Что такое и от чего зависит кадастровая стоимость земли

Добрый день, уважаемые посетители! В сегодняшней статье обсудим Что такое и от чего зависит кадастровая стоимость земли. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Надеемся, что информация окажется Вам полезна

От чего зависит кадастровая стоимость и доля земельного участка

При расчете кадастровой стоимости принимаются во внимание множество факторов, от чего зависит кадастровая стоимость земельного участка. Прежде всего стоимость будет зависеть от месторасположения участка. Находится он в городском центре или в близлежащих поселках.

Например, так варьируется стоимость участков по направлениям в Московской области:

Район расположения	Расстояние от московской кольцевой в км	Наименование шоссе	Населенный пункт	Стоимость одной сотки в тысячах рублей
Восток	менее 15	Егорьевское	Марусин сад	286
	менее 50	Носовихинское	Прилесье	99
	менее 90	Носовихинское	Парк Назарьино	45
Юг	менее 15	шоссе Каширское	Ирининское Лайф	360
	менее 50	Каширское	Ульянкины горки	225
	менее 90	Каширское	Лапинские дачи	21
	более 90	Каширское	Эко-Дачи	21
Запад	менее 15	Минское	Лесной ручей 4	1500
		Киевское	Лесная Слобода	813
	менее 50	Рублево-Успенское	Звенигородский Лес	410
	менее 90	Минское	Ruza Resort	58
	более 90	Минское	Прибрежный	20

Кадастровая стоимость зависит не только от направления местоположения.

К остальным факторам относится:

• категория земель и вид их использования;
• площадь надела;
• средняя стоимость недвижимости в регионе;
• наличие инфраструктуры.

Все эти факторы учитывает кадастровый инженер, которого назначает Росреестр.

Прочие оговорки по действиям

С введением понятия кадастровая стоимость появилась необходимость разграничивать стоимость по кадастру и рыночную. С 2022 года все налоги на недвижимое имущество выплачиваются на основании кадастровой цены.

Отличия от рыночных показателей

Рыночная стоимость отражает динамику цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночной. Ее подсчет представляет собой сложный процесс.

Кадастровая стоимость, как правило, не меняется в течение пяти лет. В отличие от нее рыночная стоимость меняется регулярно из-за спроса.

Принцип определения размера

Определение кадастровой стоимости участка осуществляется в соответствии с правилами государственной кадастровой оценки.

Порядок определяется следующим образом:

1. Территориальный субъект принимает решение об оценке участка.
2. Управление Росреестра готовит список наделов, которые необходимо оценить.
3. В списке отображаются такие характеристики как: площадь объектов, месторасположение, наличие или отсутствие строений на участке.
4. К проведению работ привлекается оценочная организация. Она рассчитывает показатель удельной нормы стоимости по кадастру по всем кварталам. Он рассчитывается на основе средней рыночной стоимости.
5. Для утверждения полученной оценки составляется нормативный акт региона.
6. После того как результаты пройдут утверждения, их заносят в базу кадастрового учета Росреестра.

Каждый гражданин имеет возможность, зная кадастровый номер участка, получить кадастровую стоимость.

Как взаимосвязаны…

Как оформить кадастровый…

Суть понятия кадастровая стоимость участка

С этого дня была отменена привычная балансовая стоимость. Собственники земельных участков до этого оплачивали незначительные суммы налогов, так как расчёт осуществлялся исходя из инвентаризационной оценки. Проведение процедуры расчёта цены земли проходило, в большинстве случаев, бесконтрольно, цифры осознанно уменьшались. В итоге налог для государственной казны составлял «копеечные» вливания.

С началом массовой оценки земель РФ и внесения данных в кадастровый реестр, когда участок оценивался по рыночной стоимости, стала прозрачной платёжеспособность собственника, и исчезла возможность ухода от адекватного налога. По существу, ввели налог на богатство.

Для чего нужна:

• для сделок купли-продажи участка;
• для расчёта налога на землю за период;
• для определения арендной платы.

Экономическую прибыль от пользования землями на территории РФ много лет получали только собственники. Внесённые изменения в Земельный кодекс обеспечили государству мощную финансовую поддержку, которая направляется на развитие инфраструктуры, расширение масштабов застройки, культурное развитие и пр.

Для того чтобы понимать, от чего зависит кадастровая стоимость интересующей земли, нужно отталкиваться от удельной цены массива, в рамках которого расположен участок. В реестровых документах он обозначается кадастровым кварталом. Также на КС влияют и другие факторы.

Кадастровая стоимость зависит:

1. От категории земли.
2. От развитости инфраструктуры.
3. От удалённости относительно населённых центров.
4. От категории населённого пункта.

Для каждого условия свой коэффициент увеличения или уменьшения цены.

В зависимости от назначения земель расчёт налога разный, для одних он исчисляется с коэффициентом 0,3%, для других – 1,5%.

Минимальная ставка, 0.3%, используется для земель некоммерческого использования:

• территорий индивидуальной жилой застройки (например, жилищный кооператив);
• садоводство;
• собственные подсобные хозяйства.

Если земля используется в целях коммерции, ставка будет максимальной.

Кадастровая оценка земель государством проводится не реже 1 раза за 5 лет, но не чаще раза в 2 года для городов федерального значения, и не чаще раза в 3 года для остальных территорий.

Нужно учитывать этот факт, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с оценкой земли.

Порядок действий при оценке

Как правило, процедура оценки земельного участка осуществляется в следующей последовательности:

1. Составляется подробное техническое задание.
2. Анализируется рыночные факторы.
3. Определяются факторы для ценообразования.
4. Подбираются и сравниваются аналогичные участки.
5. Означаются качественные параметры, для использования формулы расчёта.
6. Высчитывается результат КС.
7. Формируется рапорт об итогах исследования.
8. Инженер предоставляет результат на согласование органам исполнительной власти.
9. Данные вносятся в реестр, публикуются.

Данные о кадастровой стоимости можно узнать на сайте Росреестра, в разделе публичная кадастровая карта.

Для получения данных нужно вписать номер участка или пункт расположения, поставить галочки в графах – кадастровая стоимость квадратный за метр. Программа в режиме онлайн рассчитает КС.

На начало 2022 года осталось около 8% неоценённых земель. Причины – отсутствие границ, нет регистрации, межевание производилось ранее 2022 года. В этом случае собственник, может обратиться в Росреестр, с пакетом документов.

Необходимые документы для регистрации:

• правоустанавливающий документ;
• итоги землемерия (межевания);
• паспорт собственника;
• квитанция об уплате государственной пошлины (300 – 500 рублей для физлица, 2022 – 10000 рублей для юрлиц).

После внесения данных в Росреестр, данные о КС конкретного участка можно найти на сайте, но часто собственник не согласен с проведённой оценкой. В этом случае закон предоставляет ему право оспорить в суде данные исследования.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую цену участка могут и юридические, и физические лица. Законодательно установлен порядок действий в таких ситуациях. Для разрешения вопроса существует досудебная комиссия, которая может принять решение о согласии либо об отказе в пересмотре КС земли. В этом случае можно решить проблему в суде. Причём физическое лицо может обратиться в судебные органы, минуя рассмотрение вопроса комиссией. Юрлица в обязательном порядке проходят первый этап.

Могут возникнуть следующие ситуации, решением которых является обращение в суд или к комиссии:

1. Несогласие с результатом оценки.
2. Кадастровая стоимость выше рыночной.
3. Несовпадение данных реестра и паспорта объекта.
4. Неверно рассчитывается налог.

За период действия закона о КС были случаи, когда оценка объекта проводилась госкадастром с ошибками. В результате стоимость была завышена, это обернулось для налогоплательщика миллионными переплатами.

Правила расчёта

Самостоятельно рассчитать КС участка получится только приблизительно. Формулы для расчёта сложные, состоят из многих показателей, в реальности госорган использует специальные программы.

На расчёт влияют следующие факторы:

1. Назначение использования.
2. Экономическое развитие земли.
3. Специфика территории.
4. Локальный фактор.
5. Коэффициент поправки.

Каждому фактору соответствует своя величина.

Рекомендуем ознакомиться:

Итоговая цифра складывается, исходя из оценки вышеперечисленных факторов. Кадастровая стоимость рассчитывается по формуле:

КС= S*(Сп+Ин)*КП, где КС – кадастровая стоимость земли; S – площадь участка в м2; Сп – специфические влияющие факторы, например, курортная зона или зона вредного воздействия (рассчитывается в рублях на м2); Ин – наличие инфраструктуры (руб./м2); КП – коэффициент поправки.

Каждый из показателей также рассчитывается отдельно, по формулам. Нормативы, величину коэффициентов определяет государственная классификация земель.

Пример: Дан участок промышленного назначения, в 500 кв. м., инфраструктуру рассчитали по 2022 руб./м2, специфика – 400 руб/м2. Переходной коэффициент 0,83. В этом случае, кадастровая стоимость участка рассчитывается так: 500*(1000+400)*0,83=581000 рублей.

Коэффициент поправки меняется и зависит от назначения земли, индивидуальных особенностей, площади территории. Этот показатель также рассчитывается по формуле.

Кадастровую стоимость земель определяют государственные структуры в соответствии с регламентом проведения либо лицензированные организации. По стандартам ФСО необходимо пройти несколько этапов оценки.

Порядок проведения

После того, как суд назначил повторное проведение оценки стоимость участка, выбирается специалист, у которого есть специальное образование и он вправе проводить оценку.

Кадастровый инженер проводит следующие действия:

1. Составляется договор на предоставление услуг, в котором обозначены задачи, условия работы, сроки выполнения, стоимость.
2. Клиент знакомится с условиями, вносит корректировки в случае необходимости, подписывает договор.
3. Собственник предоставляет документы на участок (паспорт, выписка с Росреестра о КС, права собственности и др.).
4. Оценщик делает необходимые запросы в государственные органы, которые осуществляли оценку.
5. Проводит собственные расчёты.
6. Готовит отчёт, в котором заключается стоимость участка.
7. Выдаёт пакет документов – документальная аналитика и официальное заключение, в случае требования, копии лицензии и диплом.

Специалист рассчитает КС по формулам. По итогам исследования на руки заказчику выдаётся отчёт с печатью и подписью организации-исполнителя.

Разница между рыночной ценой кадастровой не должна отличаться более чем на 30%. Но, как показывает практика, больше половины земли РФ не отвечают этому требованию, так как условия оценки одинаковые для всей территории страны, при этом не учитываются особенности конкретного региона.

Оспаривание вне суда

Чтобы оспорить стоимость вне суда, необходимо совершить 2 шага:

Рекомендуем ознакомиться:

1. Обратиться с заявлением в Росреестр.
2. Провести заседание с комиссией.

Для составления документа о пересмотре КС, нужно заполнить документ, указать в нём ФИО собственника, точный адрес объекта, основание для сбора комиссии. Основанием должен служить фактический документ – например, оценка независимым экспертом, изменение рыночной стоимости надела и др.

Необходимые документы для спора:

• заявление;
• выписка с Росреестра о стоимости участка;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• результат повторной экспертизы.

При себе стоит иметь пакет бумаг, состоящий из копий перечисленных документов.

Если основанием служит оценка независимого эксперта, лучше приложить ксерокопии документов, подтверждающие квалификацию оценщика – лицензия, дипломы, история участий в крупных спорах.

Важно правильно собрать пакет документов, иначе в иске могут отказать. После написания заявления, предоставляется 7 дней для сбора заявителем необходимой документации.

В принятии заявления откажут, если:

1. Нет одного из документов.
2. Нарушен назначенный срок подачи недостающих документов.
3. Неправильное оформление.
4. Разница между КС и рыночной не больше 10% и др.

Рассмотрение заявления длится 30 календарных дней. Если нет вопросов к пакету документации, назначается заседание, о чём предварительно информируется заявитель. Тот может принять решение не присутствовать во время обсуждения и наоборот.

В конце выносится решение, фиксируется на носитель, отправляется в местные органы власти. После рассмотрения данные публикуются и фиксируются в реестре. Если было принято решение об отказе, следующим этапом становится суд.

Практика показывает что, если досудебная комиссия вынесла отказ, положительно решение суда бывает не более чем в 15% случаев.

Обращение в суд

Подаётся исковое заявление (составлять лучше с юристом) с требованием о повторном расчёте и оценке деятельности досудебной комиссии. Если интересы клиента представляет адвокат, необходимо заполнить на него нотариальную доверенность.

Требуемые документы:

• постановление о решении комиссии;
• заключение независимых экспертов;
• подтверждение кадастровой стоимости в реестре;
• документы, подтверждающие право собственности на земельный надел;
• если причина в несоответствии с рыночной стоимостью, необходимо подтвердить это отчётами;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

В некоторых индивидуальных разбирательствах судебный орган может отложить заседание и потребовать предоставление дополнительных документов. В 10% случаев суд назначает третью, независимую экспертизу, с использованием сторонних сил. Если за период 5 лет после кадастровой оценки изменилось назначение земли, нужно представить подтверждающие документы, отправив запрос в земельный комитет региона.

Заявление в суд подаётся в том же регионе и районе, где проводилась кадастровая оценка стоимости. Срок для обжалования должен быть не более 5 лет после назначения стоимости и не более 3 месяцев с момента обнаружения несоответствия.

Для привлечения сторонних организаций, в качестве экспертов, нужно выбирать проверенные компании с многолетним стажем, опытом участия в спорах о кадастровой стоимости. Обязательно наличие лицензии на ведение деятельности. В штате должно быть не менее 50% сотрудников с образованием «кадастровая инженерия». Исследование должен проводить специалист-оценщик.