поиска нового субарендатора. Поэтому рекомендуется предусмотреть в договоре авансовую систему оплаты стоимости земельного участка.

Последний субъект – принимающий для пользования участок может лишиться его в случае отсутствия согласия владельца.

Хотя при изучении первоначального договора следует обратить внимание на договоренности между собственником и арендатором. Когда такая возможность предусмотрена, тогда вопросов по передаче прав пользования возникнуть не должно.

Государственной регистрации подлежат сделки, который оформляются на срок более 1 года. Предприниматели, да и физические лица стремятся заключать подобные договоры на срок 11 месяцев. В Налоговом кодексе предусмотрено, что такой вид деятельности, как аренда или наём при условии долгосрочности договора признается предпринимательством и требует оплаты налога на прибыль в казну государства. Чтоб избежать таких последствий со стороны налогообложения, арендаторы стремятся уменьшить период действия договора, но при этом предусмотреть пролонгацию его действия.

Правило по срокам в отношении земель из муниципального или государственного фонда предусматривает очень длительные отношения – 49 лет (на некоторые категории наделов – не превышает трех лет). Но это не касается субаренды, арендатор не должен выходить за пределы общего срока, на протяжении которого дозволено пользоваться участком основному арендатору.

Следует обратить внимание, что цепочка субъектов вне зависимости от первоначального владельца идентична.

Правила и условия при оформлении

Условия оформления договора субаренды отличаются в зависимости от собственника.

В том случае, когда владельцем является физическое или юридическое лицо, проведение сделки возможно:

когда такая уступка права пользования предусмотрена первоначальным договором аренды;
если стороны договариваются о передаче возможности возделывать землю в рамках заключения дополнительного соглашения или при переподписании основного договора.

Несколько другие условия предусмотрены для земель, находящихся в собственности муниципалитетов и государственных органов. Необходимо сразу оговориться – для целей аренды пригодны земли с определенным статусом (сельхозназначение, жилищное строительство). Земли для выращивания агрокультур и возделывания с целью получения урожая передать в субаренду проще, чем земли для ИЖС. Это связано с тем, что застраиваемые территории накладывают на основных арендаторов особые условия по налоговому, жилищному или ипотечному законодательству.

Для целей заключения подобной сделки (субаренде) надлежит руководствоваться нормами земельного законодательства:

когда земля бралась в аренду до ноября 2022 года и срок основного договора свыше пяти лет, то для получения возможности передавать в субаренду землю необходимо получить разрешение выдавшего органа;
в других случаях собственник участка просто уведомляется о передаче права пользования третьим лицам путем направления письма.

Гражданский кодекс определяет простую письменную форму сделки. В некоторых случаях необходимо сделку зарегистрировать в органах юстиции.

Законодательство не предусматривает обязательности нотариального удостоверения сделки. Это возможно только по согласованию между сторонами договора. Порядок оплаты услуг нотариуса в таком случае должен быть прописан документально.

Особенности сделки субаренды

Довольно часто договора субаренды заключаются с местными органами самоуправления, а земля, находящаяся в госсобственности, по закону может сдаваться на время. Собственник в этом случае – госорган, а порядок прохождения сделки регламентирует 22-й статьей Земкодекса России. Если земля принадлежит физлицу, в силу вступают положения п. 2 ст. 165 ГК.

Всегда должны соблюдаться законные требования всех участников сделки, а в этом случае возникает взаимосвязь между всеми заинтересованными сторонами. Стоит помнить, что каждый участник сделки имеет, как обязанности, так и права:

арендатор должен использовать землю строго по назначению, что оговаривается пунктами договора.
арендатор имеет право на платной и безвозмездной основе передать все арендованное имущество или его часть субарендатору.
субарендатор, заключая договор субаренды, обязуется использовать земельный участок строго по назначению, учитывая положения договора.
арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, в случае использования земли не по назначению и нарушении других требований, прописанных в договоре аренды.

Если речь идет о земле, находящейся в собственности физлица, особых сложностей при сдаче ее в поднаем не возникает, чего не скажешь о земле, находящейся в госсобственности. Любые манипуляции с собственностью муниципалитета возможны после проведения тендера (так гласит закон о конкуренции). Государственный орган выставляет минимальную цену аренды/субаренды, а победителем является тот, кто даст большую цену. Если претендент только один, договор заключается с ним без торгов.

Отличия аренды и субаренды

Поднаем земли – законная процедура, но для прохождения сделки необходимо собрать нужные документы, а лучше всего это сделают специалисты. Если вы собираетесь сделать это самостоятельно, помните, что субаренда отличается от классических арендных отношений:

по количеству заинтересованных лиц, а поднаем должен учесть интересы трех сторон.
субарендатор должен выполнять, как условия, поставленные арендатором, так и требования, предъявляемые собственником участка.
земля не используется по собственному усмотрению, субарендатор должен действовать строго в рамках подписанного документа.
пользоваться имуществом можно на протяжении ограниченного временного периода.
цену аренды устанавливает арендатор.

При заключении субарендного договора земельный надел уже не становится предметом сделки, так как права владения им автоматически переходят арендатору после договоренности с владельцем. Субарендатор может использовать в рамках нового договора недвижимость, но на условиях, которые ему ставит уже арендатор. Этот вопрос тонкий, требующий определенной подготовки и сбора пакета необходимых документов.

Как оформить договор субаренды земли правильно

Чтобы избежать возможных неприятностей, вы должны знать, как правильно оформить поднаем. Помочь в этом может образец договора, но лучше воспользоваться услугами специалистов, знающих все тонкости процесса. Надо правильно заполнить все пункты документа:

наименования всех заинтересованных сторон (ФИО физлица, название госоргана, предприятия, организации).
доказательство законности сделки, или доказательство наличия договора найма.
предмет договора с описанием теххарактеристик, расположение участка, его площадь и наличия капитальных построек.
ответственность сторон, их законные права и обязанности.
стоимость аренды, варианты и граничные сроки оплаты.
меры ответственности за нарушение основных положений документа.
срок действия.
подписи сторон.

Документ заключается на ограниченный срок, но с учетом положений основного договора аренды. Основным условием является соблюдение требований договора аренды, поэтому в основном документе должна быть предусмотрена такая возможность. Если такого пункта нет, необходимо составить новый договор, иначе передача земли будет незаконной.

Плюсы субаренды земельного участка – пояснение адвокатов

Когда арендодателю выгодна субаренда и как правильно заключать договор? Ответы можно получить у наших адвокатов. Задайте вопрос с помощью формы ниже.

Стороны договора могут принять решение о прекращении правоотношений между ними. В этом случае, при отсутствии каких-либо претензий в отношении друг друга, составляется соглашение о расторжении договора субаренды земли.

Договор субаренды участка земли также может быть расторгнут в судебном порядке, на основании искового заявления одной стороны, в случае если докажет нарушение условий договора другой стороной.

Необходимо знать, что соглашение о расторжении сделки, прошедшей регистрацию в Росреестре, также должно быть учтено в ЕГРН. В регистрационной палате снимается запись о наличии обременения объекта недвижимости.

В завершении следует отметить, что в случае участия в договоре аренды третьей стороны, собственник земли несет дополнительные риски.

Оформление договора субаренды земельного участка может принести экономическую выгоду, но важно правильно составлять договор, в противном случае сделка может быть признана незаконной, а стороны вынуждены будут понести убытки. Также следует учитывать и иные риски, и внимательно проверять правоустанавливающие документы.

Если период, на который заключается сделка менее 1 года, то необходим меньший комплект бумаг:

Срок субаренды может быть продлен только, если производится пролонгация основного арендного соглашения. Возможны ситуации, при которых арендатор больше не имеет интереса продлять договор аренды. В этом случае он выбывает из правоотношений по поводу пользования земельным участком, а его собственник и субарендатор могут оформить сделку найма земли напрямую.

Если арендатор заинтересован в продолжении взаимоотношений на прежних условиях, договор аренды пролонгируется. После чего субарендатор, в свою очередь, может продлить действие сделки поднайма участка.

Особенности договора субаренды земельного участка, правила оформления

Правила оформления договора субаренды

В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:

наименование документа («Договор субаренды»);
дата и место заключения сделки;
наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
права и обязанности сторон;
порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
срок действия договора;
заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
подписи сторон

К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.

В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.

К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.

Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:

площадь надела;
категория земель, к которой относится надел;
кадастровый номер;
адрес места расположения;
цель оформления участка в субаренду;
перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.

Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.

Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.

Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.

Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.

Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.

При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.

Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.

Региональный земельный центр

Главная
О нас
Деятельность
Муниципалитетам
Информация

Заключение договора субаренды земельного участка

Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.

К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.

В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет. Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.

При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.

На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Какие документы нужны для оформления субаренды?

Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.

Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.

Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:

подробное описание земельного надела;
кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
технические паспорта зданий, расположенных на участке;
график арендных платежей;
выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.

Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:

акт приема-передачи недвижимого объекта;
дополнительное соглашение;
протокол существующих разногласий;
протокол согласования разногласий.

При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.

Права собственника земельного участка при оформлении субаренды

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.

При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:

предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.

Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.

Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.