Перепланировка квартиры в новостройке

Добрый день. В сегодняшней статье обсудим Перепланировка квартиры в новостройке. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение — документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

акт приемки предоставленного жилья;
справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

Игорь Василенко

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

демонтированы или ослаблены несущие стены;
создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
система отопления вынесена на балконное пространство;
кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Перепланировать, а потом узаконить или наоборот?

Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.

Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.

Поскольку документы получать все равно придется, тянуть с этим в большинстве случаев нет смысла, для уверенности лучше сразу получить разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения. Многие процессы можно осуществлять одновременно – например, в ожидании документации выполнять подготовительные работы. Так или иначе, к общению с проверяющими инстанциями стоит быть готовыми.

Если квартира — ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво — там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию, связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Комментарии к статье

Подборка самых выгодных предложений от застройщиков Москвы и области!

Перейти

Смотрите полезные советы на

Наш канал «О новостройках» получил премию Joy 2022 от Repa в номинации «Лучшее интервью года»

Смотреть видео вручения

Правила форума

Можно и нужно

Приветствуются комментарии, содержащие полезную, достоверную информацию
Приветствуются любые аргументированные отзывы, высказанные в корректной форме.
Если вы заметили ошибку или неточность – напишите нам об этом. Мы будем вам благодарны за вклад в нашу ежедневную работу по улучшению качества контента нашего портала.

Нельзя

Комментарии, содержащие нецензурную лексику, оскорбления, проявления хамства и разжигание межнациональной розни, неуважительные высказывания в адрес других пользователей форума и/или сотрудников редакции не допускаются к публикации.
То же самое касается малосодержательных комментариев (бессмысленные отзывы).
Запрещено оставлять на форуме любые рекламные объявления (о ремонте, переезде и т.д.), публиковать предложения о продаже квартир (для этого есть специальный раздел).

Спасибо за Ваш комментарий!

После модерации он будет опубликован на сайте

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Перепланировка-2022: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться. Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

перемещение санузла;
создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники, включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Читайте по теме

Все статьи

Нужно ли согласовывать перепланировку в новой квартире

Стоит сразу обозначить, что практически все действия по переносу и объединению границ внутри квартиры, в том числе новой, осуществляются только на основании разрешения уполномоченных органов и требуют внесения изменений в технический паспорт, исключений мало.

В большинстве случаев узаконить перепланировку квартиры в новостройке вполне реально[1]. Однако процесс получения разрешения на перепланировку имеет много особенностей, о которых нужно знать. Очень важно учесть все нюансы, действовать по порядку и не нарушать требования закона.

Определимся с тем, для чего согласование не нужно. Узаконивать не придется такие работы, как косметический ремонт: покраску стен, переклейку обоев, замену дверей, ламината.

А вот самыми распространенными работами, требующими согласования, можно назвать следующие:

совмещение ванной комнаты и туалета;
перенос и устройство дополнительного санузла;
создание просторных комнат и кухни за счет коридоров;
реконструкция перекрытий;
перенос дверных проемов.

Часто застройщики делают акцент на том, что в их квартирах так называемая свободная планировка: нет внутренних стен и минимальное количество несущих опор. И многие собственники думают, будто в таком жилье можно сооружать перегородки в любом месте, а вот получать разрешение на такую перепланировку вовсе не обязательно. Расставим все точки над «i»: действительно, собственнику квартиры свободная планировка дает массу возможностей для воплощения дизайнерских фантазий, в том числе связанных с реорганизацией пространства внутри жилья. Но согласовывать изменения в конфигурации помещения необходимо в любом случае, даже если стену планируется не снести, а, наоборот, возвести.

Дело в том, что в проектной документации указываются все существующие границы внутри жилья, в том числе те стены, которые не возвели при сдаче квартиры. При техинвентаризации квартиры БТИ может проверить, соответствуют ли помещения проектам.

Поэтому обнаружить, что перепланировка была сделана самовольно, очень легко — достаточно взглянуть на план жилья в техническом паспорте.

Узаконивать и вносить в техпаспорт нужно и те изменения, которые затрагивают инженерные сети, а также электрическое оборудование или сантехнику. Однако подобное вмешательство будет уже не перепланировкой, а переустройством. Это разные понятия, но порядок согласования изменений будет одинаковым.

Перепланировка квартиры до вступления в право собственности

Оформление документов на квартиру, как это часто бывает, — процесс крайне сложный, растянуться он может на полгода и даже на год. Поэтому было бы разумно и удобно как раз за это время выполнить запланированные работы, а въезжать уже в квартиру с подходящей планировкой.

Но насколько законно изменение конфигурации квартиры до получения дольщиком свидетельства о праве собственности?

Согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, реконструкция возможна только после того, как проект будет одобрен уполномоченным органом[2]. И многие дольщики, кстати, по незнанию нарушают закон, приступая к ремонту без разрешения жилинспекции.

К счастью для инвесторов, на данный момент в Москве уполномоченные органы могут выдать разрешение на реконструкцию, даже если дольщик еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы в этом случае узаконить перепланировку квартиры, согласно Приложению 2 постановления Правительства Москвы № 508-ПП, дольщик обязан предъявить оригиналы или заверенные нотариусом копии[3]:

договора долевого участия или договора об уступке прав;
акта приема-передачи;
разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
свидетельства об исполнении дольщиком финансовых обязательств.

Если жилье в новостройке приобретено в ипотеку, потребуется еще и разрешение банка. Важно быть готовым к тому, что не каждая финансово-кредитная организация даст на это согласие.

Чем чреват отказ от согласования

По отношению к помещениям в новых домах, в том числе с упомянутой выше свободной планировкой, действуют те же требования, что и ко вторичному жилью, будь то «малосемейка» или студия. Это значит, что расхождение плана квартиры в новостройке с реальной конфигурацией ее комнат чревато неприятностями для хозяина.

Если несовпадение обнаружится, Мосжилинспекция сначала выпишет собственнику штраф за самовольную перепланировку, а потом обяжет его узаконить изменения в течение определенного времени. И это наиболее благоприятный для владельца исход. Если долгое время не предпринимать никак мер в ответ на предписания инспекции — не выплачивать штраф и не согласовывать изменения, дело передадут в суд.

Бывают и другие ситуации: хозяин квартиры поспешил с перепланировкой, не согласовав ее, и внес такие изменения, на которые попросту нельзя получить разрешение, например демонтировал несущую стену. Тогда придется вернуть все как было.

Если этого не сделать, ремонт может обернуться еще более досадными последствиями, в частности ограничениями при проведении юридических сделок. Во-первых, без урегулирования ситуации с БТИ и Мосжилинспекцией рыночная стоимость квартиры автоматически снижается. Соответственно, выгодно продать свое жилье у собственника не выйдет. Также он не сможет взять кредит под залог квартиры или официально сдать ее в аренду, пока не узаконит изменения либо не вернет жилью первоначальный вид.

А если квартира в новостройке была приватизирована, игнорирование распоряжений Мосжилинспекции может привести к лишению прав собственности, при этом компенсация за продажу квартиры с торгов будет ниже рыночной стоимости.

Тут нельзя, тут — можно: какие работы разрешены при перепланировке

При перепланировке квартиры можно осуществлять любые работы, не запрещенные законами и сводами правил, а также постановлениями Правительства Российской Федерации и Москвы (в других регионах будут действовать нормативные акты органов власти соответствующего субъекта РФ). Таким образом, перед составлением плана ремонта необходимо будет изучить все эти документы.

В первую очередь разберемся, какие есть табу при перепланировке квартиры в новостройке. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, нельзя проводить работы, в результате которых:

будет затруднен доступ к инженерным сетям;
ухудшатся условия проживания соседей;
существенно увеличится нагрузка на перекрытия;
нарушится прочность несущих конструкций здания;
будет совмещена жилая комната и кухня (если там есть газовая плита);
лоджия будет объединена с комнатами и другое.

К перечню запрещенных мероприятий также могут отнести:

реконструкцию несущих стен;
установку переключателей в общедомовые инженерные сети;
переустановку радиатора отопления на лоджию;
организацию системы подогрева пола от общего отопления и водоснабжения;
монтаж более одного дополнительного этажа в помещении;
смещение границ санузлов;
перенос или расширение кухонь за счет площади санузла;
устройство кухни без окон;
устройство в ванной и туалете полов без порожка и защиты от воды;
организацию выхода из туалета в кухню или комнату;
демонтаж балконных порожков.

А вот получить разрешение Мосжилинспекции, пройдя полноценную процедуру согласования, возможно, если потребуется, к примеру:

перенести границы кухни в нежилую зону;
полностью или частично демонтировать не несущие перегородки;
демонтировать подоконный блок без ущерба креплениям балконной плиты;
переместить раковину, ванну, душ или унитаз в пределах санитарных зон;
перенести радиатор отопления на другую стену.

Отметим, что в вопросе согласования может возникать множество спорных моментов, поэтому госорганы каждый случай рассматривают в индивидуальном порядке.

Как оформить разрешение на перепланировку и что делать потом

Как следует из всего выше сказанного, перепланировка жилья, в том числе в новом доме, — дело серьезное и требует согласования. Но что именно нужно сделать, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке? С чего начать оформление перепланировки? Как проходит этот процесс от начала и до конца?

Внесение любых изменений в конфигурацию новой квартиры начинается с идеи. Владелец определяет желаемые границы комнат и заказывает проектно-сметную документацию. Для этого стоит сразу выбирать исполнителя, имеющего членство в СРО. Для согласования понадобится проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки. В некоторых компаниях можно получить сразу и проектную документацию, и дизайн-проект и даже заказать оформление перепланировки в новостройке под ключ.

Самый ответственный момент — подача проекта для согласования в Мосжилинспекцию. Кроме этого, понадобится собрать и другие документы. К заявлению нужно приложить:

если право собственности оформлено — выписку из ЕГРН с синей печатью;
если не оформлено — договор на участие в долевом строительстве, договор об уступке прав по предыдущему договору, акт приема-передачи недвижимости, справку от застройщика о выполнении участником долевого строительства всех обязательств и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
договор соцнайма (при наличии) и согласие членов семьи на ремонт;
техпаспорт БТИ;
проектную документацию.

Рассматривать заявку будут в течение 20 рабочих дней. Срок может быть больше (до 30 рабочих дней), если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, если работы затрагивают архитектурный облик дома или если квартира располагается на последнем этаже.

Если проект допустили к реализации, то есть Мосжилинспекция согласовала перепланировку, можно проводить ремонтные работы. Но и это еще не все — дальше следует этап приемки квартиры: результат «редизайна» жилья проинспектируют и проверят, соответствуют ли изменения согласованному проекту. И только тогда, если все в порядке, можно будет получить акт о завершенной перепланировке и новый паспорт БТИ и заняться обновлением информации в Росреестре.

Изменение конфигурации квартиры называется перепланировкой и без разрешения уполномоченных органов считается незаконным. Согласовать перепланировку в новостройке не так сложно, как может показаться, тем более если основательно подготовиться. Заручившись поддержкой экспертов из компаний, занимающихся и разработкой дизайнов, и проектированием работ, и согласованием перепланировок, можно существенно ускорить данный процесс и сэкономить силы.

С помощью перепланировки можно увеличить площадь квартиры и сделать ее более комфортной.

Что можно изменить?

Некоторые компании могут предложить услуги по согласованию перепланировки под ключ.

Заказать услугу…

Для разработки документации по перепланировке следует обращаться в компанию, имеющую допуск СРО.

Куда можно обратиться?

Можно воспользоваться бесплатной консультацией специалиста и задать интересующие вопросы по перепланировке помещений.

Оставить заявку…

Стоимость услуг по согласованию перепланировки может зависеть от объема работ, необходимой документации и особенностей помещения.

Узнать цену…

Незаконная перепланировка может привести к значительным проблемам: штрафам, снижению стоимости квартиры, невозможности ее продать или сдать в аренду.

Что можно сделать?

Белоногова Нарцисса Николаевна Ответственный редактор

Мнение редакции

Выбирая специализированную компанию для согласования перепланировки, следует уделить внимание многим вещам. В частности, стоит почитать отзывы об организации, посмотреть фотографии выполненных работ и проектов.

Этап 4. Финальное согласование: приемка квартиры

Когда ремонт в квартире полностью закончен, то есть установлены все двери и сантехника, а стены покрашены, вызывайте представителя Мосжилинспекции. Он проверяет, насколько выполненные работы соответствуют вашему проекту, и выдает акт о завершенной перепланировке. Если инспектора что-то не устроит, он напишет замечание, которое нужно будет устранить, и только потом можно снова пригласить его для составления акта.

Следите, чтобы инспектор сверил все предельно внимательно. Лучше всего, когда приезжают два представителя. В дальнейшем ваш план будут смотреть в БТИ, и если инспекторы пропустят несоответствие, а в бюро его найдут, вам придется все переделывать. Очень важно, чтобы проект полностью совпадал с вашей реально сделанной перепланировкой — один в один.

После одобрения подписывают акт о завершенной перепланировке в 4 экземплярах. Один Мосжилинспекция забирает себе, один передает в БТИ, чтобы уведомить их о новой перепланировке, один остается вам как собственнику, и еще один нужен Росреестру, чтобы поставить изменения на кадастровый учет.

Так выглядит акт о завершенной перепланировке квартиры

Предпоследний шаг — получение нового техпаспорта. В БТИ вместе с актом передают план квартиры после проведенных работ и экспликацию помещений, то есть пояснения к плану. У них на руках уже есть все данные. Вам остается заказать выход техника с выдачей техпаспорта: в МФЦ или в самом бюро.

Техник приезжает с листом из вашего проекта и проводит замеры. Если его все устроит, вам выдадут технический паспорт с обновленной планировкой квартиры.

Далее вам нужен кадастровый инженер, чтобы поставить квартиру на учет в Росреестре. Он сделает технический план, запишет его на диск и вы сможете передать данные в Росреестр для обновления сведений о квартире. Оформление займет около недели

Этап 3. Ремонт

Во время ремонта не отступайте от проекта ни на шаг, иначе его Мосжилинспекция не примет работы и не выдаст акт об их согласовании. Все работы нужно выполнить в течение одного года. Если не укладываетесь в срок, продлить его можно один раз и максимум на 6 месяцев. Заявление на продление подается в МФЦ (вам выдадут шаблон) или онлайн на сайте mos.ru.

Когда будете нанимать бригаду, выбирайте те, которые состоят в СРО строителей. Выше мы писали, как проверить членство в СРО проектировщиков проектного бюро, тут действует тот же самый порядок — только СРО будет объединять специалистов по строительству.

Узнайте у строительной организации официальное название и ИНН. Обычно поиск по ИНН работает точнее. По реестру ассоциации «НОСТРОЙ» можно проверить, кто является членом СРО, а кто — не является.

Вбиваете название или ИНН организации в реестре и узнаете статус организации.

Ввели ИНН организации — 9729172766. Реестр показывает, что организация с таким ИНН — ООО «Строй Про» — состояла в СРО, но сейчас исключена из нее.

Другой пример — организация «АНТИБЕТОН ГРУПП» с ИНН 7726360373. Реестр показывает, что в разное время эта фирма состояла в разных СРО, сейчас она является членом Ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве». Чтобы узнать подробности, нужно нажать на нужную строку.

Перед ремонтом пропишите в договоре все материалы и укажите, что проект выполняется по плану заказчика. Так проще доказать, что все сделано по закону. В ходе работ следите, чтобы каждый шаг отражался в журнале выполненных работ. Там же должен быть перечень технической и исполнительной документации.

Этап 2. Согласование с Мосжилинспекцией

Проект перепланировки с техническим заключением о возможности работ подается в Мосжилинспекцию. Однако подавать его нужно не напрямую в госорган, а через МФЦ — это правило действует для всех физических лиц. Юридические лица, наоборот, передают документы только в отделениях Мосжилинспекции.

В ближайшее время Мосжилинспекция планирует перевести все работы в электронный формат, и заявления будут принимать через портал mos.ru.

Заявление рассматривают от 20 до 30 рабочих дней, в зависимости от сложности проекта — приготовьтесь, ждать ответа несколько недель. Потом жилинспекция выдает разрешение на перепланировку. Процесс одинаковый для всех случаев, за исключением ситуаций, когда затрагивают несущие стены. В этом случае нужно обращаться к автору проекта дома. Кто это и где искать такие организации, рассказываем в статье «Куда обращаться по поводу перепланировки».

Так выглядит решение о согласовании переустройства

Иногда жильцу присылают отказ в выдаче разрешения. Он обязательно должен быть мотивированным и содержать объяснения, почему инспектор принял такое решение. В этом случае не надо опускать руки: разрешение можно получить со второго раза, если учесть все недочеты. Проектное бюро внесет корректировки, после чего нужно подать документы снова. Часто причина кроется в неправильных формулировках в проекте перепланировки, поэтому важно выбирать организации, которые давно работают на рынке: они точно знают, как составить проект грамотно и к чему инспекторы предъявляют повышенное внимание.

Ремонт по факту можно начать и до получения разрешения, как только проектное бюро подготовит проект. Если бюро ручается, что их план пройдет согласование, и при этом ремонт никому из соседей не помешает, можно начинать перепланировку заранее. В новостройках соседи редко жалуются на шум и незаконные работы, так как в квартирах преимущественно никто еще не живет. Однако с точки зрения закона вести работы можно только после официального разрешения.

Подробнее о процессе согласования и документах, которые вам понадобятся, читайте в статье «Как получить разрешение на перепланировку квартиры».

Этап 1. Подготовка проекта

Проект перепланировки — это специальный документ, в котором указано, что изменится в квартире после ремонта с технической точки зрения. Этим он отличается от дизайн-проекта, в котором акцент делается на отделке квартиры, ее внешнем виде. Дизайн-проект для согласования перепланировки не требуется.

Пример проекта перепланировки, подготовленного в нашей компании, скачать целиком (pdf, 2 Мб)

Помимо проекта перепланировки, проектное бюро составит техническое заключение — оно подтверждает возможность выполнения задуманной перепланировки.

Если работы уже выполнены, нужно получить не проект перепланировки, а техническое заключение о допустимости и безопасности работ. Его точно так же готовит проектное бюро.

Составить проект перепланировки и технические заключения в нашей компании можно за 19 500 рублей.

Как выглядит проект перепланировки

Проект перепланировки состоит из трех частей — текстовой, графической и приложений.

Титульный лист и содержание проекта перепланировки

Текстовая часть. Руководитель проекта расписывается в том, что проект соответствует требованиям российских нормативных требований, исходным данным и безопасен для жизни и здоровья людей. В текстовую часть включают договор на осуществление проектной организацией авторского надзора во время последующего ремонта. Еще одна важная составляющая текстовой части — пояснительная записка, в ней отражаются общие данные о квартире, выводы и рекомендации специалистов, описываются инженерное оборудование, противопожарные и шумозащитные мероприятия.

Руководитель проекта гарантирует его безопасность и указывает, каким требованиям должны соответствовать ремонтные работы

Графическая часть. Обычно включает план помещений с пояснениями до перепланировки, план демонтированных и вновь возводимых конструкций, а также план помещений после перепланировки. При необходимости — схемы горячего и холодного водоснабжения, отопления, инсталляции сантехнических приборов, схемы дверей и пр.

В графической части проекта наглядно показано, что именно планируется изменить в квартире

Приложения. Включают указания о производстве общестроительных работ, информационную справку, нормативную базу и сведения о членстве проектной организации в СРО.

Всем этим требованиям должен соответствовать проект перепланировки

Техническое заключение о возможности перепланировки прилагается к проекту перепланировки и также включает текстовую и графическую части.

Техническое заключение о возможности перепланировки готовится вместе с проектом перепланировки

Если перепланировка уже выполнена, вместо проекта перепланировки готовится техническое заключение о безопасности и допустимости перепланировки. Оно также включает текстовую и графическую части и приложения.

Графическая часть технического заключения о безопасности и допустимости перепланировки включает план обследуемой квартиры после ранее выполненных работ

На нашем сайте вы можете посмотреть больше 2022 готовых проектов, чтобы сориентироваться, как выглядят нужные документы.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Где заказать проект

Проект перепланировки заказывают в проектном бюро, которое обязательно должно состоять в специальной CPO. Членство в СРО — гарантия законной сделки.

СРО — это специальные саморегулируемые организации, которые следят за качеством работ в сфере строительства. Организации подтверждают свое право вести работы не государственной лицензией, а членством в СРО по профилю своей деятельности. Например, проектное бюро должно стоять в СРО проектировщиков.

СРО проверяют организации, которые входят в число их членов, определяют правила для оказания ими работ, ведут из реестр и выдают выписки из реестра — они подтверждают членство компании в СРО.

Прежде чем договориться с бюро, узнайте, действительно ли оно входит в СРО и существует ли такая СРО на самом деле. Данные о СРО можно проверить в едином реестре на сайте Ростехнадзора — http://sro.gosnadzor.ru.

Для этого достаточно знать название или ИНН организации.

Наша компания состоит в СРО «МежРегионПроект». Из единого реестра СРО видно, что такая организация существует и объединяет лиц, работающих с проектной документацией, то есть проектировщиков.

Если в реестре нет СРО, в которой якобы состоит выбранный вами проектировщик, или она исключена из реестра, есть повод задуматься, стоит ли доверять такой компании подготовку проекта перепланировки. Без подтверждения членства в СРО Мосжилинспекция не примет документы для оформления разрешения.

Если СРО есть в общем реестре и она действует, переходите на ее сайт и ищите там реестр членов СРО. В нем должна быть компания, в которой вы хотите заказать проект перепланировки.

В реестре членов СРО «МежРегионПроект» нашу компанию можно найти по названию — АПМ-1.

Если с компанией все в порядке, можете смело заказывать проект.

Выписка из реестра членов СРО, в которой состоит бюро, подтверждает его членство и прикладывается к проекту перепланировки или техническому заключению о допустимости и безопасности перепланировки

Есть еще один способ, как быстро проверить, состоит ли выбранное вами проектное бюро в СРО. Для это следует зайти на сайт ассоциации «НОПРИЗ» и открыть единый реестр членов СРО. Дальше по ИНН или названию организации можно найти данные сразу и о компании-проектировщике, и о СРО, в которой она состоит.

Из выписки видно, что АПМ-1 сейчас состоит в СРО «МежРегионПроект».

Что нужно для составления проекта

При заказе проекта перепланировки составьте эскиз, где понятно отражены все желаемые изменения. Эскиз можно составить самостоятельно, на бумаге, с карандашом и линейкой. Не забудьте указать тип дома: монолитный, панельный, кирпичный и т. д. — это важно для расчета нагрузки на перекрытия.

Эскиз перепланировки — это не дизайн-проект, отделочные решения проектировщиков не интересуют. Но если вы уже составили дизайн-проект, его можно использовать в качестве эскиза. Выполнение эскиза можно заказать в самой проектной организации или в любом другом бюро, в том числе и у дизайнеров. Однако приготовьтесь к тому, что это будет дополнительно оплачиваемая услуга.

Если эскизы готовят дизайнеры, советуйтесь по планируемым изменениям с представителями проектного бюро: они лучше знают, возможно ли то или иное решение узаконить в дальнейшем.

Пример дизайн-проекта. Его можно использовать в качестве эскиза перепланировки, но можно составить эскиз самостоятельно.

Также для составления технического проекта понадобится технический паспорт, который выдает БТИ на основе своих замеров. Сейчас застройщиков не обязывают проводить первичную инвентаризацию, поэтому перед перепланировкой убедитесь, что на вашу квартиру паспорт БТИ составлялся. Это важно и для Мосжилинспекции: при проверке нового проекта она смотрит технический паспорт и сравнивает планируемые изменения с ним.

Если нужно составить паспорт БТИ, оформление займет у вас около трех недель. Подробнее об этом читайте в статье о документах для перепланировки.

Иногда в новостройках возникают проблемы с получением первичного техпаспорта. Связано это с тем, что застройщик планирует перегородки в строительной документации, но не возводит их на самом деле. Такие квартиры называют квартирами со свободной планировкой, хотя этот термин по сути неверен, перепланировку всё равно нужно согласовывать.

Квартира со свободной перепланировкой в ЖК «Лица»

Перед тем как вызывать БТИ для составления технического паспорта, лучше обратиться к проектировщикам, которым вы решили доверить составление проекта перепланировки.

В новостройках бывают проблемы, связанные с тем, что застройщик не возвел внутренние стены или неправильно поставил квартиру на учет в Росреестре. Иногда хозяева уже успевают начать какой-то ремонт, когда обращаются в БТИ, что повлечет изменения в плане квартиры.

Чтобы все эти моменты не помешали перепланировке, важно сначала обратиться к специалистам по вопросам перепланировки, а потом уже получать паспорт БТИ. В нашей компании консультация бесплатна.

Технический паспорт составляется специальными организациями. Основная в Москве — это МосгорБТИ, если техпаспорт подготовлен именно в этой организации, Мосжилинспекция может запросить его сама в электронном виде.

Так выглядит план квартиры в техпаспорте из МосгорБТИ, скачать целиком (pdf, 4 Мб)

Однако техпаспорт можно заказать и в других фирмах, которые специализируются на работах по техинвентаризации, например, в Московском областном БТИ или в Ростехинвентаризации. Обратите внимание, если техпаспорт у квартиры уже есть, и он выполнен в МосгорБТИ — именно там и нужно его запрашивать. Если паспорта еще нет, заказать его можно в любой организации.

Так выглядит план квартиры в техпаспорте из МО БТИ, скачать целиком (pdf, 842 Кб)

Непосредственно составление проекта перепланировки и технического заключения о возможности перепланировки занимает около недели. После того, как вы получите документы на руки, можно обращаться в Мосжилинспекцию.

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Согласно п. 2.5.1.1.1.9 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
согласие застройщика на перепланировку, если это не прописано в ДДУ;

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Однако, если объект был построен на бюджетные средства Москвы или кооператива, то необходимо вместо ДДУ или Договора уступки прав, предоставить документ, подтверждающий право владения рассматриваемой квартирой.

В ДДУ или Договоре об уступки прав также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. Правда самой Жилищной инспекции для выдачи разрешения на ремонт согласование с банком не нужно. То есть, согласование перепланировки при ипотеке можно произвести в обход банка, но лучше этого не делать, так как неизвестно как он к этому отнесётся. Возможно, он потребует выплатить сразу весь ипотечный долг.

Комментарий к видео:
Теперь согласно пункту 2.5.1.1.1.9 ППМ № 508 в последней редакции от 19.08.2022 при отсутствии регистрации собственности в новостройке не надо подавать копию введения дома в эксплуатацию и справку о том, что застрощику уплачены все деньги по договору.

1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы ,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможности согласования перепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют). Это делают силами либо техников соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации) либо силами кадастровых инженеров. По произведенным обмерам построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Если обмеры проводились техниками БТИ (про обмеры кадастровыми инженерами мы поговорим ниже), то в результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

Чего нельзя делать в квартире

Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки

Причин может быть четыре:

1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Могут ли наказать?

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Как узаконить перепланировку, если она только в планах

Этап 1. Подготовка проекта перепланировки.

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

— договор авторского надзора;

— акты скрытых работ;

— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

— копию свидетельства допуска СРО бюро.

Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Этап 2. Подача заявления на согласование.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.

— Правоустанавливающие документы на квартиру.

— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Этап 3. Приемная комиссия и новый техпаспорт.

Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

Сроки действия решения отмечаются в конце документа.

Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

— представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

— представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

В актах должны расписаться:

— Вы (заявитель).

— Инспектор.

— Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.

— Автор проекта перепланировки из бюро.

Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2022 рублей.

Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас — https://rosreestr.net/

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь — https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Этап 1. Вызовите инженера из БТИ.

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Этап 3. Обратитесь в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Этап 4. Новый техпаспорт.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

Что можно сделать в квартире

Что можно изменять в квартире:

1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Почему могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.