Обмен участка из государственных или муниципальных земель на частный участок

Добрый день, дорогой гость. Мы подготовили для Вас информацию по теме Обмен участка из государственных или муниципальных земель на частный участок. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту. Надеемся, что мы сможем помочь

Комментарий к Статье 39.21 Земельного кодекса РФ

Федеральным законом от 23 июня 2022 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ЗК РФ дополнен новой главой V.2, устанавливающей возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, а также регулирующей условия и правила такого обмена.

Вопрос о возможности мены таких земельных участков до внесения данных изменений являлся дискуссионным. Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21 июня 2022 г. N 18545/10 <1> высказана правовая позиция, согласно которой распоряжение земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, путем заключения договора мены не допускается, поскольку ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень способов распоряжения такими земельными участками.
———————————
<1> Вестник ВАС РФ. 2011. N 12.

Мена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, имеет определенные особенности, поскольку заключение такого договора мены должно быть обосновано со стороны соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления необходимостью передачи в государственную или муниципальную собственность земельного участка, находящегося в частной собственности.

Такие потребности органов публичной власти должны быть подтверждены решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое допускается только в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, где указывается возможность изъятия земельных участков для выполнения международных обязательств РФ, для размещения объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а также в связи с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Так, в частности, в соответствии с п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ к соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене.

Необходимость заключения органом публичной власти договора мены земельных участков также может быть обоснована наличием на земельном участке, находящемся в частной собственности, объекта социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры, необходимого для развития территории муниципального образования, субъекта РФ или страны в целом, либо запланированным размещением на этом земельном участке подобного объекта, что должно быть удостоверено утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

В законодательстве отсутствует определение понятия «инфраструктура». Однако ЗК РФ (ст. ст. 23, 27, 85), ГрК РФ (ст. ст. 9, 10, 23, 35, 46.1, 48.1), а также другие федеральные законы используют этот термин достаточно активно <1>.
———————————
<1> См., например, ст. 18 Закона РФ от 20 августа 2022 г. N 5663-1 «О космической деятельности» (РГ. 1993. 6 окт. N 186), ст. 2 Федерального закона от 10 января 2022 г. N 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» (СЗ РФ. 2003. N 2. Ст. 169), ст. 1 Федерального закона от 9 февраля 2022 г. N 16-ФЗ «О транспортной безопасности» (СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 37), и др.

Инфраструктура (лат. infra — под; structura — строение) — это неотъемлемая часть материально-технической базы общества, при помощи которой создаются общие условия для эффективного общественного производства. Инфраструктура включает дороги, различные виды связи, коммуникации, материально-техническое снабжение, представляя собой систему органического взаимодействия всех сфер общественного производства, а также многочисленных подразделений внутри каждой из них <1>.
———————————
<1> Российская социологическая энциклопедия / Под общей ред. академика РАН Г.В. Осипова. М., 1998.

Данный термин широко используется в экономической географии, экономике, архитектуре, социологии. Инфраструктура подразделяется на виды (производственная и социальная); на подвиды (социально-политическая, социально-культурная, социально-бытовая); по звеньям и на объекты как линейного (дороги, связь), так и точечного характера (стадионы, школы, клубы). Инфраструктура может рассматриваться также на уровне общества, региона, отрасли народного хозяйства, предприятия (объединения). Развитие и функционирование инфраструктуры может быть проанализировано и с позиций удовлетворения потребностей населения <1>. При этом в различных отраслях и нормативных актах данный термин включает в себя различные составляющие <2>.
———————————
<1> См., напр.: Денисов Н.А. Социальная инфраструктура России: состояние, проблемы, пути развития. М., 1988; Юлров О.В. Планирование социально-бытовой инфраструктуры: социологический подход. М., 1990; Куксанова Н. Социально-бытовая инфраструктура Сибири. Новосибирск. 1993; и др.

<2> Например, согласно ст. 15 Федерального закона от 24 ноября 2022 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4563) к числу объектов социальной инфраструктуры отнесены жилые, общественные и производственные здания, строения и сооружения, спортивные сооружения, места отдыха, культурно-зрелищные и другие учреждения.

В связи с этим обоснование необходимости заключения договора мены в случаях, предусмотренных комментируемой статьей, требует предварительного определения конкретного вида и назначения объекта, размещенного на земельном участке, находящегося в частной собственности или планируемого для размещения на нем.

Порядок обмена муниципальной земли на частную

gtag(‘config’, ‘UA-136093856-1’);

Основания для обмена муниципальной земли на частную

В России, законодательно закреплены случаи обмена земельного надела, состоящего в распоряжении госорганов или муниципалитета на частные владения. Данный момент обозначен в ст. 39.21 ЗК РФ. Обмен земельными участками с администрацией возможен при наличии следующих оснований:

Если меняется муниципальная или государственная собственность на частные земли, изымаемые для нужд госорганов или городской управы.
Когда владения госорганов или муниципалитета обмениваются на земли находящиеся в частной собственности и предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры или транспортного пункта, где данные объекты будут располагаться.

Образец договора мены

Стороны данной сделки равноправны и подразумевается, что участки также равнозначны. В качестве одного участника – стороны А выступает администрация или госорган, распоряжающиеся территориями, а стороной Б является собственник другой площади.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Предметом данного соглашения выступают земельные участки, которые в дальнейшем будут подлежать обмену, а именно, собственность стороны А и владения другого участника. Помимо самих земель, предметом сделки могут быть объекты недвижимости, которые находятся на этих участках. Если надел и постройки находятся в собственности одного и того же лица, допускается оформление акта мены совместно с безвозмездной передачей недвижимости в госсобственность или в распоряжение городской управы.

Территории различных целевых назначений также могут участвовать в сделках подобного вида.

Договор заключается в письменном виде с указанием всех существенных моментов. Земельные участки должны быть равноценны и официально зарегистрированы в официальном порядке. Заключенный договор мены (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора мены земельными участками]) также должен пройти обязательную госрегистрацию в Росреестре. Обязательным требованием к договору мены, если на площади находятся постройки, является то, что требуется проведение оценки построек, которые не подлежат безвозмездной передаче в распоряжение уполномоченного ведомства.

Стоимость наделов, подлежащих обмену, должна быть равнозначной, за исключением случаев, когда при изъятии надела, взамен гражданину предлагается другой участок, но стоимостью ниже. В этом случае, владельцу выплачивается разница между выкупной ценой и стоимость предлагаемой территорией в срок не более 3-х месяцев с момента перехода прав на отчужденный участок.

Порядок обмена муниципальной земли на частную

Обмен земельными участками осуществляется в соответствие с установленным регламентом. Этапы процедуры следующие:

Сторонами, желающими произвести обмен, собираются необходимые бумаги.
При наличии законных оснований, между участниками заключается соглашение мены.
В том случае, когда на территории имеются постройки, не передающиеся администрации или госорганам безвозмездно, проводится официальная оценка этой недвижимости.
После оформления договора мены, производится ее госрегистрация сделки в Росреестре.
На финальном этапе составляется передаточный акт, подтверждающий условие сделки о проведении обмена.
После подписания указанного документа сделка считается завершенной, и участки переходят от одного распорядителя другому.

Регистрация прав собственности осуществляется в течение месяца, соответственно период времени, необходимый для проведения данной сделки может быть от одного – двух месяцев и больше.

Список документов

В рамках земельного кодекса определен перечень обязательных бумаг, необходимых для оформления сделки мены. К таковым относятся:

личные документы участников – паспорта, уставные документы, реквизиты;
правоустанавливающие бумаги на земельные территории, которые подлежат обмену;
технические документы – кадастровый паспорт участка, справка из БТИ о постройках, межевая схема;
справки об отсутствии задолженностей и обременений;
оценочный акт, при необходимости;
разрешение супруга (ги) на обмен, в отношении частного участка.

Пример по обмену муниципальной земли на частную

Борис Андреев получил уведомление о необходимости обмена его садового участка на территорию в другом месте и был составлен договор мены. Участки были равнозначны, и никаких доплат не требовалось, однако, через несколько месяцев после оформления сделки мужчина потребовал компенсации, аргументировав свою претензию тем, что рядом расположенные наделы резко возросли в цене и, следовательно, он упустил выгоду.

Администрация отреагировала на требования гражданина официальным письмом, где сообщалось, что поскольку сделка уже оформлена, никаких прав на территорию в текущем времени Андреев уже не имеет, а в связи с этим и требований об уплате недополученной выгоды тоже.

Борис обратился к юристу и с его помощью составил исковое заявление на действия администрации. В результате судебного заседания, в отношении иска Андреева было вынесено отрицательное решение, поскольку сделка была заключена на законных основаниях и соблюдения установленного регламента. По решению судьи, администрация также не нарушила закона своими действиями.

Заключение

На основании вышесказанного можно сделать ряд выводов:

Обмен госвладений или территорий города на частные земли является законным деянием, если на это имеются правовые основания и все действия, произведенные сторонами договоренности, происходят согласно действующему регламенту.
Соглашение мены является документальным оформлением правоотношений данного вида и представляет собой типовой бланк, заполненный сторонами.
В сделке принимают участие две стороны, одна из которых – это уполномоченное ведомство, которое распоряжается одним наделом и вторая – владелец другой площади.
В соглашении участвуют равнозначные земли, и доплата предусмотрена только в исключительных случаях.
Предметом соглашения выступают сами территории и постройки, которые на них находятся. Здания и сооружения передаются в безвозмездном порядке, или за них совершается доплата после проведения обязательной оценки.
В случае изъятия площадей для нужд города или госорганов и предложения гражданину площади стоимостью ниже отчужденного надела, производится выплата разницы в течение 3 месяцев после изъятия.
Порядок оформления соглашения мены также закреплен земельным кодексом и включает в себя этапы передачи площадей и обязательной постановки на учет.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по обмену муниципальной земли на частную

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Ольга. Совсем недавно мне пришло уведомление о том, что мою землю, на котором расположен небольшой дачный домик, будут изымать для нужд города. Там построят автобусную станцию.

Взамен мне предложили другой надел. Новая площадь расположена в хорошем месте, однако меня интересует ряд других вопросов. Во-первых, допускается ли обмен участков разного целевого назначения и будет ли сделка в дальнейшем законной, потому что моя земля предназначалась для дачного хозяйства, а эта площадь ИЖС. И во-вторых, мой участок стоит чуть дороже, чем предлагаемый, и на территории имеется домик. Должны ли мне возместить разницу между стоимостями земель, выплатить средства за дачный домик и что нужно для этого сделать? Какой период времени дается на произведение выплаты?

Ответ: Здравствуйте, Ольга, в вашей ситуации следует обратиться в администрацию и потребовать пояснений по будущему обмену относительно двух вопросов:

размера возмещения за разницу между стоимостями наделов;
сумму выплаты за постройку, расположенную на вашей территории.

Прежде чем это делать, потребуется произвести оценку надела и дома и выяснить рыночную стоимость имущества. В том случае, если администрация откажет в возмещении, вы имеете право подать иск в судебную инстанцию и предъявить там заключение оценщиков, а также справку из БТИ о существовании на изымаемой площади строения.

Что касается целевого использования, то данный момент не является причиной признания сделки ничтожной, так что можете заключать соглашение. Все эти вопросы регулируются ст. 39.22 ЗК РФ, поэтому обращаясь в администрацию и в суд, вы можете ссылаться именно на это положение.

Список законов

Статья 39.21 ЗК РФ
Статья 39.22 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Порядок обмена земли

Два основных требования предъявляются ГК РФ к форме такого договора:

он должен быть письменным;
его следует зарегистрировать в Росреестре.

Когда обмену подлежит лишь какая-то доля, мало уведомить всех остальных собственников. Должно быть соблюдено еще одно условие – удостоверение подобного документа должно происходить у нотариуса. Без этого процедура регистрации договора становится невозможной.

Алгоритм действий

Оформлению двустороннего договора должно предшествовать согласование сторонами условий будущей сделки. А сам документ должен содержать:

сведения о каждом участнике сделки (для физ. лиц это данные паспорта, для юридических – реквизиты;
предмет сделки – информация об участке земли и том объекте, на который его меняют;
сведения о документах, подтверждающих права собственности каждой из сторон на свой объект мены;
стоимостные параметры объектов;
суммы доплат, а также порядок их возмещения, если таково условие соглашения;
схема передачи имущества и последующей регистрации прав на него новыми владельцами;
условия, связанные с ограничениями и обременениями.

К соглашению, как правило, прилагают планы участков, оценки стоимости самих наделов и строений, расположенных на их территориях, а при необходимости и копии договоров аренды, обременения залогами.

Может оказаться, что совершить сделку невозможно, если лицо, в чью пользу обременение было зарегистрировано, не дало на то своего согласия. Таким лицом может стать банк, в котором у землевладельца взят кредит под залог имущества, на момент совершения мены не погашенный.

К тому же порядок, в каком права на объекты переходят по сделке от одного собственника к другому, может различаться и весьма существенно. Если земельный надел меняется на:

другую недвижимость – регистрируются объекты одновременно;
автотранспортное средство – оформляется в ГИБДД;
движимое имущество – права на него переходят после подписания обеими сторонами акта приема-передачи, но только в отношении земель выполняются регистрационные действия.

Но когда не весь участок подлежит обмену, а всего лишь его маленькая часть, владелец должен позаботиться заранее, чтобы:

на руки получить план межевания земли;
уведомить остальных собственников о заключении договора, и что они могут воспользоваться преимущественным правом и выкупить эту долю;
ждать ответа на протяжении месяца.

А вот когда ответа не последовало, что может означать только отказ от приобретения предложенной части участка, договор мены можно представить нотариусу для удостоверения. Получив отметку в нотариальной конторе, дальнейшие действия производить по общей схеме.

Требуемые документы

Чтобы официально на законных основаниях стать собственником земельного надела, полученного по договору мены, права на него необходимо зарегистрировать в отделении Росреестра. Это можно сделать и в МФЦ своего района. При себе иметь комплект документов, по которым впоследствии можно будет восстановить историю участка или иной недвижимости, ставшей предметом мены. Иногда, чтобы получить их, приходится обращаться в самые разные инстанции: управления садоводческих товариществ, архивы муниципальных образований и т. п.

Полный перечень документов, обязательных для оформления сделки, установлен ЗК РФ:

паспорта участников сделки (или учредительные документы для организации);

Важно! Если любая из сторон действует через представителя, необходима нотариальная доверенность.

договор мены и все передаточные акты;
технические документы (справка о постройках из БТИ, межевая схема, кадастровый паспорт участка);
информация о задолженностях и обременениях или их отсутствии;
правоустанавливающая документация на землю и другое обмениваемое имущество;
оценочный акт (если необходим);
разрешение на обмен от супруга(ги), если участок в совместной собственности;
подтверждение уплаты госпошлины.

Важно! Физическое лицо должно заплатить 2 тыс. рублей, юридическое – 22.

Придется еще заполнить заявление (образец можно найти в Интернете) на регистрацию права собственности.

Сотрудникам Росреестра на производство регистрационных действий понадобится 7–12 дней, на оформление через МФЦ уйдет на пару дней дольше.

А затем новый собственник земельного надела получит на руки выписку из ЕГРН.

Как муниципальная земля обменивается частную?

Подобный обмен реализуется в особом порядке:

обе стороны занимаются сбором требуемых бумаг;
заключается соглашение;

Важно! Постройки на частной земле администрации местного самоуправления не передаются.

проводится оценка строений на участке уполномоченным органом;
договорные отношения оформляются в письменной форме;
после регистрации документа в Росреестре передаточным актом подтверждается факт произведенного обмена; с его подписанием сделка по обмену будет завершена, а распорядители во владение получают участки друг друга.

По времени такая сделка займет до двух месяцев. Это надо учитывать.

Правила мены

Земля, что находится в собственности гражданина или юридического лица, всегда может стать объектом возмездной сделки. Более того, оба кодекса РФ (ГК и ЗК) предоставляют возможность совершить подобный акт на безвозмездной основе. У того, кто пользуется наделом не постоянно, как, например, арендаторов, подобных возможностей нет.

А тот факт, что надел земли отнесен законодателем к объектам собственности, вынуждает владельца его обязательно проходить процедуру регистрации в отделении Росреестра.

Саму мену характеризуют следующие ключевые признаки:

участники подобной сделки взаимно передают от одного ко второму права собственности на обмениваемые ими объекты;
совсем необязательно менять надел на аналогичный имущественный актив, допускается выставление в качестве предмета мены жилого (квартиры или дома) или нежилого помещения, любого транспорта и др.;
важным условием контракта является требование выплаты денежной компенсации от той из участниц соглашения, чье имущество оказалось по стоимости дешевле.

Земельный участок становится предметом договора мены независимо от назначения. На нем могут строиться любые жилые здания или нежилые постройки, он может иметь сельскохозяйственное назначение.

Земли сельхозназначения — территории, что расположены вне населенных пунктов.

Новый собственник не вправе без особого разрешения органа местной власти изменить правовой режим землепользования, что указан в правоустанавливающем документе.

Придется также учесть, что:

право собственности, зарегистрированное на нового владельца не отменяет ранее установленных обременений и ограничений типа ренты, частного или публичного сервитута;
одновременно с землей отчуждается и любое строение, расположенное на ней;
если надел в долевой собственности, а обменивается лишь часть, первым делом предложение должно быть сделано другим дольщикам.

Обмен участка – собственности государственного или муниципального органа на частное владение, как утверждает ЗК РФ (ст. 39.21), возможен, если земли, что в собственности у гражданина или организации:

изымаются на нужды госоргана или муниципалитета;
предназначаются под объект социальной или транспортной инфраструктуры.

Именно то обстоятельство, что права собственности в процессе выполнения условий договора мены переходят на условиях возмездности, сделка эта по форме схожа с куплей-продажей.

Особенности обмена земель

Договор мены земельных участков – это, прежде всего, сделка. А сама мена, по сути – это та же купля-продажа, когда каждая из сторон – одновременно и покупатель, и продавец, а платой служит недвижимое (иногда движимое) имущество. Об этом говорилось выше. А порядок действий, когда меняются равноценные и неравноценные объекты различается:

Участки равноценные. В одном из пунктов договора предусмотреть конкретного участника соглашения, который как раз и займется документальной стороной дела и улаживанием формальностей, а значит и понесет расходы.
Участки неравноценные. Обязательно должна быть выполнена независимая рыночная оценка цены на землю, подлежащую обмену, а заключенная договоренность содержит указание на стоимость участков и размер доплаты тем участником сделки, который обменивает объект, стоимостью ниже, а также сроки и порядок их внесения. Один из участков арестован или отнесен к объектам, оборотопользование которых на момент сделки ограниченно.
Мена невозможна. Если в отношении обмениваемого объекта ведется земельный спор или установлен сервитут, или участок находится под залогом, возможно, в аренде, информация о том должна быть донесена до всех участников сделки. Последствия могут быть весьма неприятными – противная сторона считается обманутой и вправе требовать вернуть собственность и даже выплаты компенсации.

Когда одно землевладение планируется обменять на другое или недвижимое имущество иного рода, следует знать следующее:

Если в заключенном соглашении не указывается стоимость, объекты мены автоматически признаются равноценными. А затраты, что будут понесены на документальное оформление этого процесса, предопределяются самим документом.
Если обмениваемые товары не признаются равными по цене, то одному из участников договорных отношений, предлагающему для мены объект с меньшей стоимостью, придется возместить разницу цен, а порядок передачи денежных средств оговаривается в соглашении (что может быть исполнено до того, как товар оказывается переданным, после передачи или в другом порядке).
Если не совпадают сроки, в которые должны быть переданы объекты, и договор не содержит на то указания, руководством к действию служат правила о встречном исполнении обязательств, изложенные в ГК РФ (ст. 328).
Если ни соглашение, ни закон не предусматривают никаких особенных условий, приобретатели получают права владения одномоментно, как только выполнены обязательства.
Если обмениваемый товар по любому основанию изымается у покупателя, он вправе настаивать на возврате своей собственности и возмещении убытков другим участником сделки.

Законодательство об обмене земель

Земельный участок согласно ГК РФ (ст. 130) – это недвижимое имущество. А из этого следует, что сделки по обмену совершаются с применением общих гражданско-правовых норм, регулирующих действия, производимые с недвижимостью, включая обмен имущества. А координируются они положениями Земельного (ЗК) и Гражданского (ГК) кодексов Российской Федерации. Есть еще и соответствующий президентский Указ №1767 от 27.10.1993 года, узаконивший:

право любого как юридического лица, так и физического, у которого во владении имеется надел земли, целиком или частично обменивать его, причем объекты мены могут быть неравноценными;
обязательную передачу прав собственности после того, как сделка состоялась и была зарегистрирована.

Законодатель установил, что продавцом своего земельного участка признается каждая из сторон подобного соглашения, а, принимая в процессе обмена другой надел, они становятся одновременно еще и покупателями. Но, прежде всего, они должны быть собственниками подлежащих мене земель.

Подобные сделки во многом схожи с правилами сделки по купле-продаже, но имеют и некоторые тонкости в их правовом регулировании, отличающие одну от другой. Договор мены также может содержать указания на цену участков или распределение между сторонами расходов, а может не иметь их. И тогда землевладения, что подлежат обмену, законом признаются равноценными, а сторона, выполняющая свои условия по договору, и будет нести соответствующие расходы.

Налоговые обязательства

И покупатель, и продавец (а именно таковыми признаются участники сделки мены) непременно должны знать обо всех требованиях, которые могут к ним предъявить налоговые органы.

Когда объектом обмена стал земельный надел или другое имущество, движимое и недвижимое:

и в результате сделки одна из сторон получила доход, ставка налога 13%;
при определении размера налоговых обязательств в расчет берется кадастровая стоимость земли или та, что названа в соглашении;
земля находится во владении более 3-х лет, налог не уплачивается, если меньше – можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение или применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей.

И в данном случае не имеет значения, в каком правовом статусе находятся земли. К примеру, если на земельный надел обменян на транспортное средство, то при расчете налогового вычета будет использована стоимость земли, определенная положениями договора.

Прежде чем подать объявление об обмене земельного участка и заняться, собственно, сделкой, не помешает в подробностях изучить все особенности и подводные камни, которые могут таиться при заключении подобного договора.

Понятие и случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Перед тем как рассмотреть данный вопрос более детально, следует остановиться на самом определении земельного участка. Опираясь на ЗК РФ, можно вывести следующую дефиницию:

Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством, который официально признается недвижимым имуществом.

Иными словами, земельный участок — это вещь, которая обладает определенными характеристиками, что установлено ст. 6 ЗК РФ.

Земельный надел, находящийся в государственной или же муниципальной собственности, может представлять собой объект сделок обмена, купли-продажи, мены, дарения и пр.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодательством РФ предусматривается возможность обмена земельных объектов, находящихся в муниципальной или государственной собственности, на наделы, которые принадлежат субъектам правоотношений на праве частной собственности.

Однако следует помнить о том, что подобный обмен недвижимых объектов возможен лишь в том случае, если происходит изъятие территории для обеспечения государственной или муниципальной нужды, в том числе передача осуществляется с целью строительства на территории объектов социальной инфраструктуры.

При этом нормативный порядок подразумевает, что обмен земельных объектов должен происходить на основании документации, с прописанными в ней целями, с учетом которых и осуществляется изъятие. Собственник объектов, передача которых происходит на законодательном основании со стороны государства или же муниципалитета, получает новый земельный надел, по правилам, которые установлены законом.

Изъятие земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд

Изъятие надела, находящегося в частной собственности, происходит с учетом условия, которое закреплено в действующих российских нормативно-правовых актах. Подобный обмен может быть осуществлен только по решению уполномоченных на то органов муниципальной или же государственной власти.

Передача земельного участка подразумевает целый перечень дополнительных юридических действий, в частности:

Прекращение права собственности владельца подобного надела (это может быть как физическое, так и юридическое лицо);
Прекращение права собственности на земли, которые принадлежали собственнику на праве безвозмездного пользования или полученные в качестве наследства, но которые причисляются к рангу муниципальной или же государственной собственности;
Прекращается и безвозмездная или возмездная аренда земельного участка, о чем у субъектов правоотношений был ранее заключен договор.

Кроме того, изъятие надела подразумевает также полное прекращение действия сервитута, залога и иных ограничений объектов, в отношении которых происходит безвозмездная или возмездная передача. Но законодательный порядок предусматривает и некоторые исключения из общего правила, в частности, передача земельного участка, находящегося в частной собственности, возможна и без снятия сервитута.

Особенности этого обмена состоят в том, что сервитут не должен ограничивать цели, с которыми надел из частной собственности переводится в муниципальную или же государственную.

При этом собственник должен быть заранее оповещен о решении органов государственной или муниципальной власти, в котором прописана безвозмездная или возмездная передача объектов для обеспечения государственных нужд. Законодательный порядок при этом должен быть соблюден.

Условия, которые подразумевает безвозмездная или же возмездная передача объектов обмена, прописываются в соглашении об изъятии земельных наделов. В частности, указываются условия: временные сроки, денежная компенсация и иные выплаты. Если безвозмездная или возмездная передача объектов происходит принудительно, то особенности обмена прописываются в судебном решении.

Понятие договора мены земельных участков

Особенности мены участка состоят в том, что между участниками правоотношений, заключается соглашение, в котором прописывается главное условие передача участка, находящегося в собственности, другой стороне-контрагенту, но в обмен на иную землю или же интересуемую вещь.

Это правило закрепляется Гражданским кодексом РФ, а именно, ст. 567.

В результате обмена участка, находящегося в государственной собственности, на частную землю у участников возникает право собственности на приобретенные объекты.

Договор мены земельных участков — это официальный документ, который закрепляет собой легитимность осуществленной сделки. Образец договора можно получить как в уполномоченном на то органе, так и на портале государственных услуг.

Соглашение, которое заключается между участниками, подразумевает, что земля имеет равноценную стоимость, что является гарантом того, что ни один из субъектов не будет ущемлен в своих правах и интересах.

Процедура мены земельными участками, находящимися в собственности у участников контракта, не всегда подразумевает единовременную передачу надела лицу. В юридической практике распространены случаи, когда право собственности на участок сначала переходит к одному лицу, а спустя время, второй субъект правоотношений также выступает в свои законные права.

В подобном случае гарантией защиты прав считается ст. 328 ГК РФ, которая подразумевает встречное выполнение обязательств.

Цена обмениваемых земельных участков

Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:

Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы.
Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.

Предмет договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Как и любое другое правовое соглашение, договор мены подразумевает четкую регламентацию того, какой объект будет признаваться предметом этого контракта. Иными словами, указание предмета договора — это одно из ключевых условий, чтобы документ вступил в юридическую силу. Образец оформления данного пункта можно посмотреть в типовом договоре мены.

Предмет договора мены участками, находящимися в различной собственности, должен включать следующую информацию:

точный адрес земельного участка;
категорию надела, а также целевое предназначение земли;
сведения о находящихся на территории участка объектах недвижимости;
конечную цель использования территории;
кадастровый номер участка, который был подвергнут межеванию;
наличие притязаний со стороны третьих лиц и обременений;
итоговую площадь земельного участка.

При этом следует отметить, что предметом мены не могут выступать участки, которые были изъяты из оборота или ограничены в своем обращении. Вопрос, который касается территорий, взятых в ипотеку, решается в каждом конкретном случае индивидуально. Несмотря на наложенные ограничения, если залогодатель даст свое согласие, то надел может подлежать процедуре мены.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Срочный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд
Государственный кадастровый учет земельных участков
Организация и порядок проведения землеустройства
Землеустройство
Государственный мониторинг земель
Предоставление участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам
Прекращение и переход прав на участок в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд
Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
Определение размера возмещения в связи с изъятием участков земли для государственных или муниципальных нужд
Подготовка соглашения об изъятии участков земли для государственных или муниципальных нужд
Решение об изъятии участков земли для государственных или муниципальных нужд
Выявление лиц, участки которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд
Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Органы, принимающие решения об изъятии участков для государственных или муниципальных нужд
Ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Ограничение прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд
Ограничение прав на землю
Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования
Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок
Порядок безвозмездной передачи федерального участка земли в муниципальную собственность или в собственность субъекта РФ
Условия и порядок отчуждения земельного участка
Реквизиция земельного участка
Конфискация земельного участка
Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Основания прекращения сервитута
Основания прекращения права безвозмездного пользования земельным участком
Основания прекращения аренды земельного участка
Основания прекращения права постоянного пользования участком, права пожизненного наследуемого владения участком
Основания прекращения права собственности на земельный участок
Основания безвозмездной передачи федеральных участков земли в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ
Обязанности лиц, использующих государственные или муниципальные земли, на основании разрешений
Соглашение об установлении сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности
Использование государственных и муниципальных земель для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций
Использование государственных и муниципальных земель без предоставления земельных участков и установления сервитута
Основания и порядок прекращения прав третьих лиц на участок, безвозмездно передаваемый из федеральной собственности
Порядок заключения соглашения о перераспределении земель различных форм собственности
Случаи и основания перераспределения земельных участков различных форм собственности
Случаи перераспределения государственных или муниципальных земель между собой
Порядок заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка из государственных и муниципальных земель
Лица, заключающие соглашение об установлении сервитута
Основания для установления сервитута в отношении участка из государственных и муниципальных земель
Основания для отказа в предоставлении участка из государственных и муниципальных земель без проведения торгов
Аукцион по продаже участка из государственных и муниципальных земель в электронной форме
Договор аренды участка из государственных или муниципальных земель
Порядок выдачи разрешения на использование участка из государственных или муниципальных земель
Предоставление участка из государственных и муниципальных земель, на котором расположены здание, сооружение
Особенности предоставления участков из государственных или муниципальных земель гражданам в собственность бесплатно
Предоставление участка из государственных и муниципальных земель без проведения торгов
Предварительное согласование предоставления земельного участка
Порядок предоставления участка из государственных и муниципальных земель без проведения торгов
Проведение аукциона по продаже участка из земель государственной или муниципальной собственности
Организация аукциона по продаже участков из государственных или муниципальных земель
Предоставление участка из государственных или муниципальных земель в безвозмездное пользование
Предоставление участка из государственных или муниципальных земель в постоянное пользование
Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности
Предоставление участков из государственных и муниципальных земель в аренду
Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Случаи предоставления земельных участков из государственных или муниципальных земель бесплатно
Продажа участков из государственных или муниципальных земель на торгах и без проведения торгов
Органы власти, уполномоченные на предоставление земельных участков
Возникновение прав на участки, предоставляемые из государственных или муниципальных земель
Особенности купли-продажи земельных участков
Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание
Ограничение оборотоспособности земельного участка
Документы, подтверждающие право на земельный участок
Основания возникновения прав на землю
Безвозмездное пользование земельным участком
Земельный сервитут
Аренда земельного участка

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Обязательная оценка участка при заключении договора мены

Договор мены земельных наделов и его регистрация подразумевает соблюдение всего законодательного порядка проведения юридических сделок. Одним из таких условий, которое возводится в ранг обязательных, считается оценка участка.

Это нормативное правило зафиксировано в земельном законодательстве, а именно, в ст. 39.22 ЗК РФ.

Оценке подвергаются как сами земельные наделы, которые выступают в качестве предмета договора мены, так и все объекты недвижимого имущества, расположенные на указанной территории. Оценка стоимости земельного участка осуществляется на основе законодательной базы, которая разрабатывалась как на федеральном, так и местном уровне.

При этом производить оценочную деятельность могут только уполномоченные на то специалисты, которые имеют лицензию на данный тип работ. Образец оценочного листа можно посмотреть в Интернете, так как он содержит в себе типичные пункты.

Следует отметить, что регистрация мены земельного участка невозможна, если оценка будет не произведена, так как государственная регистрация подразумевает указание истинной стоимости надела.

Коммерческого назначения

Представляет собой территорию, на которых можно строить промышленные объекты: офисные здания, магазины, торговые центры, склады, производственные здания и т.д.

Обмен жилой территории на коммерческую имеет особенность в том, что он, в большинстве случаев, производится со значительной оплатой стороны, которая приобретает землю коммерческого назначения взамен жилой. Так, например, за офис, расположенный в удачном месте, могут потребовать далеко не одну квартиру. В особенных случаях, например при обмене склада, можно получить несколько квартир высокого класса.

Сельскохозяйственного назначения

Под данным понятием подразумеваются участки, находящиеся за пределами черты городских и сельских поселений и использующиеся для производства продуктов питания или растительного сырья.

Также на такой территории могут быть расположены склады для хранения выращенной продукции.

Так как плодородные земли имеют особую ценность, то они требуют особой охраны и правового статуса, следовательно имеют свои правовые особенности при обмене.

В первую очередь сторона, получающая сельскохозяйственный участок, должна помнить о том, что использовать его можно в строгом соответствии с назначением.

Особенности обмена с администрацией

Большая часть сделок с жильём, которое находится в собственности, производится с помощью договоров купли-продажи, а все сделки с администрацией – это обмен, процедура которого осуществляется в соответствии с установленными законодательным регламентом нормами.

Земельные владения, подлежащие мене, в обязательном порядке должны быть равноценными.

Допускается ли обмен муниципальной собственности на частную?

Такой обмен действующим законодательством не предусмотрен.

Статья 39.21 Земельного кодекса РФ гласит, что обмен муниципального участка на частный допускается в случаях, когда:

Частная собственность изымается для государственных нужд;
Частная собственность предназначена для размещения объекта социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Правовое урегулирование обмена

Согласно ст. 567 ГК РФ, под правовой сутью договора обмена понимают обязанность каждой из сторон передать в собственность другому участнику мены один земельный объект в обмен на другой.

Возможность заключения таких сделок зафиксирована в п.2 Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. N 2022 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”.

Соглашения обмена базируются на нормативных требованиях, которые установлены законодательством и не расходятся с требованиями ст. 31 ГК РФ, устанавливающей порядок заключения соглашений мены. Ст. 37 ЗК РФ также затрагивает договор обмена.

Обе стороны считаются и продавцами своего товара, и покупателями другого. Учитывая данный факт, совокупность правовых актов, затрагивающая управление договоров купли-продажи, применяется к соглашению об обмене земных владений.

Если объекты неравноценны, то в договоре обязательно должна быть прописана цена обмениваемых наделов. Согласно ст. 568 ГК РФ, при отсутствии конкретных условий о цене, участки принимаются за равноценные.

Как правильно заполнить договор?

Договор заключается в письменной форме.

В тексте указываются имена владельцев и наименование объектов, подлежащих мене. Должна быть написано точная дата, после которой собственникам необходимо покинуть наделы, которые они занимают. По правилам имущество должно передаваться одновременно, но если это нет так, то в договоре необходимо прописать период, в течение которого участник мены должен получить объект.

При неравноценном обмене раздел описания обязательств должен содержать указания о том, что сторона более дешёвого объекта обязуется доплатить разницу.

Также в документе указываются:

Идентификационные данные участка (такие как кадастровый номер, площадь участка, место расположения и т.д.);
Целевое назначение участка;
Объекты, расположенные на участке.

Часто к документу прилагают планы и чертежи с расположением участка.

Договор заверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.

Чем поможет нотариус?

В некоторых ситуациях удостоверение нотариуса является обязательным, но может быть и добровольным. Эта процедура является дополнительным подтверждением того, что подписи подлинные, если между сторонами возникнет спор.

Регистрация договора

Регистрация производится по месту нахождения имущества. Для осуществления данной процедуры необходимо оплатить государственную пошлину и предоставить необходимые документы:

Заявление о регистрации перехода прав собственности;
Договор обмена;
Свидетельство права собственности на имущество;
Кадастровые паспорта на наделы;

Практика обмен надела на автомобиль

Как говорилось выше, осуществлять обмен можно и между неравноценным имуществом.

Операции по обмену земли на автомобиль регламентируются ст. 567 ГК РФ.

В случае данного обмена процедура происходит таким образом: после того, как стороны нашли подходящие варианты, осуществляется оценка стоимости надела и автомобиля, определяются условия обмены, затем заключается договор мены. В тексте договора указываются характеристики подлежащих обмену надела и автомобиля.

После заключения договора сторонам необходимо зарегистрировать права на полученное имущество.