Как сделать перепланировку частного дома? Варианты переустройства дач и коттеджей на сайте Недвио

Доброго времени суток, уважаемые посетители! Далее описана тема Как сделать перепланировку частного дома? Варианты переустройства дач и коттеджей на сайте Недвио. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Надеемся, что мы сможем помочь

Перепланировка

Определение понятий и законодательное регулирование

При перепланировке частного дома так же, как и при переустройстве помещений в многоэтажке, потребуется получение разрешения компетентных органов. Для этого проводится процедура согласования.

Перепланировка может включать в себя крупные работы, например, строительство дополнительных помещений. Но даже если проводится мелкий ремонт с изменением конфигурации комнат, потребуется получение нового технического паспорта в БТИ.

Обратиться в бюро необходимо в обязательном порядке.

В противном случае будет невозможно:

продать дом;
обменять объект недвижимости;
совершить какие-либо юридические действия со зданием.

Стоит помнить, что самостоятельно внесенные изменения в конфигурацию считаются незаконными. При выявлении таких действий государственный орган, который контролирует состояние жилищного фонда, может обязать владельца вернуть жилое помещение в прежнее состояние.

В этом случае дом будет восстанавливаться до такого вида, который отражен в технической документации. Если собственник не подчинится, он может подать иск в суд. Но не обязательно судья примет его сторону в ходе разбирательства.

Такие жесткие правила, установленные в отношении перепланировки, обусловлены потенциальной опасностью незаконных переделок. Любые манипуляции со стенами, инженерными и коммуникационными сетями могут привести к созданию угрозы жизни и здоровью людей. Поэтому важно получить разрешение от компетентных органов.

Все нормы, касающиеся перепланировки, отражены в Жилищном кодексе РФ. Документ содержит несколько основных терминов, которые используются при проведении строительных работ.

К ним относят:

перепланировку;
переустройство;
внесение улучшений.

Перепланировкой называют такие работы, которые связаны с изменение конфигурации помещения.

Они заключаются в:

переносе стен;
изменении проемов окон и дверей;
монтаже новых перегородок.

Все новшества вносятся в технический паспорт помещения. Работы можно начинать только после того, как проект будет согласован.

Под переустройством понимают смену, перенос или установку:

сантехнического оборудования;
инженерных сетей;
газовых веток;
душевых кабин;
электропроводки.

Без получения соответствующего разрешения менять положение газовых, водяных приборов и сантехники запрещено.

Перепланировка и переустройство – сложные технические работы. Они проводятся в соответствии с определенными правилами и на основании действующих нормативов.

При нарушении закона может последовать:

штраф;
судебное разбирательство;
запрет на эксплуатацию.

Разрешение на перепланировку выдается собственникам, имеющим частные капитальные строения, числящиеся на балансе в БТИ. Основанием для обращения является свидетельство о праве собственности и технический паспорт.

Если домики используются в качестве дач, то разрешение не требуется. Это обусловлено тем, что закон не предусматривает условий для проведения перепланировки таких объектов. Поэтому собственник может самостоятельно принять решение.

Перепланировка в частных домах проводится на основании нескольких документов:

глава 4 Жилищного кодекса РФ (основные нормы перепланировки и переустройства);
статья 25 Жилищного кодекса РФ (изменения в частном доме, виды) — Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения;
статья 26 Жилищного кодекса РФ (незаконная перепланировка, основания для внесения изменений) — Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
статья 29 Жилищного кодекса РФ (порядок узаконивания после самовольно проведенной перепланировки) — Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения;
Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях под номером 2.1.2.2645-10.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

Порядок оформления

Перед тем, как начинать перепланировку в дачном или частном доме, потребуется получение технического паспорта. После этого основным этапом является заказ проекта, на основании которого будет проводиться перепланировка. Владелец частного дома должен согласовать перепланировку с компетентными органами.

Разрешение должно быть выдано от:

Санэпидемстанции;
Государственного пожарного надзора;
Газовой службы;
Горэлектросети.

Далее следует соблюдать определенную последовательность действий:

Собственник собирает пакет документов. Он необходим для предоставления в Жилищную инспекцию.
После подачи бумаг в орган составляется заявление в соответствии с утвержденной формой. К нему прикладываются необходимые документы.
Инспекция должна оповестить владельца частного дома после рассмотрения обращения о принятом решении. Законодательно срок вынесения ответа определен в пределах полутора месяцев. Но чаще всего документы рассматриваются в течение 30 дней.
При получении разрешения проводятся ремонтные работы на основании плана. Важно строго соблюдать его, не заменяя и не дополняя действия.
После осуществления перепланировки собственник вновь посещает Жилищную инспекцию. Он подает заявление на приглашение межведомственной комиссии на оценку состояния объекта недвижимости. Если все выполнено правильно, то создается акт о завершении работ.

Если Жилищная инспекция вынесла отрицательное решение, а собственник уверен в своей правоте, то закон разрешает обратить в судебные органы. Самостоятельно начинать перепланировку не нужно, так как за это наступит ответственность.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Список необходимых документов

Чтобы провести согласование, потребуется собрать и направить в Жилищную инспекцию определенный пакет документов.

В него входят:

заявление о проведении перепланировки с указанием причин выполнения работ;
нотариально заверенное согласие от всех лиц, которые проживают в доме;
паспорт лица, которое обращается в инспекцию;
правоустанавливающие документы (оригинал и заверенная нотариально копия);
технический паспорт, выданный БТИ;
проект или эскиз, в соответствии с которым будет проводиться перепланировка.

Дополнительно могут потребоваться другие бумаги. Если дом поделен на двоих собственников, то второй гражданин также должен дать согласие.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Куда нужно обращаться

Перепланировкой занимается особый государственный контролирующие орган, который может называться:

Жилищная инспекция;
городской жилищный отдел;
муниципальная межведомственная комиссия.

Заявителю нужно посетить муниципалитет для получения консультации.

Дополнительно потребуется обращение в другие организации:

БТИ для получения технического паспорта;
СЭС, Госпожнадзор, Горэлектросеть для получения разрешения на переустройство инженерных сетей;
лицензированную компанию с допуском к СРО для подготовки проекта.

Согласование перепланировки является длительной процедурой. Но без него не обойтись при проведении законных работ.

Судебная практика по перепланировке гласит, что очень редко квартиру выставляют на продажу за отсутствие уплаты штрафа.

По ссылке вы можете скачать образец жалобы на незаконную перепланировку квартиры.

О сроках согласования перепланировки квартиры мы поговорим в статье.

10 советов по переустройству коттеджей от профессионалов

1) Вы можете провести перепланировку постепенно и сопрягать эти работы с текущим ремонтом. Это поможет вам сэкономить бюджет и быстро привыкнуть к изменениям.

2) Когда делается перепланировка, воспользуйтесь моментом для оценки текущего состояния проводки и труб. Возможно, они износились и требуют ухода. Лучше сделать это во время работ, чем потом сталкиваться с протечками или короткими замыканиями.

3) Отталкивайтесь от реальных возможностей площади и не расширяйте дом вопреки проектной документации. Это вопрос безопасности и рационального использования пространства.

4) Там, где вы не понимаете как поменять стены или есть опасения, проконсультируйтесь с экспертом. Не жалейте денег, ведь потраченные на некорректную работу стройматериалы не получится использовать повторно.

5) Делая перепланировку в текущий момент, задумайтесь о будущем. Если есть вероятность, что через 5 лет вы обзаведетесь ребенком, лучше заранее выделить комнату, в которой будет обитать новый член семьи. Не обязательно сразу обставлять детскую. Используйте комнату как рабочий кабинет и резерв для расширения семьи.

6) Учтите, что после утверждения проекта с дизайнером, будет поздно вносить корректировки. За переделку проекта придется заплатить дополнительные деньги.

7) Во время ремонта проведите необходимые тепло- и звукоизоляционные работы. Таким образом, вы повысите технические характеристики здания и за один раз решите несколько проблем.

Не экономьте на строительных материалах, которые быстро изнашиваются. К этой категории относятся напольные покрытия, окна, двери и отделка стен. Мебель поменять значительно легче, чем сделать ремонт.

9) Если перепланировка проводится без существенных ремонтных работ, не забудьте защитить стены и перекрытия пленкой и бумагой.

10) Иногда воплотить новое дизайнерское решение можно без перепланировки — посредством перекраски стен, установки аксессуаров и нового освещения. Оцените целесообразность переустройства коттеджа, прежде чем заказывать проект и приступать к его реализации.

Правильная планировка частного дома позволит максимально выгодно и комфортно использовать каждый его метр. Если есть возможность переустройства и необходимость в этом, не стоит откладывать и боятся изменений, проконсультируйтесь с профессионалами, после чего смело воплощайте свои идеи и задумки.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Виды работ, требующие разрешения

Во избежание штрафов и обязанности приведения помещения в начально существующий вид необходимо получить разрешение на проведение строительно-ремонтных работ, относящихся к капитальному ремонту и реконструкции жилья:

по переносу проемов дверей и окон;
по изменению размера и количества комнат;
по устройству несущих стен, проемов;
по объединению жилой комнаты с лоджией либо балконом;
по обустройству дополнительных нежилых помещений;
по замене радиаторов;
при вмешательстве в систему вентиляции;
при изменении вида фасада здания (форма окон, создание навесов и козырьков, дополнительных входов, устройство дымоходов или каминов, иные работы с использованием общего домового имущества);
по переносу санузла или газового оборудования;
по переносу кухни;
по обустройству индивидуального отопления;
объединение жилых помещений (квартир).

Разрешение выдается жилищной инспекцией либо отделом капитального строительства муниципалитета.

Форма решения о согласовании либо отказе в согласовании установлена постановлением правительства РФ от 28.04.2005 № 266.

Отказ в перепланировке дома

Причинами отказа могут стать:

В согласовании перепланировки:

несоответствие представленного проекта градостроительным нормам и санитарным требованиям, иным требованиям нормативных актов (в том числе по оформлению документов);
наличие судебного акта об ограничении права хозяина или нанимателя жилья на его переустройство или перепланировку;
заключение органа защиты культурного наследия о недопустимости перепланировки (переустройства);
невозможность перепланировки в связи с техническим состоянием согласно решению проектной организации.

В оформлении акта о завершении перепланировки:

уведомление хозяином жилья о завершении работ по истечении срока, установленного в разрешении;
несоответствие произведенных работ утвержденному проекту.

Кроме того, основанием для отказа в согласовании может стать подача документов в ненадлежащий орган (ст. 27 ЖК РФ).

При получении отказа в согласовании перепланировке или ее оформлении можно:

заново собрать необходимый пакет документов;
обжаловать отказ в судебном порядке.

Оформление перепланировки: пошаговая инструкция

Согласование перепланировки происходит в несколько этапов:

Шаг 1. Сбор необходимой документации

При перепланировке жилых помещений представляются:

правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРН, акт передачи квартиры в новостройке);
технический паспорт жилого помещения;
согласие муниципалитета (если изменения планируются в муниципальном жилье);
согласие всех жителей (если жилье используется по договору социального найма);
согласие банка (при проведении перепланировки жилья, находящегося в ипотеке);
согласование планируемых работ с государственными организациями (МЧС, СЭС, Роспотребнадзор и т.д.);
проект (эскиз) планируемых изменений (заказать в проектной организации, имеющей доступ к СРО);
заявление;
доверенность (в случае подачи заявления представителем);
паспорт заявителя.

Шаг 2. Получение разрешения

За разрешением следует обратиться в администрацию (отдел капитального строительства), жилищную инспекцию или подать документы в МФЦ.

Документы рассматриваются в срок, установленный регламентом по предоставлению услуги, принятым органом местного самоуправления.

Обычно время рассмотрения составляет от 30 до 45 календарных дней.

По итогам рассмотрения муниципальный орган выносит решение о согласовании перепланировки либо отказе в согласовании.

Шаг 3. Проведение ремонтно-строительных работ

После получения документа о согласовании перепланировки, необходимо заключить договор на оказание соответствующих услуг (строительного подряда) в соответствии с проектной документацией со строительной компанией.

После окончания выполнения работ оформить акт приемки и акт на скрытые работы.

Шаг 4. Передача документов на проверку

Подписанный акт приемки выполненных работ, договор подряда, копию свидетельства СРО подрядчика, акт на скрытые работы приложить к заявлению об оформлении результатов перепланировки (составлении акта) и подать в уполномоченный орган (администрацию, жилищную инспекцию).

После проведения сотрудником муниципального органа проверки ремонта на соответствие разрешенным мероприятиям и подписания акта необходимо обратиться в БТИ.

Шаг 5. Получение нового технического паспорта

После обращения в БТИ в согласованное время техник производит все необходимые замеры жилого помещения и вносит все изменения в техническую документацию.

Стоимость нового технического паспорта зависит от размера жилого помещения и устанавливается отдельно каждым БТИ, может различаться в регионах.

Вам может стать интересно, как получить кадастровый паспорт на дом.

Когда не требуется разрешение на перепланировку

Не возникает необходимость представления проекта и получение разрешения в случаях:

установки встраиваемой мебели;
проведения косметического ремонта (покрытие пола и потолка, укладка плитки, замена обоев на стенах), не требующего существенного изменения конструкции жилого помещения;
остекления балконов и лоджий, установление антенн;
при установлении перегородок в квартире, не влияющих на несущие конструкции;
перестановки (установки новой) электроплиты в пределах кухни;
установки кондиционера на стене фасада дома.

Самовольная перепланировка: что нужно знать

Любые несогласованные с муниципальным органом строительные и ремонтные работы, повлекшие изменение конфигурации жилого помещения, являются самовольной перепланировкой.

Последствия самовольной перепланировки

Изменение конфигурации жилья без разрешения муниципального органа является административным правонарушением, ответственность за совершение которого предусмотрена статьями 7.21–7.22 КоАП РФ.

Изменение состояния жилого дома влечет наложение штрафа на его хозяина в размере от 1 000 руб. до 1 500 руб.

Осуществление ремонтно-строительных работ по реконструкции жилья или его капитальному ремонту без соответствующего разрешения органа местного самоуправления в многоквартирных домах сумма штрафных санкций составит от 2 000 руб. до 2 500 руб.

В случае изменения условий использования жилья по назначению в связи с произведенной перепланировкой ответственными лицами сумма штрафа составит от 4 000 руб. до 5 000 руб. на должностных лиц, от 40 000 руб. до 50 000 руб. на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).

Узаконивание самовольной перепланировки

После проведения работ по перепланированию без согласования с районной администрацией либо осуществления ремонта не в соответствии с заявленными в проекте мероприятиями, можно узаконить произведенные изменения жилого помещения через суд (в порядке ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Перед обращением в суд необходимо собрать документы:

справку о техническом состоянии жилья (с описанием изменений и состоянии жилья до и после ремонта);
заключение проектной компании (подтверждение соответствия ремонта требованиям безопасности, техническим и строительным нормам);
заключение учреждения гигиены и эпидемиологии (подтверждение соответствия санитарным нормам и требованиям);
технический паспорт жилого помещения.

Проект перепланировки

При вмешательстве в инженерные сети или несущие конструкции жилья необходимо представить проект на осуществление таких работ.

Названый документ составляется специализированной организацией согласно требованиям градостроительных стандартов и норм. При этом в регионах могут устанавливаться свои стандарты.

Кроме того, в жилищной инспекции могут быть утверждены готовые типовые проекты.

Основными нормативными актами, устанавливающими требования по осуществлению капитального ремонта, являются ГОСТ21.501-93, ГОСТ 21.101-97 и Градостроительный кодекс РФ.

Требуемые согласования:

проект подлежит согласованию с МЧС, архитектурой и центром гигиены и эпидемиологии, должен содержать решения: по планировке, конструкции и архитектуре;
по устройству инженерных систем и их функционированию;
по охране окружающей среды;
по соблюдению противопожарных мер.

Составление проекта необязательно при отсутствии изменений в несущих конструкциях жилых помещений и при сохранении назначения помещений жилья.

Общие понятия

Оформление перепланировки дома производится в соответствии со статьями 25–29 ЖК РФ.

Перепланировка жилого помещения – любые работы по изменению его состояния (расположению стен, проемов, окон), заносимые в технический паспорт этого жилья в обязательном порядке (ст. 25 ЖК РФ).

Кроме перепланировки существует переустройство помещения – перенос инженерных коммуникаций.

Особенности перепланировки частного дома

Перепланировкой частного дома является изменение размеров его помещений, как жилых, так и технических, а также работы по:

замене кровли;
замене оконных и дверных конструкций;
переоборудованию и оснащению дополнительным сантехническим оборудованием санузлов;
замене инженерных систем;
переносу дверных проемов;
изменению расположения теплоизоляции;
пристройке новых помещений;
изменению фасада (в том числе при его утеплении).

Для получения согласия на перепланировку хозяин дома должен подать заявление установленной формы с приложением проекта о перепланировке (переустройстве) жилого дома.

Судебная практика

Как показывает практика, основаниями для удовлетворения иска о сохранении произведенных изменений состояния жилья являются:

перепланировка произведена прежними хозяевами;
не противоречит градостроительным нормам и требованиям;
отсутствуют негативные последствия;
произведенные работы не повлияли на несущие стены и конструкции.

Жительница Краснодара, проживающая на 1 этаже многоквартирного дома, самовольно увеличила площадь квартиры в многоквартирном доме более чем на 30 кв. м. за счёт пристройки.

Администрация отказала в признании перепланировки.

Читайте: как правильно провести перепланировку в квартире?

Суды первой и апелляционной инстанции признали требования истицы подлежащими удовлетворению, а отказ чиновников неправомерным.

В качестве основания решения положены экспертные заключения о соответствии выполненных ремонтных работ санитарным и техническим требованиям, строительным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью соседей.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный суд обратил внимание на то, что пристройка к квартире, по сути, явилась реконструкцией жилья (согласно определению реконструкции в Градостроительном кодексе РФ), требующей разрешения на строительство.

Кроме того, судами не учтено, что увеличение размеров санузла и кухни изменило расположение данных помещений, которые стали располагаться под жилыми помещениями соседей.