Регистрация перепланировки квартиры и нежилого помещения

Доброго времени суток. В сегодняшней статьей мы мы обсудим тему Регистрация перепланировки квартиры и нежилого помещения. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что мы сможем помочь

Регистрация перепланировки квартиры в Москве

Проблема в том, что дизайн-проект не подходит для регистрации перепланировки. Это всего лишь визуализация представления об идеальной квартире, не имеющая юридической силы. Законную силу может иметь только проект перепланировки, разработанный автором дома или архитектурным бюро с допуском СРО, либо типовое решение из каталога от ГУП МНИИТЭП для вашей серии дома. Далее мы расскажем, как зарегистрировать перепланировку в квартире по шагам.

Порядок регистрации перепланировки квартиры

Процесс регистрации перепланировки квартиры регулируется действующим жилищным законодательством. Полный перечень законодательных актов в этой области довольно внушителен, но для Москвы нужны следующие:

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции N 840-ПП.
Жилищный кодекс Российской Федерации.
Действующие нормативные акты (СНиПы, СаНПины, ГОСТ и др.).

Процедура регистрации перепланировки квартиры начинается со сбора документов, перечень которых приведен в п. 2.5 Приложения 2 к ППМ №508-ПП.

Первым шагом при регистрации перепланировки квартиры является заказ технического паспорта БТИ.

Технический паспорт БТИ, фото:

Данный документ выдают в территориальном органе технической инвентаризации (БТИ). Здесь можно увидеть всю основную информацию о вашей жилплощади:

планировку квартиры;
экспликацию помещений;
год постройки дома;
процент износа дома;
материал перекрытий, и т.д.

Для регистрации перепланировки квартиры в Москве также подойдет поэтажный план с экспликацией помещений. Этот комплект документов можно заказать в БТИ вместо технического паспорта жилого помещения. Теперь перечислим, какие еще документы нужны для регистрации перепланировки:

Копия паспорта собственника.
Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
Проект перепланировки, разработанный организацией с допуском СРО (или автором проекта дома).
Техническое заключение о возможности перепланировки.

Приведенный список документов не является исчерпывающим и может быть существенно расширен в зависимости от дома, где находится квартира. Для квартиры в новостройке, возведенной по договору долевого участия или построенной за счет бюджета города, для квартиры в коммуналке или в памятнике архитектуры, для ипотечной квартиры требуются особые для каждого случая акты, справки, разрешения, договоры, экспертные заключения и так далее.

Где регистрируют перепланировку квартиры?

Государственной организацией, регистрирующей перепланировки квартир в Москве, является Мосжилинспекция.

Если вас по какой-то причине не устраивает существующая планировка и вы желаете изменить конфигурацию помещений квартиры (перенести кухню, объединить комнаты, сделать совмещенный санузел и т.п.), то перед проведением ремонтных работ именно в Мосжилинспекции необходимо получить разрешение на перепланировку.

Кроме того, Государственная жилищная инспекция города Москвы занимается регистрацией самовольно выполненных перепланировок.

Как зарегистрировать перепланировку квартиры в МФЦ?

Еще недавно порядок оформления разрешения на перепланировку квартиры выглядел следующим образом. Собранные самостоятельно или с помощью посредников-согласователей бумаги сдавались в многофункциональный центр оказания госуслуг. А уже специалисты МФЦ перенаправляли их в жилищную инспекцию.

Однако сейчас регламент регистрации перепланировки поменялся. Теперь все документы передаются в жилищную инспекцию города не через МФЦ, а через портал госуслуг Москвы. Там же заполняется интерактивная форма заявления.

После принятия решения о регистрации перепланировки квартиры разрешение поступит в личный кабинет в виде электронного документа. Однако если документ нужен в бумажном виде, то его можно получить в МФЦ.

Регистрация перепланировки квартиры после ремонта

Промежуточным результатом регистрации перепланировки в жилищной инспекции является разрешение на перепланировку.

Разрешение на перепланировку, фото:

Данный документ выдается на специальном бланке и дает право проводить перепланировку и ремонтные работы. Срок действия разрешения в настоящее время составляет 1 год с возможностью продления 1 раз не более, чем на 6 месяцев. В комплекте с разрешением на перепланировку с затрагиванием несущих конструкций идет журнал ремонтно-строительных работ.

По завершении ремонта необходимо будет предъявить результат комиссии из Мосжилинспекции, которая проверит соответствие проведенной перепланировки утвержденному проекту, а также строительным нормативам.

Если проектом предусматривалось устройство проема в несущей стене или гидроизоляция полов, то комиссии нужно будет предъявить соответствующие акты скрытых работ и журнал, подписанные авторским надзором и подрядчиком, имеющим допуск СРО.

Последним документом, который выдает жилищная инспекция, является акт завершенной перепланировки. Он подтверждает, что готовая перепланировка соответствует всем действующим нормам и правилам.

Акт завершенной перепланировки, фото:

Сколько стоит регистрация перепланировки квартиры в БТИ?

Через 1-2 недели после оформления акта о выполненной перепланировке собственник со своим экземпляром акта обращается в БТИ для заказа новых документов. Там сверяют акт, который представил собственник, с тем, который прислала Мосжилинспекция.

После этого оформляется заказ на регистрацию и внесение изменений в документы БТИ. В большинстве случаев вашу квартиру посетит техник БТИ для проведения точных обмеров.

В итоге собственнику выдаются документы (обычно это поэтажный план и экспликация), на которых значатся все произошедшие и утвержденные изменения. Это значит, что теперь в вашей квартире зарегистрирована новая планировка и она внесена в архивы БТИ.

Итак, конечным результатом регистрации перепланировки являются документы БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры. Со стоимостью услуг по изготовлению и выдаче учетно-технической документации на квартиру можно ознакомиться на сайте ГБУ МосгорБТИ.

Регистрация перепланировки. Эскиз или проектная документация?

Перечисляя документы для регистрации перепланировки квартиры в Москве, мы назвали техническое заключение и проект. Однако не каждая перепланировка регистрируется на основании проектной документации.

Конечно, подавляющее большинство видов ремонтных работ, относящихся к перепланировке, согласуется по проекту с техзаключением. Но есть простые перепланировки, для регистрации которых проект не нужен, так как для их оформления собственнику достаточно будет предоставить в согласующий орган эскиз.

Ниже мы рассмотрим разные виды перепланировок, которые в зависимости от сложности работ и особенностей объекта недвижимости могут регистрироваться по эскизу или с разработкой проектной документации от компании с допуском СРО.

Регистрация перепланировки по эскизу. Актуально для простых перепланировок, не затрагивающих несущие стены, перекрытия, коммуникации или «пирог» полов. Если вы осуществляете перенос электроплиты, мойки на кухне, сантехники в туалете или ванной без изменения границ помещений, то для регистрации потребуется только эскиз перепланировки. Изготовить эскиз перепланировки можно своими руками, отметив на копии поэтажного плана ваши изменения.

Пример эскиза перепланировки, фото:

Регистрация перепланировки по типовому проекту. Если серия вашего дома есть в каталоге типовых решений ГУП МНИИТЭП, то вам достаточно выбрать подходящий проект. Главное, чтобы планировка вашей квартиры совпадала с каталогом, а предлагаемое решение вас полностью устраивало. В этом случае при обращении в Мосжилинспекцию вы просто ссылаетесь на выбранный типовой проект, а чиновники направляют к вам инженера из АО МНИИТЭП для оформления технического заключения.

Пример типовой перепланировки, фото:

Регистрация перепланировки по проекту с техническим заключением проходит сложнее. Объем проектной документации и, соответственно, ее стоимость, могут значительно варьироваться в зависимости от масштаба изменений. Для перепланировки без затрагивания несущих конструкций подготовить проект с техническим заключением может любая проектная организация, имеющая допуск СРО (например, мы).

Если же ваша перепланировка затрагивает несущие конструкции, то предварительно следует обратиться в организацию, которая разрабатывала проект вашего дома (например, в МНИИТЭП), за оформлением техзаключения о возможности перепланировки. Если такая проектная организация перестала существовать, то техническое заключение оформляет ГБУ «Экспертный центр». А проект на основе этого технического заключения возможно заказать в любой проектной компании с лицензией СРО.

Примеры проектов перепланировок с техническим заключением, фото:

На третьей картинке — обложка эскизного проекта: это не в чистом виде эскиз, который рисует собственник, а «облегченная» проектная документация — без пояснительной записки и пр.

Сколько стоит зарегистрировать перепланировку в квартире через посредников?

Зарегистрировать предстоящую или узаконить уже выполненную перепланировку можно как самостоятельно, так и обратившись к посредникам. Логично было бы предположить, что самостоятельное согласование перепланировки обойдется дешевле, нежели услуги специализированной фирмы. Но на практике часто выходит иначе.

Регистрация перепланировки своими силами обходится дешевле только в случае простых перепланировок, где шанс ошибиться минимален, но даже тогда времени и средств на сбор документов и прохождение всех инстанций может уйти немало.

В том случае, если вы решите обратиться за помощью к посредникам, вам необходимо будет оформить доверенность на согласование перепланировки.

Доверенность на согласование перепланировки, фото:

Количество организаций, которые участвуют в процессе согласования, и перечень документов для государственной регистрации перепланировки может сильно меняться в зависимости от ее сложности. Если вы планируете согласовывать самостоятельно и перепланировка несложная (или типовой проект), то информации на нашем сайте вполне достаточно для успешного согласования.

Самостоятельная регистрация сложных вариантов перепланировок, когда затрагиваются несущие конструкции и требуется разработка проекта с техзаключением от автора дома, может как значительно затянуть сроки согласования, так и ударить по бюджету, ведь собственник, проходящий этот путь впервые, не знает «согласовательские» хитрости, на которых можно сэкономить едва ли не половину бюджета.

Если же вы хотите поручить это дело специализированной организации, такой как наша, то для объективной оценки возможности, сроков и стоимости регистрации перепланировки сообщите нам следующую информацию:

Местонахождение квартиры: округ, район и адрес дома.
Форма владения квартирой (собственность, ипотека, соцнайм).
Тип конструкций дома (панельный, блочный, кирпичный, монолитный).
Ориентировочный год постройки.
Этаж квартиры или нежилого помещения/этажность дома.
Количество комнат в квартире.
Тип кухонной плиты: газовая/электрическая.
План БТИ и план квартиры «после перепланировки».

В 95% случаев данных сведений достаточно для объективной оценки, но иногда бывают ситуации, когда этих данных недостаточно, и нужна дополнительная информация.

В нашей организации вы можете заказать согласование «под ключ» или полный комплект проектной документации для регистрации планируемой или уже выполненной перепланировки самостоятельно. Бесплатная консультация наших специалистов по телефону или через форму «вопрос-ответ «на сайте.

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Здравствуйте! У меня такой вопрос. Теоретически (да и практически так много кто делает) перепланировку, требующую проекта, можно…

доброе утро. Предстоит перепланировка квартиры в новом доме. как получить предварительное согласование или разрешение до начала…

Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, нужно ли в данном случае получение специального разрешения на перепланировку от местной…

Адрес: м. ВДНХ, ул. Академика Королева, д. 13, строение 1, подъезд 5, офис 892, 8 этаж.

Телефон: +7 (495) 126-47-93

E-mail: [email protected]

Посмотрите видео, как пройти в офис

м. «ВДНХ», выход № 1 (первый вагон из центра)

3. Примеры узаконенных перепланировок в нежилых помещениях.

3.1. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Согласованная планировка из технического заключения.

В данном примере продоволльственного магазина были узаконенны устройство входной группы, тамбура; демонтаж и монтаж ненесущих перегородок, в том числе с устройством мокрых зон.

3.2. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в нежилом здании.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в красных линиях.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в черных линиях.

В данном случае была узаконена внутренняя перепланировка помещения, в том числе с устройством мокрых зон и кухни с газовой плитой.

Надеемся, наша статья оказалась для Вас полезной.

Добавить в закладки

Содержание статьи

2. Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание.

Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.

Поэтому в проектной фирме с допуском СРО подготавливаются техзаключение и проект перепланировки. Их сдают в БТИ для заказа плана и экспликации с обмерами. Из БТИ выезжает техник и обмеряет объект. Если планировка совпадает с той, что указана в проекте, то выдаются планы БТИ с новой планировкой без красных линий.
Однако есть одна загвоздка. Раньше в Москве изменение фасадов отдельно стоящих нежилых зданий, как и для многоквартирных домов, согласовывалось в Москомархитектуре. Затем с них эти полномочия сняли, а новую организацию не назначили. Теперь получается, что изменение фасада такого здания узаконить невозможно. Росреестр в такой ситуации дает отказ на внесение новых данных в ЕГРН. Да и БТИ сейчас стало рисовать затрагивание фасадов красными линиями. Скоро должно выйти Постановление Прав-ва Москвы, которое назначит организацию и определит процедуру для узаконивания фасадов отдельных нежилых зданий, но пока получить черные линии БТИ можно только на внутреннюю перепланировку. Здесь также важно, чтобы выполнялись мероприятия только по перепланировке, а не реконструкции. Иначе придется получать разрешение на строительство согласно Градостроительному кодексу РФ. Список работ, не относящихся к реконструкции, приведен в ППМ № 432.
Если в нежилом помещении произведена только внутренняя перепланировка без реконструкции, то после получения БТИ в черных линиях кадастровый инженер составляет техплан, который подается на фиксацию изменений в ЕГРН.

1. Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом.

Узаконенная планировка из технического заключения.

Здесь мы разберём процесс узаконивания перепланировки нежилого помещения, встроенного в жилое здание или пристроенного к нему, если переустройство уже выполнено. Если ремонт только планируется, то процесс его согласования мы рассматривали в данной статье.

Ранее, если ремонт уже был произведен, но не был зафиксирован красными линиями в документах БТИ, то можно было попробовать согласовать его, как планируемый. Так выполненное изменение планировки не отслеживалось ни по каким документам. При этом не должны были быть затронуты фасады, изменение которых необходимо согласовать с Москомархитектурой, а оттуда выходит специалист и сразу фиксирует текущее положение: изменены они были или ещё нет, и выполненная перепланировка сразу «засвечивалась». Теперь стало также- даже если перепланировка не отмечена в БТИ и фасады не затрагивались, на объект выборочно может выйти инспектор из Жилищной инспекции, куда подаются документы на согласование, и проверить выполнена ли перепланировка или нет. Поэтому такая «лазейка», которая позволяла избежать штрафа и ряда других неприятностей, о которых мы не будем здесь писать, становится всё призрачнее.

Цена узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Такое помещение может быть встроено-пристроенным к жилому зданию, а может располагаться и в нежилом доме. Это сильно влияет на стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения и саму процедуру. Также цена формируется от вида произведенных мероприятий, метража объекта и других факторов. Для уточнения стоимости Вашего случая и получения коммерческого предложения позвоните нам по номеру 8-495-507-74-67 или вышлете на наш электронный адрес [email protected] любой план рассматриваемого помещения до и после переустройства. Мы обязательно Вам ответим!

1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Шаг 1.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Итак, если переустройство уже произведено, то первым делом необходимо получить планы БТИ и экспликацию в красных линиях. Эти линии показывают, какие элементы изменены были в помещении. Однако демонтированные конструкции в них не показываются, а потому, чтобы понять, какая планировка была в помещении до ремонта, надо заказать ещё план и экспликацию БТИ до перепланировки.

Заказать их можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации (БТИ). Подробнее о планах БТИ мы писали здесь. На объект выйдет техник и заново обмерит помещение.
Перед вызовом техника настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов (можно у нас) по выполненным работам, чтобы узнать не нарушили ли они какие-либо нормы, коих бывает не мало. Иначе техник БТИ отметит их красными линиями на поэтажном плане и нарушения нельзя будет потом узаконить. Чтобы избежать этого, надо подготовить помещение к приходу техника,

Шаг 2.

Пункт 18 Прилож. №1 Постановления Прав-ва Москвы № 508 допускает уже проведенный ремонт нежилого помещения узаконивать по техническому заключению (ТЗК), разработанному фирмой, владеющей необходимым допуском Саморегулируемой организации на данный тип работ.
Поэтому необходимо заказать такое техзаключение в специализированной компании (можно у нас). Отметим, что если при ремонте были затронуты несущие элементы здания, то заказывать такое техзаключение необходимо в фирме, являющейся разработчиком проекта данного дома. Если разработчик неизвестен, то заключение следует заказывать в ГБУ «Экспертный центр».
Самые простые работы, не перечисленные в пунктах 2 и 3 Прил.1 ППМ №508, по перепланировке без затрагивания фасадов, несущих стен, мокрых зон, входных групп и т. д., допускается согласовывать по эскизу в соответствии с п. 21 Прилож. №1 ППМ № 508, но такие перепланировки встречаются крайне редко.

Шаг 3.

Пункты 1.3 и 2.5.1.1.2 Прилож. №2 ППМ № 508 говорят, что в МосЖилинспекцию, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, на Портале городских услуг сдаются в электронной форме необходимые документы:

запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
выписка из ЕГРН;
ОГРН;
документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
устав юридического лица;
приказ об утверждении руководителя юридического лица;
банковские реквизиты;
план БТИ до и после переустройства, а также экспликации;
формы 1а и 5 из БТИ;
акты освидетельствования скрытых работ;
журнал работ, если затрагивались несущие элементы;

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии.

Иногда надо подавать и дополнительные документы:
— к примеру, протокол общего собрания жильцов дома, если при ремонте было затронуто общедомовое имущество;
— оформление заключение Отдела подземных сооружений, если затрагивается придомовая площадь с углублением в землю более чем на 30 см.;
— и т.д.
Все возможные случаи рассмотреть в одной статье невозможно.
Если документы подаются от физического лица, а не юридического, то необходимо предоставлять те же документы за исключением тех, что относятся к юридическим лицам.
Если при ремонте были затронуты фасады, то техническое заключение дополняется их фотомонтажами и чертежами до и после перепланировки, которые МосЖилинспекция отправляет на согласование в Москомархитектуру. До недавнего времени п. 19 (1) Прилож. №1 к ППМ № 508 не разрешал согласовывать уже выполненную перепланировку фасадов. Сейчас с выходом 19 августа 2022 года пункта 20 того же Приложения это делать разрешили до 1 января 2022 г.

Шаг 4.

На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 9.12 КоАП г. Москвы физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 300-350 000 руб. Чтобы избежать такого большого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке. Один экземпляр он отправляет в БТИ.

Шаг 5.

Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.

Шаг 6.

На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь — https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Этап 1. Вызовите инженера из БТИ.

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Этап 3. Обратитесь в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Этап 4. Новый техпаспорт.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

Чего нельзя делать в квартире

Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

Могут ли наказать?

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Что можно сделать в квартире

Что можно изменять в квартире:

1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Как узаконить перепланировку, если она только в планах

Этап 1. Подготовка проекта перепланировки.

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

— договор авторского надзора;

— акты скрытых работ;

— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

— копию свидетельства допуска СРО бюро.

Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Этап 2. Подача заявления на согласование.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.

— Правоустанавливающие документы на квартиру.

— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Этап 3. Приемная комиссия и новый техпаспорт.

Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

Сроки действия решения отмечаются в конце документа.

Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

— представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

— представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

В актах должны расписаться:

— Вы (заявитель).

— Инспектор.

— Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.

— Автор проекта перепланировки из бюро.

Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2022 рублей.

Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас — https://rosreestr.net/

Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки

Причин может быть четыре:

1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Почему могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.