Загрузка...Приветствуем Вас, уважаемый посетитель. Далее описана тема На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Приятного чтения
На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?
Судебная практика
Дела об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка составили большой массив судебной практики. Как правило, истец трактует закон так, как ему удобно, стараясь отстоять свою выгоду. Однако для расторжения договора нужно предъявить куда более веские основания, а также факты. В противном случае, суд откажет в просьбе разорвать сделку.
Случай первый. Так, представитель территориального управления Нижегородской области обратился в суд, требуя расторгнуть договор аренды, заключенный между этой организацией и учхозом «Новинки». Истец ссылался на то, что ответчик два раза подряд нарушил порядок передачи арендной платы.
Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.
Пожалуй, главной причиной, по которой суд отказывает истцам, требующим вынести решение о расторжении договора, является не предоставление для этого достаточных оснований.
Случай второй. Приведем пример из практики расторжения договора аренды земельного участка с администрацией.
Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.
Суд отказал истцу, не найдя данное основание соответствующим перечню причин, поданных в гражданском и земельном кодексах. Муниципалитет принял решение в одностороннем порядке и после заключения сделки, а значит, арендатор не обязан отказываться от арендованных на законных правах наделов. Никаких претензий к арендодателю как стороне договора администрация за время судебного разбирательства не предъявила.
Таким образом, можно заключить, что нарушение закона или пунктов договора должно быть явным и иметь подтверждения. В противном случае суд откажет в расторжении договора.
Порядок расторжения договора аренды земельного участка
Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.
Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?
Основания
Общими для расторжения договоров любого типа являются основания, предусмотренные ГК РФ и изложенные в 619 и 620 статьях этого законодательного документа. Арендодатель вправе претендовать на прекращение действия договора на таких основаниях:
- Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
- Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
- Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
- Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).
Арендатор может расторгнуть сделку по одной из приведенных ниже причин:
- Реальное состояние земли не соответствует типу назначения, прописанному в договоре (например, арендованный под сельское хозяйство участок не пригоден для этого);
- Арендодатель скрыл от арендатора значительные недостатки надела, мешающие пользоваться им по назначению;
- Арендатор не может спокойно пользоваться участком, поскольку арендодатель вмешивается и препятствует этому.
Процедура
- Первая сторона (инициатор) обязана прислать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка второй стороне в срок, прописанный в тексте договора аренды, либо иным способом сообщить о своем намерении. Если соглашения достигнуть не удается, следует обращаться в арбитражный суд.
- После того как договор считается расторгнутым (есть постановление о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор обязан вернуть собственнику землю в состоянии, соответствующем тому, в котором он ее получил. Для этих целей оформляется акт сдачи-приемки.
- Если арендатору удалось существенно облагородить участок (к примеру, высадить рощу), арендодатель, соглашаясь с ценностью такого вклада, компенсирует ему затраченные на это улучшение средства.
Госпошлина
Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010. Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.
Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.
Что говорит Земельный кодекс
Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.
- Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
- Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.
Стараясь разрешить спор, суд опирается, прежде всего, на ГК, поскольку отсылка к гражданскому законодательству прописана в 2 статье ЗК РФ. Когда требуется конкретизация, юристы прибегают к 46 статье ЗК.
Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.
Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.
Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.
Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах
Существенно ухудшает имущество
Как можно существенно ухудшить имущество, если таким имуществом является земельный участок сельскохозяйственного назначения?
Думаю, что для ответа этот вопрос необходимо обратиться к Кодексу об административных правонарушениях.
Статьями 8. 6 и 8. 8 КоАП РФ устанавливается ответственность за различные правонарушения при использовании земельного участка. К таким правонарушениям относятся: самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы; уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления; не использование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2022 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом; не выполнение, или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначения
Это неполный перечень возможных правонарушений при землепользовании, но наличие хотя бы одного из правонарушений указанных выше может привести к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя на основании решения суда.
Более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату
Здесь хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что только полная невыплата арендной платы более двух сроков подряд является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании решения суда.
Если арендодатель систематически не доплачивал арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате, суд откажет в расторжении договора аренды по данному основанию. При таких обстоятельствах требование о досрочном расторжении договора аренды должно быть основано на неоднократном нарушении договора аренды, или, если такое нарушение было разовым, но существенным для Вас.
Дополнительным требованием при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя будет взыскание образовавшейся задолженности и штрафных санкций, предусмотренных договором или законом.
Заключение
Из личного опыта могу сказать, что суды без особого энтузиазма выносят решения о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
Исключительно в случаях, когда одно из описанных в статье оснований имеет место быть и это обстоятельство неоспоримо подтверждается представленными доказательствами, суд принимает решение о расторжении договора аренды.
В судах общей юрисдикции картина немного другая – договоры аренды расторгаются чаще.
Хотел бы упомянуть о специфике расторжения договоров аренды находящихся в общей долевой собственности, но это тема для другой статьи. Кому тема расторжения договоров аренды паевых земель особо интересна, может подписаться на мой блог (абсолютно бесплатно). Это позволит оперативно получать сообщения о размещении новых статей на сайте.
Порядок расторжения договора аренды
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок – последний абзац статьи 619 ГК РФ
Другими словами, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.
Арбитражный процессуальный кодекс в части5 статьи 4 гласит, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка
В соответствии со статьей 125 АПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о соблюдении Истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. А в соответствии со статьей 126 АПК РФ, к исковому заявлению прикладываются документы подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка.
Более того, если Истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком, Арбитражный суд оставляет такое исковое заявление без рассмотрения.
Все вышесказанное призвано обратить внимание читателя на обязательность соблюдения претензионного порядка при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
При обоюдном согласии
Согласно ГК РФ участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон. С целью подтверждения факта обоюдного согласия расторжения документа, необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором отображаются основания принятого решения.
По инициативе арендодателя по ГК РФ
В большинстве случаев арендодатель является собственником передаваемого арендного имущества, в частности объекта недвижимости. Арендодатель имеет право расторгнуть действие договора в том случае, если на лицо имеется существенное ухудшение условий содержания самого имущества, к примеру, квартиры. В частности под этим может подразумеваться: порча мебели; ухудшение условий проживания; прочее. Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что арендодатель вправе инициировать расторжение соглашения в случае нарушения условия пользования арендатором арендуемым имуществом либо же отказывается осуществлять капитальный ремонт (если это предусмотрено договором)
Основания расторжения договора аренды
Оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя несколько и они перечислены в статье 619 Гражданского кодекса РФ. Однако перечень оснований указанный в законе не является исчерпывающим. Стороны договора аренды могут предусмотреть иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
Из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, прямо предусмотренных Гражданским кодексом, к арендным отношениям, объектом которых выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, можно применить только три: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Рассмотри более детально каждое из указанных в ГК оснований.
Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями
Для расторжения договора аренды данному основанию, необходимо одно из двух обстоятельств: использование арендованного земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, либо неоднократное нарушение условий договора аренды.
Неоднократное нарушение условий договора, как основание для досрочного расторжения договора аренды говорит само за себя, т. е. арендатор периодически нарушает различные условия договора аренды: сроки выплаты арендной платы, выплата арендной платы не в полном объеме и т. д.
Мы остановимся на таком основании как использование земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением условий договора признается такое нарушение договора одной из сторон, в силу которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При обращении в суд с исковым заявлением Истец-арендодатель должен доказывать, что нарушение условий договора, допущенные арендатором, являются для него существенными. Об этом прямо говорит Пленум ВАС РФ в Постановлении №11 от «24» марта 2022 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (см. п. 23 Постановления)
При этом необходимо помнить, что при обращении в суд с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, Вам может быть отказано в удовлетворении заявленных требований, если в процессе будет установлено, что все существенные нарушения условий договора аренды устранены арендатором в разумный срок (см. последний абзац п. 23 того же Постановления).
Практика показывает, что разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате является срок от 5 рабочих дней.
Возникает вопрос: Какие факторы могут влиять на признание нарушений условий договора существенными?
По мнению ФАС Северо-Западного округа(Постановление от «31» августа 2022 года по делу N А56-48357/2005)для оценки существенности нарушений условий договора «могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты…»
Еще одним обстоятельством, свидетельствующим о существенности нарушений условий договора аренды, является факт передачи земельного участка в субаренду при наличии запрета на такую сделку.
ВАС РФ Определением от 16. 06. 2022 года №ВАС-7165/11 по делу №А41-22196/08 отказал в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора Постановление ФАС Московского округа, который оставил в силе Решение суда первой инстанции, согласно которому, передача земельного участка в субаренду, если это запрещено договором аренды, является существенным нарушением условий договора.
Безусловным основанием для расторжения договора аренды является факт неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначение в течение трех лет подряд, если более длительный срок не установлен договором – Постановление ФАС Московского округа от 25. 11. 2022 NКГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351.
