Какие могут быть последствия самовольной перепланировки

Здравствуйте. Тема сегодняшнего разговора Какие могут быть последствия самовольной перепланировки. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2022 году предусмотрены следующие административные штрафы:

для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2022 рублей;
для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 2022 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы нарушаются из-за этого;
По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2022 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 2022 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2022, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию, фотография трещины на стене.

01.04.2022. ________Петров В.В.

Последствия самовольной перепланировки

Если перепланировка своевременно не узаконена, то наименьшее что грозит собственнику недвижимости — это штраф.
Возникнут проблемы при юридических операциях с квартирой, жилищная инспекция или суд потребуют вернуть жилищу первоначальный вид.
В сложных случаях возможно выселение собственника.

Меры воздействия

При выявлении несогласованного переоборудования жилища владельцу недвижимости могут быть применены разнообразные меры воздействия.

В зависимости от опасности проведенных работ для здоровья и жизни окружающих и условий узаконивания могут применяться:

штрафные санкции (для юридических лиц 30—50 тыс. рублей, для физических — 2—3 тыс. рублей);
предписание о возвращении квартиры в исходное состояние;
суд;
выселение и расторжение договора соцнайма (если жилье муниципальное);
несогласованная перепланировка в квартире, купленной в ипотеку, грозит расторжением кредитного договора по инициативе банка;
лишение права собственности на недвижимость, с последующей продажей квартиры на аукционе (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Ответственность за проведение работ без официального утверждения

За проведение незаконной перепланировки предусмотрена административная ответственность в соответствии с главой 4 ст. 26 ЖК РФ.

Штраф необходимо уплатить в течение месяца.
Узаконить выполненные работы — в ближайшие полгода (4—6 месяцев).

В некоторых случаях предусмотрена уголовная ответственность за незаконную перепланировку на срок от 3 до 12 лет.

Подобное возможно, если в результате третьи лица понесли значительный материальный ущерб, был нанесен вред их здоровью или погибли люди.

Как выявить незаконную перестройку

Существует несколько способов обнаружить нелегальную перепланировку.

Жалобы людей, проживающих в соседних квартирах. Непрекращающийся шум может послужить причиной обращения соседей к участковому. В результате проверки обнаружится неузаконенная перепланировка.
В многоквартирном доме очень сложно скрыть проведение ремонтных работ. Сотрудники управляющей компании обязаны выявлять незаконные действия и информировать о них уполномоченные органы.
Незаконная перепланировка может обнаружиться при продаже, дарении или передаче в наследство квартиры.
При обрушении дома, взрывах газового оборудования, затоплениях, причиной которых являются работы по перепланировке, проведенные без согласования.

Куда обращаться

Избежать нарушения существующего законодательства позволит консультация у специалистов Департамента архитектуры.

Они подробно расскажут, какие работы категорически запрещено проводить и об изменениях, которые возможны после предварительного согласования.

В Департаменте архитектуры можно заказать проект будущей перепланировки.

Вопросы и ответы

Чаще всего возникают вопросы касательно перепланировки в муниципальном жилье. А также, куда можно обратиться, если переделки в соседней квартире ухудшили условия проживания в собственном жилище.

Если квартира является муниципальной

Самовольная перепланировка или переустройство в муниципальном жилье чревато потерей возможности приватизировать квартиру.
В некоторых случаях с жильцом могут расторгнуть договор социального найма и выселить, при этом придется возместить расходы на восстановление первоначального вида квартиры.

Ограничения при отчуждении жилого помещения

Продать квартиру, в которой сделана незаконная перепланировка будет сложно.
Несоответствие реальной планировки и указанной в техническом паспорте, снизит стоимость жилья на 15—30%. Это объясняется тем, что узакониванием изменений придется заниматься новому владельцу, а это потребует дополнительных финансовых и временных затрат. При этом нет гарантии, что все пройдет гладко и не придется возвращать жилому помещению первоначальный вид.
Продажа квартиры с устаревшими данными в техпаспорте может обернуться расторжением сделки и судами.

Куда жаловаться, если соседи сделали без согласования

Доставляющий неудобства вопрос перепланировки у соседей может быть решен в первую очередь путем переговоров с ними.

Если взаимопонимания достигнуть не удалось, то следует обратиться к участковому, который нанесет визит в соседнюю квартиру.

В случае отсутствия результатов после проверки участкового, можно написать жалобу в надзорные органы: жилищную инспекцию и прокуратуру.

В жалобе должна содержаться информация:

полное наименование организации, куда жалоба подается;
сведения, что в результате сделанной соседом самовольной перепланировки условия проживания в квартире заявителя ухудшились;
уточнение характера изменений в жилище заявителя, произошедших в результате перепланировки в соседней квартире;
заключение независимых экспертов о нанесенном ущербе (приложить копии к жалобе);
перечисление последствий, которые могут произойти в результате проведенных в соседней квартире работ;
просьба отреагировать на жалобу;
дата написания и подпись заявителя.

Составленную жалобу можно отправить заказным письмом через почту с уведомлением и описью или в электронном виде.

Можно отнести лично в жилищную инспекцию, тогда нужно составить 2 экземпляра: на первом сотрудник поставит дату принятия и номер входящего документа, а второй будет передан в инспекцию.

Когда следует обратиться в городской центр согласования перепланировок? Узнайте тут.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку? Читайте далее.
Инспекторы рассматривают жалобу в течение 30 дней и дают письменный ответ заявителю.

Последствия самовольной перепланировки могут быть неприятными: от уплаты штрафа до уголовной ответственности, если пострадали люди.

Потому, прежде чем проводить глобальные изменения внутри квартиры следует получить разрешение на выполнение работ в Жилищной инспекции, МЧС, СЭС.

Уже сделанную перепланировку можно узаконить в суде, но обойдется это гораздо дороже, чем предварительное согласование с уполномоченными органами.

Стоимость

Цена узаконивания перепланировки может варьировать в широких пределах, так как на нее оказывают влияние множество факторов:

площадь жилища;
местоположение квартиры;
сложность перепланировки;
этажность дома и то, на каком этаже находится квартира.

Стоимость оформления документов

№ п/п	Вид документа	Цена, рублей
1	Новый технический паспорт квартиры	в среднем 900 (стоимость устанавливают местные власти)
2	Госпошлина за изготовление нового кадастрового паспорта	200
3	Новый кадастровый паспорт	около 500 (стоимость устанавливают местные власти)

В стоимость входят госпошлина, проект перепланировки, заключения экспертов, юридические услуги.

В среднем цена предварительного согласования перепланировки составит 4 тыс. рублей.
Узаконивание уже проведенных работ обойдется гораздо дороже: от 15 тыс. рублей.

Существуют компании, которые не только берут на себя согласование перепланировки, но и выполняют необходимые ремонтно-строительные работы.

Обращаясь к ним нужно иметь в виду, что цена процедуры значительно возрастет по сравнению с самостоятельным оформлением документации.

Законодательство

Проведение несогласованной реконструкции трактуется как нарушение правил пользования жилыми помещениями или самоуправство.

Подобная деятельность регламентируется Статьей 7.21 КоАП РФ или Статьей 19.1 КоАП РФ и подразумевает административную ответственность и штрафные санкции (придется заплатить от 10 до 25 МРОТ).

Перепланировке и переустройству жилых помещений посвящена Глава 4 ЖК РФ, в частности ст. 25, 26, 27, 28 и 29, где изложены:

определения и понятия;
перечень разрешительных документов, служащих основанием для законного проведения работ;
список документов, необходимых для согласования работ;
сроки согласования;
возможные причины отказа уполномоченных органов;
последствия перепланировки без предварительного согласования и ответственность за нее.

Что это такое

Любое жилое помещение имеет проект, согласно которому проводится капитальный ремонт либо переустройство.

Незаконная перепланировка подразумевает проведение работ без разработки проекта и предварительного согласования с уполномоченными органами.

Видео: «Последствия самовольной перепланировки квартиры»

Как согласовать

Чтобы сделать ремонт законно, на основании ст. 25 ЖК РФ надо обратиться с заявлением в архитектурный отдел муниципальных органов.

Полученное разрешение будет считаться согласованием проведения перепланировки. В течение 45 суток после подачи заявления и требующихся документов сотрудник административных органов оповестит о принятом решении.

Отказать могут в соответствии со ст. 27 ЖК РФ.

Порядок действий

Получение разрешения предполагает разработку проекта перепланировки и его оформление.

Проект предоставляется в муниципальные органы (отдел архитектуры районной администрации).

Далее нужно выполнить все действия, которые указаны в разрешении.

После чего оформить новые документы на жилье в БТИ (бюро технической инвентаризации) чтобы его сотрудники сделали замеры и составили новый план квартиры.
Затем следует обратиться в кадастровую и регистрационную палату для получения нового кадастрового паспорта и оформления нового свидетельства о праве собственности.

Изменения в свидетельство должны быть внесены в случае, когда площадь квартиры меняется вследствие проведенных работ.

Этапы согласования перепланировки:

обращение с заявлением в архитектурный отдел районной администрации;
оформление разрешения в ЖЭКе;
техническое заключение;
выписка из домовой книги;
согласование со всеми, проживающими в квартире;
предоставление документов в отдел архитектуры;
регистрация полученного разрешения отдела архитектуры в БТИ.

Документы

Для того чтобы получить разрешение, одновременно с заявлением в архитектурный отдел потребуется предоставить документы:

проект;
личный паспорт владельца жилья;
свидетельство о праве собственности на квартиру (правоустанавливающую документацию);
техпаспорт жилья;
согласие на перепланировку жильцов квартиры.

Проект

Решив изменить жилище в первую очередь необходимо создать проект, для чего следует обратиться в организацию, имеющую лицензию на осуществление подобной деятельности.

Разработка проекта стоит примерно 30 тыс. рублей (цена может варьировать в зависимости от сложности перепланировки).

Обращение в суд

Серьезные изменения поможет узаконить обращение в суд, так как Жилищная инспекция идет навстречу владельцу недвижимости не всегда.

Может случиться так, что и решение суда будет не в пользу собственника, и перепланировку признать законной не удастся.

В этом случае владельцу квартиры придется выплатить штраф и вернуть жилищу первоначальный вид.

В качестве истца выступает собственник, ответчик — представитель жилищного комитета муниципальных органов, третьи лица — это те, кто проживает в квартире помимо владельца.

Форму и содержание искового заявления регулируют правовые нормы ГПК РФ (ст. 131 и 132).

Составленный с нарушениями иск может быть отклонен.

Исковое заявление должно содержать информацию:

об истце и ответчике;
о третьих лицах (жильцы квартиры);
о помещении (адрес недвижимости, реквизиты свидетельства права собственности, когда сделана перепланировка, сведения о бригаде, выполнявшей работы);
причины, почему жилищная инспекция отказала в выдаче разрешения;
реквизиты заключения МЧС и Роспотребнадзора, что работы выполнены в соответствии с нормами и правилами;
реквизиты заключения независимого эксперта;
перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
дата составления иска и подпись истца.

Если суд одобрил перепланировку и признал ее законной, то необходимо заказать новый техпаспорт на квартиру в БТИ.

После чего изменения регистрируются в кадастровой палате и регистрируются в новом кадастровом паспорте.
Последний шаг — получение нового свидетельства права собственности, так как после перепланировки площадь жилья меняется.

Как избежать наказания

Избежать неприятных последствий самовольного переустройства позволит своевременное узаконивание изменений.

Согласно ст. 29 ЖК РФ произведенные работы по перепланировке можно согласовать через суд.

Узаконить

Чтобы сделать выполненные ремонтно—строительные работы легальными нужно обратиться в архитектурный отдел муниципальных органов по месту нахождения квартиры.

Сделать перепланировку законной можно придерживаясь следующего алгоритма действий:

Получение заключения экспертов, что все изменения безопасны для здоровья и жизни людей, а также соответствуют существующим нормам и правилам.
Обращение с исковым заявлением в суд. Заключение экспертов послужит веской причиной для суда принять положительное решение о законности сделанной перепланировки.
На основании решения суда собственник квартиры получает новый технический паспорт на жилье.

Сроки

Узаконивание уже выполненных работ может стать сложным и длительным, поэтому разумнее всего согласовать изменения предварительно.

Получение всех разрешений до начала ремонта займет максимум 45 дней.

Сроки

Оформление нового техпаспорта на квартиру займет примерно 2 недели, новый кадастровый паспорт делается в течение 30 дней.

Что категорически нельзя делать

Категорически запрещены следующие работы:

размещение санузла над жилыми комнатами или кухней соседей снизу;
ограничение доступа к системе вентиляции и изменение ее расположения;
обустройство теплого пола за счет общедомовой системы отопления или водоснабжения;
увеличение площади коридора, кухни, санузла за счет уменьшения размеров жилых комнат (больше чем на 25%);
демонтаж дверного проема между кухней, оборудованной газовой плитой и жилыми помещениями (например, в хрущевке);
обустройство чердака как жилого помещения;
изменение расположения водо- и газопровода, батарей отопления;
манипуляции с несущими конструкциями (демонтаж, нарушение целостности несущих стен);
сносить балконный блок с целью увеличить площадь комнаты;
размещение радиаторов отопления на балконе.

Нельзя делать перепланировку, в результате которой в жилых комнатах будет отсутствовать источник естественного освещения (окно).

Видео: «Чем опасны перепланировки»

Правовые последствия для собственника недвижимого имущества

Последствия самостоятельной перепланировки, переустройства жилого объекта регламентированы статьей 29 ЖК РФ, а также ст. 7.21 КоАП РФ.
Если обратиться к законодательной базе, то под самостоятельной перепланировкой и/или переустройством квартиры подразумевается проведение монтажных, инженерных, строительных работ, которые осуществлялись при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ, или при наличии нарушений согласованного проекта таковых изменений.

Предупреждение со стороны госорганов и наложение штрафа на собственника происходит на основаниях, изложенных в части 2 статьи 29 ЖК РФ:

при переустройстве жилого дома или постройки и в дальнейшем использовании их не по назначению предусмотрен штраф в размере 1000-1500 рублей;
перепланировка, которая происходит в многоквартирных домах, обойдется в 2000-2500 рублей.

Помимо административной ответственности, собственник или наниматель имущества, если произошло самостоятельное переустройство жилого помещения, обязуется привести объект в нормативное состояние, соответствующее порядку и сроками работ, предусмотренных ст. 29 ч.3 ЖК РФ. Если таковые действия не будут осуществлены, то происходит судебное заседание, где принимается решение по заявлению истца:

в отношении собственника недвижимого имущества о реализации на публичных торгах квартиры или частного дома с выплатой ему полученных средств с вычетом суммы, которая необходима новому собственнику для возвращения объекта в состояние до конфигурационных изменений;
в отношении нанимателя оглашается решение, направленное на расторжение договора социального найма и наложении на него обязательств по возвращению квартире прежнего технического состояния.

Иными словами, последствия самостоятельного переустройства или перепланировки жилого помещения не ограничиваются лишь наложением штрафа, но и могут повлечь более серьезные санкции в отношении осуществившего их лица.

Понятие самовольного переустройства и перепланировки квартиры

Регламентации процесса переустройства помещения отводится целая глава в Жилищном кодексе РФ. Если обратиться к ранее действующим законодательным актам, то в РСФСР этой процедуре была посвящена одна статья – ст. 84 ЖК РСФСР, которая дозволяла производить переустройство и перепланировку жилого объекта с целью улучшения его благоустройства при одобрении со стороны всех его собственников и местной администрации.

В действующих нормативно-правовых актах (далее по тексту НПА) прописано, что перепланировка может проводиться без учета формы собственности и конечной цели подобной трансформации. Обратившись к НПА, можно выделить основные части указанных понятий.

Переустройство – это установка, монтаж, перенос электрооборудования, сантехнических систем и инженерных сетей, что обуславливает собой необходимость фиксации новых данных в технический паспорт объекта. (Ст. 25 п.1 ЖК РФ).

Перепланировка – это действия, направленные на переработку конфигурации жилого помещения, что также требует фиксации подобных трансформаций в техническом паспорте. (Ст. 25, п.2 ЖК РФ).

Резюмируя вышесказанное, приходим к выводу, что переустройство и перепланировка квартиры – понятия самостоятельные, но дополняющие друг друга. Если подобные процессы в сооружении происходят без предварительного согласования с администрацией, то в подобном случае речь идет о самостоятельной перепланировке или переустройстве здания, что влечет наложение санкций.

Сохранение перепланировки или переустройства

В судебной практике в последнее время отмечается большое количество дел, которые связаны с сохранением самостоятельно осуществленной перепланировки квартиры, дома. Основным НПА, который регламентируют этот процесс, является статья 29 ЖК РФ (ч.4).

Самовольное переустройство квартиры или дома может быть сохранено в неизменном виде, если суд постановит, что подобные изменения не затрагивают и не ущемляют права и интересы граждан, а также не вызывают опасений за их жизнь и здоровье.

Подобная норма вполне целесообразна, так как позволяет сохранить переоборудование квартиры, которое было направлено на ее благоустройство и повышение качества.

Однако в статье не прописаны подробные условия, когда судебный орган должен принимать решение о сохранении подобных изменений. Разрешить неоднозначность ситуации предприняли попытки действующие юристы, которые проанализировали судебную практику и законодательство РФ. Но и тут появляются определенные коллизии и недоразумения, в частности, из НПА следует, что произвести согласование перепланировки жилого помещения самостоятельно намного проще и дешевле с финансовой точки зрения, чем в порядке, установленном российским законодательством.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Срочный вопрос

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Согласование самостоятельного переустройства или перепланировки

Самостоятельное оформление перепланировки квартиры – процесс достаточно долгий и юридически сложный. Процедура узаконивания любых действий, направленная на переустройство недвижимого имущества, подразумевает выполнение трех основных этапов:

изначально собственник квартиры должен заказать проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения или выбрать один из предложенных типовых проектов, которые не требуют дополнительного согласования с государственными органами;
на втором этапе самостоятельное узаконивание перепланировки подразумевает написание и подачу заявления о проводимых работах;
завершается такая перепланировка жилого помещения и ее согласование сдачей в государственную инспекцию базового пакета необходимых документов, закрепленного ст. 26 ЖК РФ.

Самостоятельная перепланировка жилого помещения направлена на то, чтобы улучшить условия проживания в квартире. Однако не многие собственники, осуществляя подобные действия, понимают, что существует нормативная процедура переустройства, несоблюдение которой влечет за собой определенные последствия. Чтобы избежать санкций со стороны государственных органов, следует получить разрешение на перепланировку и/или переустройство квартиры в порядке, предусмотренном современным Российским законодательством.

Что делать, чтобы последствия неузаконенной перепланировки вас не коснулись

Законодательно установлена простая и понятная процедура узаконивания действий по перепланировке помещений. Даже если изменения уже произведены, можно попробовать документально узаконить перепланировку.

Алгоритм действий по узакониванию перепланировки выглядит следующим образом:

Собственнику помещений или его представителю необходимо обратиться в экспертные службы, которые имеют лицензию на проведение оценочных работ и выдачу технических заключений. В подобной фирме необходимо получить заключение, что перепланировка, выполненная в жилом помещении, не несет опасности самому помещению, дому в целом и гражданам, в нем проживающим.
Необходимо составить и обратиться в суд с заявлением, в котором следует доказать, что узакониванию перепланировки ничего не препятствует. Здесь и понадобится экспертное заключение.
На основании судебного решения получить новый технический паспорт.

Статья 29 Жилищного Кодекса РФ гласит, что узаконивание уже произведенной перепланировки жилых помещений возможно только в судебном порядке.

Узаконивание перепланировки через суд может длиться долгое время, поэтому гораздо проще перед проведением работ получить разрешение на них и на перепланировку в целом. После чего на основании этих разрешений в течение 45 дней выдается новый технический паспорт.

Для получения разрешения на перепланировку в контролирующие органы необходимо представить следующие документы:

заявление;
документы, подтверждающие право собственности или иные правоустанавливающие документы;
письменное согласие всех лиц, зарегистрированных в помещении, которое будет подвержено перепланировке;
поэтажный план из БТИ;
проект перепланировки.

Последствия неузаконенной перепланировки квартиры

Согласно законодательству, последствия неузаконенной перепланировки могут быть следующими:

Оплата штрафа, который будет назначен жилищной инспекцией, а после – требование подать документы на узаконивание перепланировки.
При невозможности узаконить перепланировку согласно действующим техническим и санитарным нормам, собственник получит предписание восстановить исходное техническое состояние помещения.
При отказе в двух предыдущих пунктах собственник потеряет свое право на имущество, и оно будет реализовано с публичных торгов.

За самовольное переоборудование ответственность несет собственник либо наниматель жилого помещения, согласно частям 2-3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

Если же перепланировку произвел арендатор, то к нему претензии предъявить может только собственник, сдавший помещение в наем или аренду.

Если же помещение будет продано на торгах, то вырученные деньги получит собственник, правда, за вычетом расходов на восстановление надлежащего состояния жилища.

Если перепланировка сделана нанимателем муниципального помещения, то при невозможности узаконить перепланировку с ним будет расторгнут договор социального найма. Сам же наниматель и все члены его семьи будут выселены. Администрация или муниципалитет будут вынуждены своими силами восстанавливать техническое состояние помещения и попытаются через суд компенсировать расходы и взыскать их с прежнего нанимателя муниципального помещения.

При восстановлении прежнего состояния муниципального помещения составляется подробный акт приемки.

Административные санкции будут носить штрафной характер:

Если в процессе и в результате перепланировки третьим лицам не был нанесен ущерб:

— при переоборудовании жилого дома физическим лицом штраф 1-1,5 тыс. руб.;

— при переоборудовании физическим лицом квартиры в многоквартирном доме штраф составит 2-2,5 тыс. руб.;

— штраф на должностному лицу составит 4-5 тыс. руб.;

— штраф, наложенный за несогласованную перепланировку на юридическое лицо, составит 40-50 тыс. руб.

Если пострадало здоровье и имущественные права третьих лиц:

— штраф на физическое лицо составит 5 тыс. руб.;

— штраф на должностное лицо составит до 50 тыс. руб.;

— предприятие заплатит 300-350 тысяч рублей, но сумма штрафа может быть увеличена вплоть до 1 миллиона рублей.

Если имеется возможность узаконить перепланировку, дополнительно к штрафу будет выдано предписание:

Получить технический паспорт, для чего потребуется пройти полную процедуру узаконивания.
Исправить ошибки, которые были допущены в результате перепланировки, а затем, пройдя полную процедуру узаконивания, получить техническую документацию.

В рамках судебного разбирательства пострадавшая сторона может доказать, что третьими лицами был понесен существенный ущерб. При этом в суде может быть доказано, что действия нарушителя носили умышленный характер и он осознавал последствия своих деяний. В этом случае нарушителю может грозить уголовная ответственность.

Как надзорные органы узнают о неузаконенной перепланировке

Контролирующий орган может узнать о незаконной перепланировке помещений в стандартных ситуациях, которые перечислены в следующем списке:

Соседи, которые узнают о перепланировке, могут обратиться в контролирующий орган для проверки помещений на соответствие стандартам и базовой планировке. Часто так происходит при изменении звукоизоляции стен, или, например, если у соседей внезапно пропадает тяга в вентиляционном канале.
При устранении причин и последствий коммунальных аварий, когда проверяются инженерные коммуникации дома.
При заключении сделок по купле-продаже квартиры, дома или нежилого помещения.
Проведение проверки сотрудниками Бюро технической инвентаризации.
При поквартирном обходе сотрудниками коммунальных служб и контролерами ресурсоснабжающих организаций с целью проверки и контроля индивидуальных приборов учета.

Что значит неузаконенная перепланировка

Все изменения, которые обычно производят в своих помещениях собственники, можно разделить на две группы:

Перепланировка. В данном случае собственник производит существенные изменения в своем жилом помещении. Например, из двухкомнатной квартиры делается однокомнатная или трехкомнатная. Сюда относятся работы по сносу или перемещению стен и перегородок, изменение планировки квартиры, перенос ванны и туалета в другое место, организация проходов в конструкциях, несущих основную нагрузку. Среди подобных работ встречаются и те, что требуют обязательного согласования и работы, согласовывать которые нет необходимости.
Переустройство. Данный вид работ связан с изменением типа используемого в жилом помещении оборудования, например, смена газовой плиты на электрическую. Проведение капитального ремонта без изменения планировки и конфигурации помещения также относится к переустройству.

В случае переустройства достаточно будет обратиться в БТИ или жилищную инспекцию и получить простое техническое заключение, а перепланировку потребуется узаконить. Данное правило касается как частных домов, так и жилых помещений в многоквартирном доме.

Если перепланировка была проведена без предварительного согласования, она носит статус несогласованной и ее требуется узаконить. Если же в результате перепланировки произошло ухудшение технического состояния дома или квартиры, то такая перепланировка должна быть аннулирована, а состояние помещений приведено в первоначальный вид.

При рассмотрении дел по перепланировке суд учитывает условия, в которых она была проведена, и ее итоговый результат. Например, если перепланировка сделана на первом этаже и в ее результате были снесены или перемещены несущие стены, признать действия собственника законными суд вряд ли согласится. Также маловероятно, что суд признает законным оборудование в несущих стенах здания новых дверных проемов, окон и ниш.

Возможно, собственник квартиры на первом этаже захочет сделать в ней магазин или иной общественный объект, для чего ему потребуется произвести перепланировку помещения. Но даже несмотря на перевод помещения из жилого фонда в нежилой, смена статуса объекта не позволит сделать серьезные конструктивные изменения, например, снос несущей стены. Узаконить перепланировку нежилого помещения можно на тех же условиях, что и жилых.

Если суд сочтет перепланировку ухудшающей конструктивную прочность здания, собственника обяжут вернуть все в первоначальное состояние.

Перепланировка может быть двух видов:

Незаконная, при которой изменения не соответствуют принятым нормам СНиПов и СаНПиНов, другим нормативным актам, принятым в муниципалитете, а также региональным законам и нормам.
Несогласованная – самовольное и масштабное переоборудование помещения.

Несогласованная перепланировка при условии, что при ней не были нарушены никакие нормы и законы, может быть узаконена. Перепланировку имеет право производить собственник помещения либо арендатор, получивший от собственника нотариально заверенную доверенность на проведение подобных работ.

Также право на перепланировку помещения может получить строительная фирма (при наличии доверенности) и наниматель муниципального жилья.

Собственник, подавший документы на узаконивание перепланировки, может получить отказ, мотивированный не только техническими моментами, но и тем, что бумаги оформлены неверно и неточно. После исправления собственник имеет право подать документы на узаконивание перепланировки повторно. Для проработки проекта и визуализации эскизов рекомендуется обращаться в проверенные фирмы, специализирующиеся на подобных услугах.

Какие именно действия считаются самовольными

Самовольной называется перепланировка, произведенная без получения разрешения. Законодательно установлено, что перед началом работ собственник, арендатор или наниматель помещения обязан подать заявление с приложением проекта, эскизов и описания планируемых работ по перепланировке помещения, его частичной или полной реконструкции.

Стоит учесть, что даже при наличии утвержденного проекта за технические ошибки при проведении перепланировки или несоответствие ее проекту отвечать придется собственнику или лицу, получившему доверенность на проведение перепланировки.

Законодательно к работам, при которых необходимо получение разрешения, относятся:

Перемещение или снос несущих стен и конструкций, что приводит к увеличению нагрузки на остальные несущие элементы, неважно, какой это дом: многоквартирный, многоэтажный или частный коттедж.
Вынос элементов отопления, радиаторов или трубопровода на балкон или лоджию.
Подключение теплого пола к системе горячего водоснабжения.
Перенос ванны и туалета и размещение сантехнического оборудования в местах, для него не предназначенных.
Монтаж перегородок и дополнительных стен с целью изменения планировки квартиры или дома, а также увеличение количества комнат за счет разделения имеющихся.

Изменение размеров и формы дверных и оконных проемов.
Перенос балкона, увеличение его площади, любое изменение лестничных пролетов.
Перенос и изменение систем жизнеобеспечения: вентиляции, водопровода, канализации, газопровода и системы отопления, в том числе перенос и замена радиаторов на другой тип.
Установка нового оборудования, подразумевающая перенос и изменение систем инженерных сетей.
Увеличение площади нежилых помещений за счет жилых, если это делает суммарную нежилую площадь больше на 25 % и выше.
Снос стены, отделяющей кухню от жилой комнаты, при наличии на кухне газовой плиты или колонки.
Перенос помещений, в которых используется вода, таким образом, что «мокрые» комнаты располагаются над жилыми помещениями соседей снизу.
Другие существенные изменения.

При проведении всех работ они должны поэтапно записываться в специальном журнале, который предъявляется комиссии при приемке перепланировки. Благодаря этому журналу комиссия получает полную картину проведенных работ и может выявить их несоответствие на определенном этапе.

Стоит помнить, что работы по перепланировке жилых помещений должна производить компания, имеющая все необходимые разрешения и сертификаты. Самовольная перепланировка может нести опасность как для самого собственника помещений, так и для его соседей.

Перепланировка при покупке квартиры и последствия при заключении такой сделки

Если жилье приобретается в ипотеку, то вас могут ждать неприятности, связанные с перепланировкой жилья. И, если покупателя подобное жилье вполне устроит, банк вряд ли пойдет на одобрение такой сделки. Дело в том, что жилье, приобретаемое в ипотеку, сразу же попадет банку в залог, а кредитные организации не сильно заинтересованы в получении проблемного жилья. В итоге, даже если банком одобрена ипотека, договор с заемщиком он может расторгнуть, мотивируя свои действия тем, что покупатель не сможет оформить на себя право собственности.

Если же владелец захочет продать квартиру, в которой выполнена перепланировка, но при этом изменения не узаконены, он может столкнуться с требованием покупателя снизить стоимость квартиры на 25 %, так как в дальнейшем новый владелец будет вынужден узаконивать перепланировку.

Законодательно неузаконенная перепланировка не накладывает каких-либо ограничений на сделки купли-продажи недвижимости.

Если квартира находится в муниципальном жилом фонде и наниматель сделал, но не узаконил перепланировку, то он может лишиться права на приватизацию, а муниципалитет через суд заставить восстановить нормальное техническое состояние помещения.

Сотрудничать с Компанией «Мой ремонт» – это надежно и престижно. Специалисты, работающие здесь, – это профессионалы высочайшего уровня. Компания «Мой Ремонт» работает по всей Москве и Московской области.